不必谈天堂里的处女们最近估计会比较繁忙：
也不必谈自800年前蒙古“长子西征”之后，黄种人军队或将再次兵临乌克兰大草原：
今天财迷只谈一下最近的房地产政策“组合拳”和对经济的“散装刺激”，以及我等草民该如何穿透信息迷雾，看清形势，趋吉避凶。
具体如下：
ONE.房地产政策“组合拳”
2024年10月17日（周四）上午，国新办举行新闻发布会，住建部部长和财政部、自然资源部、人民银行、国家金融监督管理总局负责人一起介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。
由于新闻发布会内容太长，且不可避免的有很多口水话。财迷综合多份报告，总结有精华如下：
主要工作:“四个取消、四个降低、两个增加”
四个取消:充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。
四个降低 :降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。
两个增加:
a）新增实施100万套城中村和城市危旧房改造。
在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度。要点如下：a) 重点支持地级以上城市; b) 开发性、政策性金融机构可以给予专项借款; c) 允许地方发行政府专项债; d) 给予税费优惠; e) 商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。
b）年底将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。
截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元预计到2024年底将超过4万亿元。
除此之外，组合拳还包括：
1）专项债支持土地储备和收购存量商品房用作保障性住房。
2）“严控土地增量、优化土地存量”。
政府收购土地:优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅商服用地，及时匹配专项债券等资金……收回来的土地再次组织供应用于房地产的将严格把控，市场确有需求的才可以优化条件、精准投放，但必须控制在收回收购总量的一定比例之内。
鼓励企业优化开发:对于企业有意愿、市场有需求的，允许分期办证、延期支付出让价款、合理免除企业违约责任等，来缓解企业资金压力;促进市场流通转让:对于企业无力开发的，指导各地通过搭建交易平台、支持预告登记和“带押过户”转让、助推司法处置和合作开发等，激发市场活力。
3)优化房地产相关税收
统筹把握城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理的安排; 赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性;有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳。
TWO.阴阳怪气的市场
住建部的政策既然已经出台，市场对此的反应却非常消极——新闻发布会刚一结束，与建筑业相关的期货就开始下跌：
建筑业相关期货价格下跌可能的原因如下：
1）“旧改2.0版”规模太小，不及预期。
就发布会的内容看，“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”——这和当初超过650万套的旧改1.0规模相比，那就是聊胜于无。毕竟，这几年的M2规模已经不是十年前的不到124万亿，而是300万亿以上，要想有效刺激经济，恐怕需要搞1000万套规模的旧改才行，100万套实在是不够看。
2）住建部的政策推进动力不足。
研究机构的报告隐晦地提到一件事：住建部的问题在于没有财政部/央行的能力和魄力——想重新启动货币化安置，定向放水。一则苦于地方没钱，二则苦于发债受限，三则怕放的水最后回不到房地产，等于白放。所以，财政部和央行不点头，住建部的政策就推进不下去。
3）楼市下行期搞货币拆迁难度大增。
房价上升期，政府货币补偿拆迁后可以通过高价出让土地回笼，现在地都卖不出去或者很难溢价卖出。如果直接搞货币补偿拆迁，当地衙门很可能偷鸡不成蚀把米。
另外，如果开发商介入一级开发，一样面临着溢价低、现金流压力大的问题，绝大部分地很可能稍微算一下帐目，就属于亏本买卖。
