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If the WHY is powerful, the HOW
would be easy.
——题记
就财迷所知，即使在楼市大形势已经明朗的如今，仍然有很多人没有处理掉手中多余的重资产——这些人包括但不限于财迷身边的一些亲友和同学。当财迷问亲友同学为何尚未处理掉手中的重资产的时候，他们往往都回答：还想等一等，看市场是否会回暖。或者干脆说房价已经下跌，再卖也卖不起价，还不如继续持有，云云。总之就是各种犹豫，各种纠结。正如题记所言：“只有你知道了为何要这么做，你的执行力才会变强”。所以，本文主旨就是想帮助各位纠结的看官对形势有一个清醒的认识，从而加强自己的执行力——坦白讲，现在的楼市可能造成持有者“财务死亡”的“有毒资产”正在不断增加，更不要提重资产本身就有一些劣势。各位需要看清形势，方能趋利避害。据国家统计局官网公布的最新数据显示：2024年1—7月份，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%（按可比口径计算，详见附注6）；其中，住宅投资46230亿元，下降10.6%：![]()
1—7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%：![]()
7月末，商品房待售面积73926万平方米，同比增长14.5%。其中，住宅待售面积增长22.5%。根据以上数据，我们可以看到，2023年初楼市开始普遍下行之后出台的一系列政策，比如“三支箭”/降低房贷利率/降低首付款比例，都只是让楼市“死水微澜”，甚至死水无澜——而这些政策，放到几年前，个个都称得上是“王炸”。简而言之，现在的楼市不仅吃伟哥无法坚挺，就是打鸡血+重新开始打吗啡针/上快乐冰，看上去都没有什么效果。窃以为最重要的就是很可能会产生大量“问题资产”甚或“有毒资产”。据维基百科讲，有毒资产（Toxic Asset）也被婉称为不良资产或问题资产（Troubled Assets），是指价格已大幅下降的金融资产。2007年到2008年的次贷危机期间，“有毒资产”被用来形容引发了危机的“次级抵押贷款”，并迅速开始在全球媒体上开始流行。当金融资产的价格开始迅速下滑，其价值往往需要被重估。如果相关损失足够大，将会使它们总价值为负。因此，此类资产的价格下跌对持有人而言可能非常危险——综上，“有毒资产”可以被定义为是一种价格持续下行，最终价值为负数，并让持有者不断“失血”甚至出现“财务死亡”的资产。而现在的神州，不少重资产里面已经出现“有毒”的迹象。财迷这就为大家做一个解毒：以下是财迷在安居客上面找到的深圳各区二手房房价，其中排名第五的罗湖均价是五万一平米，这意味着罗湖的房子100平需要花500万——这几乎可以被看作是最近的深圳住宅均价（图看不清请点击放大并横屏看高清图，下同）：![]()
财迷也看了一下出租均价，10000一个月算是不错的，毕竟深中这种顶级中学旁边的百平米电梯房，月租也就9000左右：![]()
辣么，一套价值500万的房子，等额本息，30年还款，通常月供是多少呢？财迷找到了深圳市住建局的房贷计算器，把公积金贷款拉到最高的126万，每个月还的房贷也需要25060元。扣除公积金覆盖部分，也需要还19849元：![]()
这意味着，拥有500万房产的房东，在把房子租给租客的时候，即使公积金拉满，首付按最高的三成计算，扣除了10000租金，还有9849的缺口需要自己掏钱补足——换句话说，房东需要自己掏钱帮租客补贴9849给银行。再换句话说，一个房客如果在深圳罗湖租了100平的房子，并且月租为10000的话，他每个月就从房东那里薅到了9千多的羊毛——这是如此的诱人，以至于如果不是宝宝太小，财迷都愿意搬到深圳去薅羊毛。其实，房客薅房东羊毛这件事的存在已经颇久——房贷大于租金这件事自从2010年代开始在神州就是常态。因为以前房价会上涨，房东投资获得的溢价完全可以覆盖被薅羊毛所带来的损失。然而，正如本文开头的1-7月房地产数据所展示的那样，时代变了。在如今的市场内，房产很难获得溢价。而由于房东在未来很可能无法获得溢价，买房并出租基本上就成了赔钱的生意：![]()
