在“只谈土地估价”群里看到有人在讨论“参照其它用途评估”问题，是关于交通运输用地评估参照工业用途评估有什么依据？
参照其它用途估价，一般是在迫不得已的情况下的一种估价方案。从根本上看，是市场比较法的一种灵活运用，只是比较的案例不那么标准。
市场比较法的基本原理是替代原则，参照其它用途估价时，也必须基于这一点，用来比较的土地与估价对象需要有一定的可替代性。
需要解释的是，当我们说“选择其它用途土地估价”时，并不是说看用途是否相近，而应该是在同一属性下选择比较对象，其中也可能包括用途相近的比较对象。没有证据表明，两种用途相近的土地，它们的价值就一定相近。
比如，当我们说，交通运输用地和工业用途价格比较接近时，实际上是因为这两种用途在价格形成基础，或者是它们之间某种属性比较接近，具有可替代性。
那么，我们可以从可替代性属性上寻找“参照用途土地”，这样会更准确地发现“可比用途土地”。
当存在几种不同用途可选择时，应该如何思考？
1）收益，或租金相近，是第一个值得衡量的标准。在自由均衡市场状态下，收益是最能体现土地价值的，这就是为什么收益还原法被作为基本估价方法的原因。虽然在需要“其它用途估价”时，市场肯定不好也不活跃，但是，没有市场价值，土地使用价值总是存在的，收益或租金能够反应土地基本价值。
假如我们在城市郊区，需要评估某块养老院用地，不得不选择住宅用地作为比较对象时，虽然养老院具有商业性质，但是在收益上可能与住宅的收益相近，能够互为估价比较对象。
2）取得成本相近。如果收益不好衡量，可以寻找土地的成本，包括原始取得成本，开发成本等。两块土地如果原始取得成本接近，再考虑开发程度、使用的情况进行比较。如果土地取得成本相近，可以比较两者的开发程度和使用情况进行修正。
交通用地、以及其它一些公共设施用地，大多数情况下，它们的收益性差，但是在取得成本上是相似的，必要时可以作为估价的比较对象。
3）土地使用方式相近。如果收益、成本不太好比较，可以根据土地使用方式相近程度确定是否可以互为估价的比较对象。使用方式决定土地基本收益，但是不同用途的使用方式可能会差别很大，不太好比较。但是，一些情况下是可以的，比如低收益率的工业用地和交通用地，土地都是作为“设施”的场地，“设施”场地就是一种共同属性，所以它们之间在使用方式上有相似之处。
又比如，果园用地和一般耕地，虽然两者的收益相差可能较大，但是它们都属于种植用地，这是它们的共同属性，所以可以互为估价比较对象，也可以上它们从使用方式相似进行解释。
4）对于一些未能充分利用的土地，可以通过土地上的基础设施、建筑物或构筑物形态，以及土地利用限制条件的相似性，确定是否可以作为估价的比较对象。
5）也可以根据收益、取得成本、使用方式等因素进行综合评价、判断，确定是否可以作为估价的比较对象。
这里仍然要说明的是，这只是一个基本思路，是判断的方式。比如说，如果根据经验，我们选择工业用地作为交通用地的比较对象，也未尝不可，但是心里要知道判断过程是如何的。
尤其是当要上法庭，或者遇到专家质疑时，我们需要有能够解释的依据，上述的思考方式，就是建立解释的一种可能的逻辑和思路。
