有位估价师朋友在留言中说，理论永远都是理论，实际永远都是实际。
我给他的留言是，是的。理论只是一种思路，一种观察问题的方式，它不是操作方法，更不是规则，实际问题需要具体的解决方案，需要根据具体情况确定，这就是估价师要做的。
感谢这位朋友的阅读。
理论和原理在估价中有没有作用？应该有，但不是直接的。我先说一个比方。
我在购买食品时，喜欢看包装上的两个表，“营养成分”和“成分”。一般情况下，这两个表基本上把购买者关心的内容说清楚了，能够对食物有个基本的判断。
但这对我来说还不够，有时候我会去搜索食物的加工过程和原理，甚至是它的产地、企业及相关情况。这不仅是因为希望对食物进行进一步了解，也是因为我很好奇。
比如我喝过一段时间的速溶咖啡，我大概知道这种咖啡是预先提炼的结晶物，但具体是如何制作的不知道。所以我通过网络了解到这种咖啡在具体的制作过程会添加一些不相关的化学物，目的是便于提取咖啡某些有效成分，以及去除咖啡因等其它想排除的东西。
这个过程有点像稀有金属提取过程。感觉它不是我想要的，所以我后来不再购买这类咖啡了。
说得有点远了。我想说的是，食品包装上的“营养成分”和“成分”表，是食品生产专业人员对食品购买者沟通的语言，主要为购买者提供食物营养、饮食安全的信息。
在估价中，这相当于我们的估价报告的内容，采用简单而且相对通俗的语言为委托方提供关于土地价格的信息。我在我的那本“土地估价基础”中好像说过一句话，估价的本质就是解决信息不透明的问题，表达的也是这个意思。
但是，这个估价报告中给出的评估结果，也就是地价信息，是如何来的？作为估价师我们都知道，后面有很多更专业东西。这些专业的东西有点像上面所说的咖啡制作过程，确实很复杂，很专业，是有一套技术流程和工艺、原理和理论支持的。
我为什么搜索咖啡制作过程？是想从咖啡制作专家的角度和原理上去观察，这样能够更好地理解咖啡包装上商家给出的信息。
我实际上是在重新深度评估速溶咖啡的相关信息，发现了更多营养表后面的信息，对它有了更多的了解。
如果一个估价师有较深厚的理论素养，他会在一个估价过程中更有整体感，进行更周密的思考和分析，能够找到价格产生的最根本的逻辑和形成基础，最终得到的结果也会更加客观。
在具体操作时，建议1）先对实际情况进行一个分析和判断，这包裹估价对象的情况、市场环境，以及可能获得的信息、素材，估价目的和要求等。
2）结合原理、基本原则等，提出一个理论上的框架，比较理想性的，它的作用是建立一个“对焦点”，能够保证我们估价的路径不会走偏。
3）在此基础上，根据实际情况，和规范、标准，建立和调整我们的思路和方法，并尽量不要走的太远，保持和逼近原有理论框架。这是一个对估价过程本身进行不断的评价、权衡的过程，能够确认在估价过程中，我们选用了最好的信息、最好的思路和方法。
我们当然不必在形式上安排这样的步骤，而是应该将它融入到估价过程中就够了。
