现在不是交易的好时间，但是观测“因素”对价格影响关系的好时点。
我们都知道，房地产价格影响因素分为三类，一般因素、区域因素和个别因素。
市场当然没有这样的界限，这是一种人为的归类，目的是为了从不同层级观察房地产价格，可以将它们理解为宏观、中观和微观三个层面。这样很形象、直观和清晰。
实际上，这些“因素”并不是单独存在和独立对价格发挥作用的，甚至没有绝对的规律。和其他理论一样，我们现在所知的一些价格影响因素的作用规律，都是在很多假定条件之下才会成立的。
比如，我们常说决定房地产价格的关键因素，位置、位置，还是位置，也有表述区位的。位置或区位确实很重要，但是它的潜在条件是，在大趋势和总体水平基本稳定。
但是，如果遇到现在市场变化剧烈的情况下，位置就不是决定性因素，只是一个相对因素。
所谓的“影响”，就是在某种程度上“决定”作用。所以，从“因素”的变化观测价格的变化，最基本的认定是，这些因素对价格有决定作用。
比如当我们说“位置对价格的决定作用”时，我们的认定是，某个区域先存在一个整体价格水平，如果估价对象正好在这个位置，那么，估价对象的价格基本上是由这个位置的整体价格决定的。
但实际上这个位置的整体价格不是自己“天生的”，而是由外围一些其它因素决定的，所以会牵连出周边和外围很多的其它因素。比如“一般因素”，就是“位置因素”的更上一层因素。在现在“一般因素”不太好的情况下，我们对“位置因素”受外围因素的影响看得更加清楚。
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当然，我们也可以用同样的思维逻辑去分析“区位因素”和“个别因素”的关系。这里就不细谈了。
从因素到价格，这只是逻辑的一个方面，其实，也可以反过来理解，人们的需要和交换行为，在最基础层面决定了个体的价格，这些价格反过来又促进了外围的一些行为发生，比如改良土地、设施等来提高房地产的品质，或者改变政策等，来增加房地产的供应量。做这些行为的结果，最后改变了整体价格和个体的价格。
所以，我们可以理解，1）“因素”的改变决定地价，是我们为什么要进行影响因素分析的逻辑和理论。
反过来，2）个体价格反过来影响外围因素的改变，是在市场宏观分析时，我们为什么可以通过个别的价格信息和案例来获得整体情况的逻辑和理论。
把这两者串在一起，首先收集个案信息，比如销售量、价格，然后总结出一个整体的销售量变化、价格变化规律。然后在这样一个整体规律的基础上，反过来对微观、个体的可能的价格进行判断。
这其实就是一个回归计算过程。
回归模型可以是一个理论，但本质上也是一个经验分析法。
作为估价师，回归模型在我们的大脑里、电脑里，我们可以灵活地用它去观察各种“因素”与估价对象价格之间的关系，找到这些因素对价格的影响。
