这是之前一篇收费内容调整形成的。付费内容原来放在附加栏中，可能很多人没有见到。现在放在这里，供感兴趣的朋友阅读。
美国的评估标准（USPAP）中，并没有针对案例的交易是否公平估价师具体应该做什么提出明确的规定，但是，该标准1-1(b) 要求，估价师不得犯下重大遗漏或错误。
所谓重大，就是遗漏或错误会显著影响评估结果。基于此，如果感到价值被低估了，委托方可以反过来怀疑、合理推论，估价师在某一方面有重大遗漏或错误。这种情况下，如果估价师解释不到位，不能说服委托方，委托方就有可能上法庭。
美国中部一个县的一名估价师被告上法庭，委托方说房屋价值评得过低，怀疑估价师使用的案例不合理，因为估价师没有解释清楚所使用的案例是否是公平的交易。
审判的结果如何我没有查到，但我知道，类似这样的案件多半是协商解决，也就是庭下和解。没事的时候，我旁听过一些法庭小型民事案件的审理，在一些例行程序之后，法官一般会提出几个方案让双方选择，其中的一个解决方案就是双方和解。
上法庭，开始一个诉讼，在美国是一件很平常的事情，就像去趟超市一样简单。但是要了结一个官司，哪怕是小官司，可能要费很长的时间，至少要排队很久。总之，会有很多麻烦。
一位估价师在评论中说，是不是公平交易，估价师最清楚，法官能够说得清楚？
另一位估价师说，估价师有权确定选什么案例，委托方可以怀疑，如果你怀疑，但你得拿出证据而不是由估价师去证明。这里面会花费额外的成本，由谁支出才合理？
“公平交易确认”，体现在分析估价对象或者比较案例的交易历史，以及确定估价基准日的市场交易条件等方面。在这些方面，估价师必须考虑交易类型和交易情况，这是确保估价结果可信的关键。
查看一些美国估价师撰写的文章，他们普遍认为，当你开始一项估价时，了解交易是否为公平交易或非公平交易，是非常重要。
他们的逻辑是，可信的估价结果一定是真实的市场价值，真实的市场价值又通常被定义为市场最可能的价格，而这个最可能的价格，必须有一个公平交易来支持。
如果反过来看就是，有了公平交易----才会有最可能的价格----真实的市场价值才能实现----也就是才有可信的估价结果。
所以，公平交易是基础，是需要首先确认的。
一位美国估价师在他的博客中对“最可能的价格”评论道，“最可能的价格是在竞争和开放的市场中，某一特定日期，形成的价格，并以现金或其等价物支付。”
他还说，竞争和开放的市场是公平交易的基础，并解释，在房地产中，公平交易是指没有利益相关双方或多方的交易，交易的每一方都是独立行事并以自己的最佳利益为出发点。
当交易双方都以自己的最佳利益行事，没有不当的急迫或压力时，市场的公平性最好。他举例说，一个人将自己的房屋卖给一个与其没有业务或个人关系的买家，这就是一个公平交易。反过来，非公平交易是指有个人或专业关系的各方之间的交易，例如家庭、婚姻或工作关系等。
当然，这不是完全的，典型的公平交易条件不仅限于买卖双方之间的关系，还有很多别的条件，比如买卖双方还对房地产和市场有合理的了解，又比如房地产必须在市场上曝光合理的时间，等等。
关于“公平交易”的条件，另一位美国资深估价师提出下面一些观点，并列举了反面的例子：
1）典型条款和融资。在公平交易中交易条款和融资反映了典型的市场条件，没有任何特殊安排或非典型条款。
反面的例子是，一个小企业主以市场上不可用的极其优惠的融资条款将他的房子卖给他的长期合作伙伴，提供40年零利率贷款。
2）没有不寻常的让步。在公平交易中，任何一方都不会做出在正常市场条件下不会做出的不寻常让步。
反面的例子是，一个雇主将房地产卖给员工，并同意支付抵押贷款的80%首付款、所有的过户费用、转让税以及在房屋所有权的前5年内高达50,000美元的所有维修费用。
3）交易各方无关。在公平交易中，交易双方没有任何可能影响交易的个人或业务的关系和因素。
反面的例子是，兄弟姐妹之间出售的房地产，可能涉及折扣价格或其他不反映市场的优惠条款。
4）交易各方以自己的最佳利益交易。在公平交易中，交易双方都独立地寻求对自己最有利的结果。
反面的例子是，一个朋友以低于市场价值的价格将房地产卖给另一个朋友，尽管有其他买家出价更高，但优先考虑朋友的利益而不是个人的经济利益。
5）交易各方不应在不当的紧迫情况或压力下进行交易。在公平交易中，任何一方都不应在急于完成交易或受到压力的情况下进行交易，这可能会影响交易价格。
反面的例子是，一位面临止赎的房主为了避免止赎程序，迅速以远低于市场价值的价格出售房屋。（止赎程序是指房地产买卖中，当借款人未能按时支付抵押贷款时，贷款人通过法律手段收回欠款的过程。）
6）各方应合理知情和了解。在公平交易中，双方应对房地产和市场条件有足够的了解。
反面的例子是，一对老年夫妇将他们的房产卖给隔壁邻居，但他们并不完全了解其市场价值，仅依赖邻居的报价。
7）房地产通常已在市场上曝光一段合理时间。在公平交易中，房地产应在公开市场上挂牌足够长的时间，以便潜在买家有机会看到并考虑购买，也就是给市场上的买家更多的机会。
反面的例子是，一位房主直接将房地产卖给朋友，而没有在市场上挂牌，导致其未能受到市场动态和竞争性报价的影响。