哦，对了，全国的楼市租售比还可能下降——首先，据财迷朋友讲，由于最近有太多租客离开深圳，现在深圳的房东遇到一个按时交租的房客，都会高兴得不得了。另外，魔都的楼市的租售比最近已经出现了下降，具体见下图：![]()
1）基本上现在神州的楼房能坚持30-40年的都已经旧得不成样子。而最近几年新修的带电梯的高层，在30年之后很可能会因为一些住户不愿意花钱换电梯而变成不得不走楼梯的贫民窟——而一旦高层电梯坏了，或者停水停电，那就会过得比上甘岭还辛苦。2）由于过去几年像是碧桂园/恒大/万达等著名房企都在搞“高周转”，房子质量恐怕会在正常情况的基础上再打一个折扣。基于以上原因，我们有理由相信，神州的大部分房产，在30年后价格都会包含折旧的定价。这意味着神州的房产都会有时间损耗，而高层电梯房受到的影响特别大，很有可能会沦为买家不敢买，租客不敢租的有毒资产。一方面，近年来汽车/肉类等产品持续降价，这看上去是通缩。但另一方面，以重庆燃气为代表的天然气公司和都在涨价，看上去又在通胀：![]()
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而就这方面的内行而言，实际上的通胀率很可能是M2增长率和GDP增长率的差值，具体如下图：![]()
由上图可知，这个差值在以前可以达到10%以上，最低也在2.5%左右（7.2%-4.7%）。我们就姑且认为未来的年均通胀率为4%——这意味着算上复利的话，20年物价就会翻1.09倍。不算福利25年物价就会翻一倍。而根据我们之前的例子，可以简略计算得知：一套深圳罗湖价值500万的房子，房租1万，年利率仅为2.4%，至少要41年才能收回成本——这意味着房产甚至跑不过通胀。长此以往，房产本身的价值很可能沦为负数。如此一来，这类房产迟早有一天会沦为有毒资产。实际上，除了可能产生三种有毒资产之外，作为重资产的神州房产还有两大劣势：毋庸置疑，作为典型重资产的房产，流动性很差。这带来的问题是市场一旦有风吹草动，等持有者开始卖房，多半来不及反应。当你决定要卖房，你通常会找中介拍照/录视频，然后把房子挂出去，再和来看房的买家讨价还价，然后成交。成交后还需要转账、交钥匙以及双方去当地行政部门过户。光是转账、交钥匙和过户，通常就需要一两个月时间，而看房和讨价还价的时间长达数年也属于正常。毕竟这是神州家庭的主要金融资产。而这带来的问题就是，面对黑天鹅/灰犀牛事件，商品房持有人很难快速做出有效反应。黑天鹅事件就不用说了——不信，各位可以问问俄国人，等2022年2月24日俄国全面和乌克兰开战之后才决定卖掉莫斯科和圣彼得堡的房子，是否还来得及？要知道，在开战当天，欧美就对俄国采取了大规模制裁，其后的制裁更是源源不绝，多达上万条，为历史之最（下图只是维基百科列出的部分制裁清单，看不清请点击放大，下同）：![]()
灰犀牛事件也是一样的——当你发现房价开始普遍下跌，想抛房跑路的时候，多半已经来不及了——即使你降价卖出，也有人愿意接盘，由于过程需要一两个月，这期间买房的人多半会知道当地房价在持续降低，并选择观望等待。当人们拥有很多像是股票/债券这样的金融资产的时候，你会觉得你很富有，这是因为这些资产给了你（间接地）可以获得未来产出的权利。但是，还请你注意的是：你所拥有的金融资产只是对相关的实体产出的请求权（Claim）。如果生产崩了（工厂倒闭，萧条严重），能买得到的货品和劳务大幅减少。那么，大部分的金融资产——包括股票/债券——将会丧失大部分的价值，甚至可能变得一文不值。而现在的神州楼市，面对的就是类似问题：神州房产除了居住属性外，还拥有很强的金融属性——大量居民买房，都是希望房产保值增值。然后孩子出国/娶媳妇，卖一套房就够了。自己养老/治病，卖一套房就够了。未来置换新房，卖掉现房就够了。据媒体报道，神州居民70%的家庭资产都是房产：![]()
