在未来，因为区域功能发展的要求，多用途用地混合出让可能是个趋势。
遇到大宗土地出让，在容积率设定上可能会有各种不同的表达方式，比如按区域给定平均容积率，或按照用途给予容积率，还有可能按照整个地块给定容积率，以及按照地块给定容积率，都有可能。也有可能还有别的情况。
这个时候，如果要估价，对于如何设定容积率，应该如何考虑？
我们知道，容积率是土地利用的一项重要指标，所以，容积率的设定首先要适合土地利用条件和方式，也就是要与土地利用相匹配，这是一个基本前提。
除此外，当我们估价时，对容积率设定还需要进一步，因为我们需要得到一个客观价值，而客观价值的一个前提是，我们估价对象的土地应该处于最有效利用状态下，这就是估价原理和规程所说的“最有效利用原则”。
最有效利用原则强调，土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提估价。
最有效利用原则进一步解释，判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为前提依据。
根据这一解释，我们可以找到一个基本的思路。首先是，1）在用途等其它条件一定的情况下，对给定容积率的情况进行评价，看看是否与未来的建筑开发相匹配，并且是合法状态，比如是否通过规划设定。如果是模糊不清，或没有充分对应，则需要考虑重新设定。
举一个简单的示例，一宗商住混合用地，比例3：7，商住也有明确的界限，但是只是有一个整体容积率2.5，商住没有具体的容积率，这就是一种容积率与用途对应不明确。面对这种情况，我们需要对给定容积率是否为最佳利用状态。
所以，2）需要对容积率是否符合土地最佳利用原则进行判断。在上述示例的情况下，虽然整体容积率是合法的，但是，如果两种用途不是正好都是2.5，或者即使是但没有明确界定，我们可以认定，给定的容积率不符合最佳利用。所以，不能直接、简单地将整体容积率平均分配给商住两种用途。
这有点像影像与实物因为对焦不准产生模糊和误差，我们可以采用专业原则进行“纠正”。在实践中，经常会遇到表面上合法，但实际上不确定或者合理的做法，应该进行“专业纠正”。在这里，最佳利用原则就是“专业纠正”的工具。
3）如果容积率设定不符合土地最佳利用原则，需要寻找最合理的容积率设定方案。对于上面的例子来说，任务是如何给商住两种用途的土地分别设定合理容积率。
合理的容积率应该来自市场，所以，使用市场平均容积率，结合估价对象的建筑设计方案进行对比分析，然后综合确定。这种情况下，新设定的容积率可以采用两种用途批准的建筑面积计算容积率，也可以在此基础上根据市场平均情况在一定范围内浮动。无论是哪种方案，都需要进行充分论证和说明。
4）如果既没有建筑面积可以计算，也没有可比的市场资料，在必要的前提下，可以采用假定的容积率设定方案。这种假定容积率依赖估价师的专业经验，具体说是依据建设项目所在行业的基本经验数据，以及本地的市场容量、同类城镇相似的案例经验等，进行综合分析，然后得到一个替代性的容积率分配方案。
在此需要重点强调一下，这种思路一定是在必要的前提下才使用，所以，一是要进行必要性分析（就是说明非用不可的理由），二是要对容积率方案进行充分的可替代性分析（就是证明有基本的可靠性），三是要对容积率方案的不确定性分析（存在可控的误差），以及对估价结果的影响（可预测的偏差）。
