市场价值是一个中性词，如果没有定义，它其实描述不了什么。
在实际工作中，会通过标准或者规范进行定义。比如房地产估价规范的定义，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点，自愿进行交易的金额。很显然，在这个定义中，很强调公平交易。
而在土地估价技术规程中，根本没有市场价值这个名词，只是对地价有一个定义，强调是在公开市场条件下形成的客观合理价格，或在特殊市场条件下市场关联各方可接受的价格。但看得出来，在这个定义中，强调了“公开市场”的条件。
美国的《统一专业评估实践标准》（USPAP），市场价值的定义如下：“市场价值是指在公平销售所需的所有条件下，竞争性和开放市场中，某一财产应带来的最可能的价格（以货币计）。这个定义，似乎既强调了“开放市场”也强调了“公平市场”条件。
这里，我想离开上面这些定义，简单谈一谈关于市场价值一个框架。
首先是真实市场价值（True Market Value），它涉及到价值是真实存在的。
真实市场价值基于真实的市场。真实市场是我们评估对象所处的真实环境，真实市场价值则是实际发生的价格或价值。我认为真实市场是混沌的，无序的，我们不能完全了解，这与世界是不可完全了解一样。
所以，真实市场价值也是不可了解的，但是它确实存在，而且很重要，是评估价值结论的基础。
其次是，客观市场价值（Objective Market Value），它涉及到价值只是在可测量的范围内。
从字面上可以理解，客观市场价值是我们观测到的市场价值，基于我们在专业能力下能够测量的市场价值。
所以，客观市场价值并不是一个完全的市场价值，它是我们定义，并能够测量的真实市场的一部分。我们可以通过专业能力尽力去了解它，比如做一些基本假定、设定，并要做尽职调查。这就像我们不了解一座冰山的内部，但是我们可以通过钻探取样去做一些判断。
客观市场价值，要求市场是开放、公开、透明和界线明确的。
第三是公平市场价值（Fair market value），它涉及到形成价值的交易行为是公平的。
公平市场价值强调，除了上面的真实存在，和可测量外，要求所有的价值都应该是在公平市场交易环境和条件下的结果，估价双方能够接受。
美国的估价标准中，有一条要求明确，选择的案例必须达到一定的“交易曝光时间“，就是为了解决公平交易识别问题。在我们估价标准中，公平交易作为一个原则，在市场比较法中，有“交易情况”修正。
第四，我给它命名为合理市场价值（reasonable market value），美国估价指南中是公允市场价值（它的英文是Fair market value，是针对特定交易的，比如税收），它涉及到具体交易活动中的合理性，是有条件的公平价值。
合理市场价值不是基于整体市场，而是细分市场，基于特定目的的，与估价目的相匹配的。
比如说，我们遇到最多的抵押目的，整体的抵押市场价值普遍相对较低，这是因为贷款方（买方）的优势市场地位所决定的，所以相对态度保守、谨慎。
反过来，出让土地的情况下，政府（卖方）处于市场优势地位，所以，出让价格普遍高于一般市场的价格。
不同的估价目的对应的经济活动类型，形成不同类型的市场，或者是称之为细分市场，每一类市场的平均价格是不一样的，这正如不同的用途下，土地的市场平均价格有差异一样。
整体上，在估价过程中，我们对市场价值的认识，是从真实市场价值，经过客观性界定、公平性界定，又回到估价目的对应的经济活动要实现的“合理价值”。其中，经济活动是真实的，它所对应的“合理价值”也是真实的。
所以，虽然估价中间有很多假定、假设，但我们的最终估价结果，实际上还是回到了更具体的真实市场价值。
