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新晋“德艺双馨”老师们的合照镇楼，话说财迷果然也老了，照片中很多人居然都不认识。
最近的神州大型房地产企业爆出了不少吸精，啊不好意思打错字，吸睛的新闻。比如碧桂园被债权人提出清盘呈请：
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不过，据网络传言，王stone的接班人最“心情美丽”，经常“兴奋得睡不着”，以至于出了点“小事”：![]()
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那么，作为各级衙门的长期“playmate”，万科、碧桂园这些地产奸商为何前段时间不断爆出“呀咩蝶”的新闻？其营运状况究竟如何？![]()
解毒之前，先感谢知乎用户@Andy，本文的分析思路从他那里而来。而此君的一段话，也很有见地：“关注一个企业的好坏，底层逻辑还是要看销售额。不然融资再多，也是饮鸩止渴……目前所有对万科有信心的人的理由都是万科是房地产企业中最好的，混合所有制最后一块布，所以GOVt不会让它倒。没有一个人的理由是:从经营数据上看，万科就是不会倒。”那么，本文就准备根据知乎用户@Andy的思路，分析一下万科、碧桂园以及其他大地产商的财务数据，借此帮列位看官排一下“雷”，看一下这些地产奸商究竟哪一家可能最先“一库”，成为另一家X大。同时也帮政策制定者把把脉，看看哪些地产奸商还值得抢救一下，哪些只能含泪放弃。分析之前，先做个科普。通常情况下，观察一家公司的财务数据，除了营收和利润之外，有六项最重要：a)有息负债，b)合同负债，c)应付款项, d)应收款项，e)存货, f)现金。今天我们只讨论主要解毒负债。因为这是万科和碧桂园近期新闻频发的主要原因。2023年三季度，万科的流动负债一共有9405亿：![]()
非流动负债一共有2991亿, 这导致万科总负债达到了1.24万亿：![]()
在流动负债中，我们就算万科面子特别大，应付款项，预收款项，职工薪酬和其他应付款都是没有利息的。那就是2489+16+52+1619=4176亿。12400亿-4176亿=8224亿，这大致就是万科的有息负债。我们再假设万科信用特别好，或者面子特别大，这8000亿负债的利息都是最低的利息4%。那么万科一年应该付的利息是8000*0.04=320亿。而万科2023年的利润如何呢？看下面这个新闻，前三季度利润是136亿。![]()
即使我们假设万科第四季度崛起（实际上数据并不支持），让2023年的全年利润达到了200亿。那么剩下的部分利息320-200=120亿，该怎么办？据知乎用户@Andy讲，万科近三年净利率平均约为7.24%-8.14%，假定以后也能有这个水平，全部算8%。辣么，在2024年，万科每月销售额达到333亿，才能覆盖利息（320/12=26.7，26.7/0.08=333）。而万科2024年1月和2月的销售金额加一起才335亿：![]()
然后我们再来看碧桂园，2023年3季度，碧桂园的流动负债是9840亿：![]()
而非流动负债是619亿，这导致碧桂园的总负债到了10460亿：![]()
在流动负债中，我们同样假设碧桂园面子特别大，应付款项，预收款项，职工薪酬和其他应付款都是没有利息的。那就是2425+32+14+1187=3658亿。12400亿-4176亿=6802亿，这大致就是碧桂园的有息负债。我们再假设碧桂园的信用也特别好，或者面子特别大，这6802亿负债的利息都是最低的利息4%。那么碧桂园一年应该付的利息是6802*0.04=272.08亿。而碧桂园2023年的净利润是多少呢？不好意思，是负数：![]()
另外，在过去三年中利润率最高的2021年，碧桂园的净利润率是7.8%，我们就假设碧桂园的利润率在未来也一直是8%。辣么，在2024年，碧桂园每月销售额需达到283亿，才能覆盖利息（320/12=22.67，22.67/0.08=283.4）。我们再来看一下碧桂园2024年1月和2月的销售额，总共加在一起才92亿：![]()
所以，碧桂园的财务数据和万科相比孰美，已经无需多言。为了让财迷后面的推论更加有力，财迷这里再给出保利发展的数据。因为不管是销售额，还是销售面积，保利发展、碧桂园和万科都包揽了前两名。具体如下图：
