最近看过一个b站切片，网红播主正在与一位连线者辩论。辩论的内容是，英国某广场正在直播钢琴演奏，现场有几个华人被摄入画面，结果华人要求删除带有他们的视频，连线者的观点是他们的要求是合理的。
播主持反驳他，认为不合理。后来连线者说，我可以拍摄你吗？并且免费放在网上，你同意吗？播主说，我同意，但是有两个条件，一是在公共场合，二是你不要邀请我。
播主还说（大意），“你（连线者）在公共场合拍摄，我走进了现场，或者我本来在这里，作为名人，我也许能够利用我的肖像权带来更多的眼球，对你来说，这是被动的，我没有理由找你要钱，更不能找你麻烦。
如果你邀请我，假使我同意，我们就形成了契约关系，我和你都是主动的，所以我可以找你要钱。如果我不同意，协议没有达成，我可以选择离开，也可以选择继续在这里，但没有权利找你要钱。”
我认为这很符合逻辑，让我想起以前一个关于土地增值收益的话题。
一块土地，由于政府在它旁边修了一个地铁站，并改变了周边的环境，这块土地增值了，有人说，政府应该征收部分土地收益，理由是没有这个地铁站，土地的价值不会增加。
我当然不同意这样的观点，记得当时我只是说，土地先在那里了，地铁站是后来建设的，没有理由找人家要土地增值收益。现在我想到了一个概念，就是土地的被动增值和主动增值。
土地的被动增值，意味着地铁站给土地带来的增值收益并不是双方约定的。既然没有约定，土地所有者就不应该向政府支付土地增值收益。
不过这不是讨论的重点，我想讨论的是，通过主动性增值与被动性增值，看看什么是真的地价影响因素。
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我们可以这样理解，带来主动性增值的行为有几个点，包括，
1）它是由土地权利人的行为改变带来的额外收益，而且这种行为是一种自发，有目的的行为，比如接受各类投资、融资、授权，和获得规划条件改善许可等。
2）这些行为能够受到法律的保护，比如批准或授权的文件、合同协议，政策的规定等，即使没有这些，行为是在法律之内的，比如产权人将房地产自行的合法改造升级。
3）这些行为能够量化成资本，除了直接投资外，即使是产权的释放，比如划拨性质变为出让，又比如土地容积率增加、用途变更等，这些行为的价值或资产量也是可以评估出来的。对于估价来说，这一点很关键，我们可以根据资本的多少，去评估它给估价对象带来的价值量。
4）这些行为能够给土地直接带来改良，并提高土地利用效率，最终获取额外的土地收益，使土地的价值增加。
地价影响因素给土地也能带来增值收益，但是被动性的增值收益。
与主动性增值相反的是，地价影响因素不是土地权利人的自发行为，而是周边环境或市场的变化引起的，比如上面所说的地铁站建设，完全是政府的单独行为，与土地产权人没有直接的关系。从这里我们看到一些点，
1）地价影响因素与我们的估价对象之间的关系是一种相关关系，相关关系是不确定的关系。不确定的关系，意味着某个因素对某块土地的价格带来的价值不是必然的。即使是我们熟知的土地级别，其中好的级别未必就有好的地价、和好的地租。级差地租也未必是必然的。
2）影响因素可以被量化，但是不能被量化成资本，与估价对象之间没有直接的收益关系，所以不能成为价值量（价值高低）增高或者降低判断直接依据。不同因素对地价的提升或降低，只是相对关系，没有绝对的量的联系。
3）即使是个别因素，它是土地的属性，只是区别于其它土地的特征，它对土地本身的价值影响也没有直接量化关系，因为它对土地价值的增加或者减少，也是在与土地之外的土地相比较才能体现出来的。
比如一块土地的规模比较大，它的基本价值已经通过具体的面积体现，规模大是否提升土地的价值，需要看它所在区域土地的规模是不是都比较小，如果不是，这种规模优势就不存在，所以规模优势带来的价值也不是必然的。
地价影响因素是一种主观想象，所以，我们需要去调查土地产权人或经营者，看看他们最在意什么。
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