前几天，我的一位朋友告诉我，他最近一直在为房子的事情焦虑。他说自己感觉像掉进了一个无底洞，不知道该怎么爬出来。我仔细一听，才发现，原来他担心的是当前的房地产市场和学区房的问题。这个话题牵动了我们每一个普通家庭的心。我想，从这样的真实生活场景出发，我们更能理解和感受到当前的房地产市场究竟发生了什么。
房市风险未完全释放
如今，房地产市场还在一个早期的调整阶段。很多该发生的还没发生，该做的还没做，大量风险尚未完全释放。此时逆势托底，既浪费人力物力，又效果甚微，最终房价该跌还是要跌，但全民却要为此买单。
我们可以对比一下日本。日本选择让风险集中，由中央银行打包走大部分风险，用全民的钱一起分摊。结果是房价该跌多少还是跌多少，恢复速度却很慢。这也说明了所有金融产品的本质都是接盘游戏，商品的价格取决于接盘资金和接盘意愿。
持有房产的真实成本
第一批被挤出的房子往往是不该持有的房子和盲目购房的意愿。很多人总觉得不上车就永远上不了车，但这种想法减少后，房价就很难涨起来。而房子本身有持有成本和使用寿命，不涨价的房子其实是在贬值，还要支付按揭利息、房子折旧、物业费等成本，以及未来可能的房产税。因此，自住的房子越贵，实际成本就越高。
学区房的贬值风险
接下来要挤出的是房子绑着的各种属性，最明显的就是学区房。随着学历逐渐贬值，学区房、户口乃至整个城市都有可能贬值。在这样的背景下，单靠学区房的光环难以支撑高昂的房价。
市场的自然调整
第三批被挤出的将是城市中无房或仅有一套房的高收入群体。房价和收入比例需要正常化，否则房价还会继续下跌，直到它对经济影响变弱为止。当收入不变甚至增加，各行各业开始复苏，高收入群体增多，才有可能推动房价上涨。
北京、上海的真实情况
很多人以为一旦放开限购，北京、上海的房价就会飞涨。但这仅是一种短期的现象。不是所有人都愿意卖掉现有房子和工作，去北京、上海从零开始。最大的接盘群体仍是现在在这些城市生活的人。如果他们中的一部分收入跑不赢房价，房价就很难起得来。
中国房价的特殊性
中国的房价畸形是多种因素的结果，包括开放农民进城、土地财政依赖、税制不合理、基建浪费等。这些因素组合在熊市期逐渐解体后，很难再聚合起来。最终，房价的高低还是取决于城市本身的支付能力。当人们收入下降，消费降级时，房价和租金都难以上涨。
以上海为例，最近几年有2万多家企业离开，因为无法支付与房租匹配的工资。这导致大量劳动者离开，最终传导到房价和房租的下降。
即便有经济寒冬，机会永远不会消失，只会转移。传统行业没机会，新兴行业可能正迎来春天。如果我们能多了解市场机会，接触先进生产力，就会发现，财富在流动，机会在眼前。
希望这篇文章能帮助大家冷静看待当前的市场变化，不再焦虑，理性地面对房市变化，保护我们每一个普通家庭的切身利益。未来可能还有不少挑战，但只要有智慧和行动力，一定会找到属于自己的机会。