综上，100万套的体量和“旧改1.0”相比，本来就体量太小，恐怕难以有效刺激房地产市场。另外，由于住建部还需要财政部/央行点头，现在房价又进入下行期，这100万套能有1/10落地已经不错——市场对此已经心知肚明，所以才会有建筑业相关期货的大跌。
所以，政策“组合拳”，各路山大王们不满意，觉得这些政策只是“湿湿碎”，于是相关期货大跌.至于草民，干脆就没感觉——毕竟对于他们来说，这些政策都过于遥远，他们倒是更加关注四川启动2.15万亿拆迁项目这种谣言：
THREE.回顾近期的各种“散装刺激”
如果各位留意最近的各种刺激政策，就会发现最近的经济刺激颇有点“散装”的感觉。财迷在这里帮大家做个回顾：
9月24日，央行搞了一个“王炸”，内容包括降息/降准以及降低二套房首付最低比例，启动了股市上升的引擎：
央行的“王炸”包括三方面：
一是降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行。下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。今年还可能下调存款准备金率0.25至0.5个百分点。此外，7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差稳定。
二是降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。
三是创设新的政策工具，支持股票市场发展。创设股票回购增持专项再贷款，引导银行提供贷款，支持上市公司和股东回购和增持股票。
以上措施中，为市场提供上万亿流动性，保持商业银行净息差稳定，二套房首付比例大幅下调等措施都是“干货”，对市场是一个极大的鼓励。再加上各种官方媒体和自媒体的狂轰滥炸，于是市场军心大振，A股数日之内就从2689点涨到了3674点，上涨接近1000点：
由于媒体持续在呐喊鼓噪，国庆长假期间，大量股民开始摩拳擦掌，多方筹集资金，准备入场“博一博，单车变摩托”。
然而，10月8日的发改委新闻发布会却给市场泼了一盆冷水。发改委哦推出的一揽子政策缺乏干货，和之前广为流传的“小作文”相去甚远：
于是内外资本嘘声四起，大A股市应声下跌：
看到发改委的新闻发布会搞砸了，10月12日，财政部忙不迭地推出一揽子政策，发布了不少新的红利：
这些红利包括但不限于：
扩大财政支出规模——2024年安排财政赤字4.06万亿元。新增地方政府专项债务限额3.9万亿元。发行1万亿超长期特别国债，全年一般公共预算支出规模达到28.55万亿元。
优化税费优惠政策——持续实施研发费用税前加计扣除、先进制造业企业增值税加计抵减、科技成果转化税收减免等政策，完善对制造业企业技术改造的税收优惠政策。1-8月份，支持科技创新和制造业发展的主要政策减税降费及退税超1.8万亿元。
积极扩大国内有效需求——督促地方用好增发国债资金，支持灾后恢复重建和提升防灾减灾救灾能力。做好超长期特别国债发行使用工作，支持国家重大战略和重点领域安全能力建设，积极推进大规模设备更新和消费品以旧换新工作。持续加强地方政府专项债券管理，扩大投向领域和用作资本金范围，支持地方加大重点领域补短板力度。1-9月发行新增专项债券3.6万亿元，支持项目超过3万个，用作项目资本金超2600亿元。
加强基层“三保”和重点领域保障——认真落实党政机关习惯过紧日子要求，严控一般性支出，腾出资金保基本民生、保工资、保运转和重点领域支出。2024年中央财政安排对地方转移支付超10万亿元。
更大力度支持基本民生保障——中央财政下达就业补助资金667亿元，支持地方做好高校毕业生等重点群体就业、职业技能培训等工作。1-9月全国教育支出3万亿元。按照全国总体3%的比例提高退休人员基本养老金水平，大幅提高城乡居民基础养老金的最低标准。将基本公共卫生服务经费财政补助标准提高到每人每年94元，城乡居民基本医疗保险财政补助标准提高至每人每年670元。
抓实化解地方政府债务风险——压实地方主体责任，按照一省一策，落实各项化债措施。中央财政在2023年安排地方政府债务限额超过2.2万亿元的基础上，2024年又安排1.2万亿元的额度，支持地方特别是高风险地区化解存量债务风险和清理拖欠企业账款等。