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数据说话。2023年3季度，保利发展的流动负债是8182亿：![]()
而其非流动负债是2858亿，这导致保利发展总负债到了11040亿：![]()
在流动负债中，我们同样假设保利面子特别大，应付款项，预收款项，职工薪酬和其他应付款都是没有利息的。那就是1412+10+7+1132=3658亿。11040亿-3658亿=7382亿，这大致就是保利发展的有息负债。我们再假设保利发展的信用也特别好（其实确实信用不错），或者面子特别大（这个不用提，后台最硬），这7382亿负债的利息都是最低的利息4%。那么保利发展2023年一年应该付的利息是7382*0.04=295.28亿。而保利发展2023年的净利润是多少呢？就财迷看到的数据，是120.37亿：![]()
另外，我们同样假设保利发展的利润率在未来也一直是8%。辣么，在2024年，保利发展每月销售额需达到283亿，才能覆盖利息（320/12=23.58，23.58/0.08=294079）。我们再来看一下保利发展2024年1月和2月的销售额。1月是203.23亿，这已经是全国房企的销售冠军了：![]()
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以上，和碧桂园以及万科的财务数据相比，其实是要好一点的。
1）万科、碧桂园和保利发展三家地产奸商之中，最有可能先一库的是碧桂园。在2024年，保利发展每月销售额需达到283亿，才能覆盖利息。而2024年1月和2月保利的销售额均值差不多在180亿左右，能覆盖63%的利息。在2024年，万科每月销售额达到333亿，才能覆盖利息。而万科2024年1月和2月的销售额均值是168亿左右，能覆盖50%的利息。在2024年，碧桂园每月销售额同样需达到283亿，才能覆盖利息。而2024年1月和2月的销售额均值是46亿，只能覆盖16.3%的利息。2）地产奸商们拼Sugar daddy的时代正在到来。
既然万科、碧桂园、保利发展这种霸占各种2023年地产企业排行榜前三名的地产奸商都无法用销售利润还清债务利息（我们且不谈本金）。辣么，我们可以合理推论：几乎所有地产奸商都处于类似境地。如此一来，谁的Sugar daddy给钱够多，大腿够粗，谁就能继续苟活。保利很明显Sugar daddy的大腿最粗。毕竟这家公司名字就不同凡响。只有碧桂园，说实话，财迷很好奇为何这家民营企业公司居然熬到现在还没有一库。现在银行的真金白银，必须用在刀刃上。真要抢救，保利发展最值得抢救，万科其次，碧桂园你懂的。财迷在做财富数据分析的时候，做的假设都很乐观，另外，给交易所的数据，多多少少也会合法的美容一下。至于真实情况，列位看官可以尽情发挥想象。首先，很明显，在万科、保利发展和碧桂园之中，列位看官应该尽量避免买碧桂园的房子（尤其是期房），同时尽量避开碧桂园的物业管理。其次，鉴于碧桂园的项目绝大部分都立足于广大的二三四线城市，这些城市的土地财政收入可能会继续下降。这些城市的体制内人员要为此做好准备。再次， 当初万科债务必须要展期的事情是保险公司捅出来的，这意味着至少有好几家保险公司本可以用来理赔或者返还红利的资金估计也深陷其中。所以，各位如果要买商业保险，还是尽量来渔村或者去新加坡买美元计价的保险吧：最后，稍微做个升华：赢过了湖人队MVP老舍的快船队MVP张爱玲曾说“生命是一袭华美的袍，长满了虱子”。套用在这里，我们似乎确凿可以说：“地产奸商们是一双华丽的手套，里面长满了债主”。
只要净利润无法覆盖利息这个问题得不到解决，曾经风情万种，迷倒众生的地产奸商们就很可能被Suar Daddy当作人老珠黄的“牛夫人”部分抛弃。而这些地产奸商们大概率将会在债主们的SM羞耻Play中不停喊叫“呀咩蝶”。大趋势如同长江奔流，又犹如黄河决堤，力挽狂澜者极为罕有，至于谁先“一库”，其实已经不算很重要。而我等草民，最起码要对此有一个初步的了解，方能提前准备，趋吉避凶。![]()
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