两天看遍杭州价值板块，“哪里能买、哪里不能买”一网打尽；
葫芦娃全程陪同，周五晚大排档夜话、周六晚私密分享，聊投资、房产和未来；
最新政策解读，还会有哪些后招？
全国哪个城市，才能被率先救活？
葫芦娃最看好的城市是哪个，为什么？
造房子偷面积的时代来了。
近期，《深圳市建筑设计规范》发布，关键内容就是以下几个点。
一、凸窗尺寸面积放宽。
以前，凸窗进深只能做到0.6m。
现在，凸窗进深最大能做到0.8m。
这一点绝对利好刚需。
刚需户型的主卧勉强尚可，但次卧的空间明显逼仄，后期做好衣柜，再放铺床，床头柜都没个落脚之处。
许多家庭在做柜子的时候，往往会利用赠送的飘窗打铺床出来，提高空间利用率。即使不这么设计，更大的飘窗也能拓宽房子的空间，提高刚需户型的舒适度。
二、阳台进深要求放开。
以前，阳台进深不得超过2.4m，且阳台面积的一半计容。
现在，阳台进深不超过2.4m部分的面积一半计容，超过2.4m部分的面积全部计容。
也就是说，阳台可以做得更大了。
这一点，十分利好豪宅项目。
以后的豪宅，会有更大更阔气的阳台，甚至说是露台。
三、公共空间不计容。
以前，像避难层、机房这些公共空间都是计容的，现在都不计容了。
好处很直接——
公摊面积减小。
以前，产证100㎡的房子，套内面积约85㎡，那么现在套内面积可能会多个两三个方。
这次新规之下，深圳以后新房的得房率会更高。
不止是深圳，此次的建筑新规是全国性的。
5月13日，佛山市提高了住宅套内阳台的“折半”计容面积上限，由套内建筑面积的18%提高至20%。
江苏更夸张。
满足外挑尺寸不大于4.2m，水平投影面积不超过本层建筑面积12%等条件的空中花园不计容。
简单来说，就是买房可以送一个超大的露台。
还有广州，早在去年11月就发布了相关的政策。
住宅户型套内半开敞空间半计容的比例，由原不超过套内建筑面积15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低40%的主景观阳台不限制其进深。
新规后，广州新房得房率能达到100%。
此背景之下，大家纷纷都在说——
这一切都是为了卖地服务！
大家都知道，现在土地市场非常难。
为了提高开发商拿地意愿，推出低密地块、 稀缺地王级的宝地，又或者是下降地价、取消限价的招数频出。
更改容积率计算规则显然也是为此。
这么说也不是不对，但却还没讲到根子上。
现在射出的子弹，会在3年后射中你的眉心。
还记不记得“70/90政策”？
“70/90政策”之后，市场结构供应失衡，小户型剧增，大户型稀缺，最终反而助推了大户型的价格。
当然，这个结果不是即时出现的，而是市场经过了一段时间调整之后才出现的结果。
我想说的就是这个，
新规之下的市场，会有一段的调节期。
而人的认知都是滞后的。
就像这场长达10余年的“70/90政策”。起初，大多数人都不太在意……直到几年后想要改善，才后知后觉已经晚了。
容积率新规也是如此，影响会在几年后显现。
大家都知道，现在新房卖不出，所以做产品相当卷。
这两年来产品迭代的速度肉眼可见，各路的开发商都在做“加法”，像啥铝板外立面、更阔气的大门、更扎实的装修、更精致的园区景观，但凡能加料的地方，开发商们都不吝啬。
再狠一点，恒温泳池、会所都得给你安排上。
你只要去杭州看看，就会发现各个板块的产品基本都这么卷。
但这些都卷得太表面。
你做外立面铝板，人家小区也能众筹更换外立面；你要造更大气的大门，人家小区也能改；
至于室内的装修就更不用说，不论是买新房还是买二手房，装修全换一遍的大有人在。
新规之后，情况完全不一样！
容积率计算新规之后的产品，造房子的底层逻辑都变了。
新规之下，开发商的可操作性空间比之前大了太多太多。
来看一个案例你就明白了。
下面的户型中，除了常规的面积外，多了相当一大部分不计容面积。
换句话来说，就是赠送面积非常多。
以前大家都在卷外立面，卷公区，那以后的房子就直接卷户型、卷得房率。
你说，这怎么比？
得房率永远是房子最核心的竞争力。
在深圳，早些年做了很多得房率90%以上，甚至超过100%的神户型，做出了89㎡的四房两卫，这样的房子现在在二手市场上一样有明显溢价。
这个道理，买房人都懂。
同样80㎡的户型，我能偷面积，我能做到实际面积90㎡；90㎡的户型做到100㎡；100㎡的面积做到110㎡……任凭你外立面再升级，公区做得再牛，也不顶用。
人家买房的过来一看，同样的面积你这户型尺度小了一圈，心动指数直线下降。
不过，如今市场刚刚进入新规后的调节期，只有少量新规后的产品面世，多数买家还未意识新老一代的产品存在着差距极大的鸿沟。
甚至，对于这样的容积率新规则，还有许多买家未曾听闻。
有的新规之前的产品稍微降些价格，买家就直奔而去，最终还是能卖得很好。
这就是认知上的滞后性！
只有等到过几年，随着新品越来越多，等到未来房子交付之后，有的人才会突然醒悟：
人家的房子带露台带花园，而自己的却是个倒霉的108㎡三房两卫！
差距一下拉开，那颗3年前的子弹直中眉心。
这才是容积率新规对你的切身影响，并且这样的影响就和“温水煮青蛙”一样，要等到过几年你才会觉得痛！
接下来，
劝你卖掉房龄10年以上的房子！
首先，最近市场疯狂卷产品力，大部分10年房龄的房子产品力就已经跟不上了。
再叠加这波容积率新规，造房子最底层的逻辑又发生了变化。
新规后的房子会对新规之前的房子产生降维打击。
几年后，新房子和以前的老房子会完全成为两种产品。
显然，你手中的老房子要过时了。
所幸，深圳新规刚刚出台，广州也才出了半年，还有很多城市甚至还没有出台新的容积率计算规则。
也就是说，
目前，以容积率新规打造的产品还不多。
市场刚刚进入调节期。
这个时候，新规尚未对市场产生强大的冲击，那么你手中的老房子，上一代产品还能有受众。
等到再过几年，市场中主流产品换成了一批高得房率、带着露台花园的房子，那你手中的老房子真的是要砸在手里了。
别不以为然，其实这事情还真挺紧急的。
发挥你的想象力，想想最近刷屏的新闻。
去库存！
国家队下场收购商品房！
这些收购的商品房未来要拿来做什么？目前，已经有了具体的官方表述——
用作配售型或配租型保障性住房。
想想看，你这个时候要是有套房龄十来年的房子，会不会很尴尬？
和新规后的产品比，得房率不如人家。
你想降价卖，价格降得再便宜，能拼得过人家保障性租房吗？
这个赛道已经太卷了，早就卷不动了。
一边是二手房之间你降5万，我降10万的生死价格战，一边还有国家队下场收购的房子尚未入场。
买家有着绝对的话语权，有太多选择可以挑。
而容积率新规后的房子，俨然进入了另一个赛道。
所以，先去了解了解自己所在的城市是不是出台了建筑方面的新规，再去看看自己手里的房子是不是被精准打击到了。
如果是的话，也该考虑考虑置换的问题了。
眼下，正是要做选择的时候！
把手中的老房子，换成新一代的产品，从卷得飞起的赛道跳到新赛道，这才真正叫做踩准了市场的节点。
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