但是，作为为金融资产的房产的最大问题就是：只拥有对相关的实体产出的请求权（Claim），而不是拥有实体产出本身—— 房产的本质是诱骗更多房奴将他们在实业中996辛苦打工赚到的血汗钱和父母家人的六个钱包掏空，进场接盘。一旦潜在房奴和他们的父母家人没办法从实业中赚到钱（比如出现产能过剩，大量企业的产品和劳务卖不出去，企业不得不裁员降薪），楼价雪崩只是时间问题。至于房价会下滑到什么程度，则需要看市场萧条和灵活就业问题严重到什么程度。总而言之，神州房产更多地像是一个金融产品，因此房产作为一种金融资产，只拥有对相关实体产出（房奴从企业赚到的血汗钱和房奴的信用扩张）的请求权，当市场进入萧条期，相关的实体产出减少（房奴从实业中赚不到钱，也不愿意加杠杆），神州房产也会面对“皮之不存，毛将焉附”这个问题——这才是楼市最基本也最致命的问题。1）要解决房价下滑的问题，本质上是需要继续维持产出。而在神州，要维持产出，就需要维持内需，维持大多数人的消费水平不下降。消费/内需下降这个问题不解决，房价不言底。所以，下图请自行体会：![]()
2）各位在接下来买房/卖房的时候，除了需要考虑重资产是否“有毒”，以及相关的劣势，还要考虑机会成本——买房的钱如果用来在渔村银行开个户，买银行的定存，利息可高达5%（虽然随后这个利率会下降），最多二十年就可以收回成本。买美元计价保险的话，有7%左右的回报率（但买了就动不了，流动性差），回本要不了20年。如果更大胆一点，和财迷一样炒美股/买基金，很可能只需要数年就可以收回成本（风险也大，三天能亏掉一辆特斯拉），财迷VIP群的群友可以作证（我把所有持仓和交易记录都实时发到了VIP群）：![]()
3）现在楼市的政策空间已经不大，要想消费回暖，房地产必须早死早超生。但政策的方向是软着陆，这会让下行周期拉长。另外，软着陆的本质是用想要买房结婚的刚需年轻人做肉盾和接盘侠，藉此让房价缓慢下跌。目测肉盾主要以00后和10后为主，所以这批人在未来压力山大。4）这里忍不住多说两句：资本是从生产中衍生出来的，资本只是达到目的——目的是生产（及可以获得）未来更多的产出。一个国家是穷还是富，完全决定于人均产出（人均GDP）。2023年美帝人均GDP达到了8.16万美元，排名全球第6位（神州为1.25万美金，全球第69位），原因不是因为米帝楼市有多强，而是因为米帝有大量类似特斯拉、英伟达、谷歌、微软、德州仪器、洛克希德.马丁、波音、强生、时代华纳、可口可乐这样的实体企业，这些企业可以在全球各个行业获得丰厚的回报：![]()
综上，实业才是第一位的。楼市这样拖下去，只会让实体企业始终无法获得足够的消费群体——00后和10后被视为软着陆的重要肉盾，他们赚到的钱可能仍然会被一手房价格居高不下的楼市吸干。所以，其实还不如直接让楼市一次性出清风险，让年轻人买得起房，轻装上阵，那样生育率或许还能回暖——不过，这样做阻力非常巨大，财迷也就只是说说而已。楼市接下来会怎么走，相信列位聪明的看官已经有了自己的答案。可能的机会之一：既然政策的方向是“软着陆”，手里拿着有毒资产的房东们，还有找冤大头脱手房产的机会。如果现在处理掉了投资用的重资产（自己住另当别论），未来就可以手握现金随便挑，随便选。可能的机会之二：抄底一些优质资产可能性在增大——财迷前文中提到的三种有毒资产里，超高层房子，是不值得去抄底的——毕竟，没有人愿意天天爬几十层的楼梯住进停水停电的高楼里，过上甘岭的生活。但是，高杠杆买的房子只要价格跌到合适的水平，可以抄底。回报跑不过通胀的房子，只要价格够低，也可以抄底。还是那句话，在未来，10万美刀一二线郊区买别墅，或不是梦。财迷已经准备了20万绿纸，就等着合适的时间入手一套养老房。![]()
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