以上政策确实红利不少，但是基本用途如下：花大笔钱来保护各路山头不失业（3.6万亿专项债）， 保证各级衙门的香弟们不破产（1.2万亿化债）， 结构性减费降税和科技成果转化税费（让小兄弟们赚钱的门道）——新闻发布会只字未提全民发钱的事，3万亿民生支出也主要是保就业，确保学生们不因为工作难找而生出事端——由于这些政策刺激再次不及预期，市场对此也意兴阑珊。
本来市场一直在期待10月17日住建部出台的政策红利。但是，如前所述，住建部的刺激政策也“不痛不痒”，这导致与房地产相关的期货价格下跌，A股也似乎已经进入震荡下行区间：
综上，我们几乎可以看到，各部门推出的刺激政策有一股浓浓的“散装”味道——这些刺激政策有的干货颇多，有的却聊胜于无，导致股市和期货市场都在不停的上下波动。
FOUR.未来楼市走势如何
“散装刺激”政策的出台有如下几种可能：
第一种，这种“散装刺激”是各部委各自为政搞出来的，缺乏一个雄鸡诺夫式样的人来“抬棺上阵”，搞统一部署。由于这些部委本身能动用的资源量和话事权不同，政策也就会效果各异。于是市场也只好跟着这些政策上窜下跳。
第二种，这些政策有统一的安排部署，各个部门在进行政策发布的时候故意有的加热度，有的泼冷水。
第三种，由于之前数据不佳（9月PMI仍然在下行区间），各部委收到批示，要求对市场进行新一轮刺激，于是大量政策红利出台，股市几日内就冲上新高。但到了后面，政策制定者又担心股市猛涨带来猛跌，引发股灾，于是开始减少刺激，以观后效。
但不管原因究竟如何，我等草民起码可以确定以下几点：
1)近期刺激政策的目的都是稳住房价。
就政策来看，这是决心要跟妄想平价买房的年轻人干到底，宁愿自身赤字也要继续苦撑房价（其实主要是要苦撑各地衙门的卖地收入），打死也不愿降低房价收入比，让穷鬼们住上新房。
2）现在的刺激 “再吸一口”的剂量不够大。
现在的问题是神州楼市已经进入下行区间，神州市场环境也已经跨进通缩门槛，再加上M2已经达到300万亿——“再吸一口”已难以激励市场上涨，需要直接注射才行了——具体而言，神州恐怕至少需要1000万套规模的旧改和数十万亿规模的基建项目，才能解决目前的问题。
3）近期的神州房产就像是阳光下的冰激淋。
在灼热的阳光之下，你如果不赶紧将手里的冰激淋吃进肚子，就只能看着它慢慢融化。
在房价下行期，你如果不赶紧将手中房产变现，就只能看着房子的价格慢慢“融化”。
就像是“bank run”一样，现在的神州面临一场“real estate run”——跑得快的人可以在几年后再把卖掉的房子买回来，手里还会多出几十万甚至数百万现金。跑得慢的人就只能默默承受资产“融化”的后果。
如果不信，可以看看下图财迷读者的反馈，魔都的房子，在几个月前还是890万：
现在已经降到780万——数月之间，买房的人就省了110万：
4）我们需要学会穿透信息迷雾并识别“伪关系”。
有财迷看官私信我，提到最近成都各种爆新闻，这导致成都楼市又火了起来，以至于他开始担心不上车就晚了：
财迷对此笑而不语——最近的地产奸商为了维护楼价，着实制造了一大片“信息迷雾”，以至于现在的世界似乎确凿成为了一个熵增的世界。
第一，楼市里面找一大群“托”用来猎杀“肥羊”已是新常态。
第二，成都大规模拆迁导致“川爷”暴富被证明是一个谣言：
第三，首付15%等于是纵容房奴加更高的杠杆（下图请自行体会）：
第四， 2024年1-7月的全国各省财政收入，只有魔都没有出现赤字，而作为转移支付第一大省的四川，财政赤字也是全国第一：
现在魔都房价也在下行（前面已经给出证据），魔都财政明年也有可能出现赤字，在这样的情况下，四川还在指望东部搞转移支付。在财迷看来，这无异于一个笑话。
第五，神州的楼市和股市一样，都是政策市，楼市和股市能否上涨的决定性因素就是有形之的刺激力度是否够大。近期各部门推出的政策红利都属于“散装刺激”，而房价下行趋势已成。全国楼市的大环境不改观，成都楼市恐怕很难独善其身。
综上，影响成都房价的最重要因素就是全国性的政策红利和转移支付，其他的影响因素和房价的关系都是“伪关系”，可以被忽略不计——现在全国性的政策红利仍然保持在“散装刺激”的水平，而四川所获得的转移支付只会越来越少。所以，成都房价不继续下降已经是谢天谢地，怎么可能还会有继续上涨的动力？
最后，我们不妨以以下几句话作为结束语：
大山临盆，诞生老鼠。
王炸开局，散牌收尾。
我等草民，注意熵增。
穿透迷雾，小心走位。
言尽于此。
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