我是邹晓云，感谢您阅读我的文字。
有位估价师朋友留言，让我谈谈“客户付费模式下独立客观公正是不是真实存在的？” 我对问题做了下调整，成为了标题中的样子。
感谢这位朋友的提问。
它并不是技术问题，但是一个很有意思的问题，也是一个很难回答的问题。她说的“存在”，我理解应该是“是否能做到”。如果我简单说能做到，那怎么还有一些估价师被送到监狱？
如果我说不能做到，那，估价就不能成为一种职业了，因为职业需要有人付费。
无论如何，这是一个值得讨论的问题。
我们先把问题更明确一点吧。问题中的“独立、客观、公正”，我查了下，是“房地产估价规范”中原则的第一条。规程对这三点进行了进一步的说明，“遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利益关系人均是公平合理的价值或价格。”
我们看到，“独立、客观、公正”是一种行为原则，它的目的是“公平合理的价值或价格”，所以，如果我们讨论的重点应该是“目的”是否能够达到。因为“目的”能够达到，说明“独立、客观、公正”的原则也就是可以能够做到的。
另外，这里特别说明一下，以下的讨论，并不是对“规范”条文的解释，只是一种开放式的讨论。
好的，我们仔细看看这句话里有三个关键词，评估价值、公平、合理。
从字面上理解，这三个原则是针对“评估价值”而言，那么，其中的“公平”描述的是“评估价值”与估价利益关系人各方的关系，即“评估价值”应该体现各方被平等对待。可以假定一种情景，如果依据这个“评估价值”进行交易，各方的付出和所得是均等的，他们之间是互惠的和可接受的，没有任何偏袒。
而“合理”这个词，描述的应该是“评估价值”与大多数市场参与者之间的关系，是指评估得出的“评估价值”在市场水平的某一范围内，并可以专业逻辑解释，最后被大多数市场参与者认同。具体说，当我们拿着这个“评估价值”到市场上验证时，它没有超出市场“客观价值”的波动范围。
我相信在大多数时候，大家对公平、合理这样的词，会感到很难拿捏和把握，当要操作时，不知所措。尽管会有一些解释，但是这些解释有时候看起来相互之间很像，而且还会有循环解释的情况。究竟什么是公平，什么是合理？如何去衡量？
事实上，从上面的分析我们可以看到，无论是“公平”还是“合理”，都是描述人们对“评估价值”的看法。如果估价师的 “评估价值”能够反映“真实的市场价值”，或者称为“客观价值”（以下简称客观价值），利益相关各方才会认可和接受。
这里，“客观价值”，是指不受个人情感、偏见影响，能够观察得到的价值事实，是真实的，有可观察的证据。客者，第三方立场。观者，观察。
所以，“评估价值”准确地反映了“客观价值”，才是“公平、合理”的本质。
所以，这位估价师朋友的问题实质是，“客户付费模式下， “评估价值”是否能真正做到准确地反映“客观价值”？回答了这个问题，她的问题也就解决了。
不管怎么说，“评估价值”都是主观判断结果，理论上，与“客观价值”之间存在一个系数关系。假定这个系数为K，评估价值=K×客观价值。在这个模型和框架下，“客户付款”是这个K值的重要影响因素之一，比如，
1）客户方面，客户可能期望估价师给出高于市场“客观价值”的“评估价值”，以便获得更高的贷款或出售时获得更高的价格。
2）估价师方面，客户付费是收入的来源，估价师可能会担心如果不给出客户期望的“评估价值”，未来可能会失去客户或收入。
另外，3）客户满意的“评估价值”可能会带来更多的业务推荐和口碑，而不满意的结果可能会影响估价师的职业声誉。
“评估价值”与“客观价值”之间的偏差可能有以下几种情况，
零偏差----“评估价值”与“客观价值”两者完全重合，是最理想的状态，但只能在理论状态下存在。
自然偏差----在严格遵守专业准则和行业标准，以及相关法律法规下独立评估，“评估价值”与“客观价值”之间产生的技术性偏差。技术性偏差是由于估价师对技术细节理解和对市场认知程度的不同形成的，是一种正常的现象。
倾向性偏差----在专业准则和行业标准内，以及法律框架内，受费用等压力潜在影响，在合理误差范围内，将“评估价值”偏向某一方，比如付费方，最终偏离“客观价值”。这种有意识偏向由“某种特别动机”驱动，是一种灰色现象。如果倾向性偏差的“特别动机”被发现，估价师会被追究相应的专业和行业责任。
主动性偏差----违背专业准则和行业标准，以及法律要求，为获取更多“特殊利益”，超出专业、行业和法律限制，将“评估价值”主动偏离“客观价值”。主动性偏差是被禁止的，如果发现相关证据，估价师会被追究法律责任。
所以，如果是有什么结论，估价师是否能真正做到用“评估价值”准确地反映“客观价值”，理论上是可以的，但是实际工作中没有绝对的完全一致。
只能说，客户付费模式下，存在产生“评估价值”与“客观价值”偏差的机制。要减少“评估价值”与“客观价值”偏差，依赖于遵守专业准则和行业标准，以及相关法律、法规独立评估的严格程度。
我相信，还有另外一种影响因素，是大的市场环境，甚至是社会环境，也就是市场本身对估价要求的苛刻程度。如果市场对估价的需求只是作为一个环节、一个手续，没有对价值“斤斤计较”的态度，我想，要让“评估价值”与“客观价值”偏差最小化，是很困难的。
只是一种分析，结论也可能没有什么实际意义，仅供参考。
