关于估价想要解决的问题，如果从基础层面看，我认为是寻找一些信息来证明一件事情，这件事情就是，某个东西要到市场上交易，能够卖多少钱？也就是可能的交易价格。
以土地估价为例，我知道大概有三种看法：
第一种看法，认为使用专业方法估算一个价格，然后不断调整，直到结果符合估价师认为合理。当然还有很多相关内容，不在此讨论，只说核心内容。
第二种是，估价师先判断和估计一个价格，然后用专业方法去验证，并不断调整，直到合理。
第三种看法是，寻找和发现市场价值，然后证明它是合理的。
当然，这只是一种理论上的分类，实际上是混合的，只是倾向性不一样而已。
关于第一种看法，它的核心是“方法”，方法优先。估价方法是什么，实质上是一种测算模型，比如收益还原法是从土地经营角度，比如出租土地会得到收益，然后将收益转换成市场价格。
测算模型是一种价格产生机制的模拟，主要依据一些关键指标。模型越复杂，计算结果可能越“准确”。现在一些大数据估价模型其实也是利用的这种思路，只是它们的数据、信息量更多、更复杂。
我之所以对“准确”两个字打上引号，是因为我认为，这里的准确，其实还是基于估价师对市场价格的感知，因为这个过程中，模型始终是一个理论框架，没有与真实市场价值直接的联系。
所以这里需要也值得进一步探讨的是，模型如何真实化？算法的深度学习能够做到吗？美国正在推行模型估价，但一些资深估价师表示对此持怀疑态度。
关于第二种看法，可以说是经验优先，它的核心是市场价值的经验值，方法发挥的作用是验证和估价过程表达。对市场的经验判断需要对市场的深度了解，特别是对价格信号的依赖，经验丰富和对本地市场了解的估价师，比较擅长这种思维方式。
有一种说法，如果你对市场判断准确，估算过程怎么都能表达出来。我认为，这就像你看到了南瓜，你顺着南瓜藤一定能够找到南瓜藤的根部一样。
这里有什么问题吗？你看到的南瓜是不是真实的南瓜？当然，南瓜一定是南瓜。但对于估价来说，就是你的经验值，即使是经过严格调查得到的市场价格水平，是否能够确信就是真实的市场价值，还值得打个问号。
我想，这里的问题是，经验价值+方法验证，相当于用主观的方式验证主观的判断，有循环论证的嫌疑，所以结果仍然是侧重在主观层面，真实市场价值的“成分”还是比较小。
在第三种看法中，是真实市场价值优先，意思是，市场价值是一个真实的存在，它就在那儿，估价师只需要想办法找到它，并证明它的存在。
一般的看法是，“真实的市场价格”并不真实存在，认为所有的价值都是主观看法。但是我不这么认为，我的解释是，物品价格是由交易双方依据物品所在市场环境商议确定的，只要真实的交易市场环境和物品的条件在那里，交易双方就能够找到理性的价格。也就是先有定价环境，后有价格。或者说，有定价环境，就会有市场价格。可以说，市场存在一个定价机制，它们可以随时自动“发生反应”，并实现那个价格。
只是因为，市场价值并不是一个显而易见的苹果，抽象而且动态，我们很难发现它。
说到苹果，可以用苹果来做个比喻。我们可以把一块待出售的土地，想象是放在某超市货框中的一个“苹果”。一个经常逛超市的人，面对一堆苹果，他甚至不需要看价签，马上就能知道苹果值多少钱。因为这个苹果的价格，已经由同在一个框的其它苹果，以及其它框的苹果的价格决定了。
对于土地，只是比苹果定价更复杂一些。我想假设一个极端的例子来解释。
如果一个市场上只有四块土地，其中三块土地的价格已经确定，并且价格相同，均为a，在忽略所有的市场条件和土地条件的差异、交易时间等情况的差异情况下，这个除了有四块土地，其它跟真空一样的“市场”中，土地“平均价格”其实已经确定，就是a。只是我们并不知道，也没有人去“发现”它。
那么，如果要给第四块土地估价，可以通过一定的专业方式找出那个市场平均价格a’（因为a虽然真实存在，但我们并不知道，如果知道了就不需要评估了），然后，证明a’=a（实际上不可能完全相等，只是会无限接近a）。
如果是，我们就可以在a’的基础上，确定第四块土地的价格。
这里并不是想得出什么结论，而是为了提出一些问题，感兴趣的朋友可以参与讨论。
