长沙楼市年底三大王炸项目,逐步露出水面,到底怎么样,值得不值得买?
建发观云修建性详细规划已经公示,公示项目名称为“建发缦云二期”,不过更为准确的叫法,应该是建发观云,因为行情不好,得房率提高,所以户型面积段缩水了,再叫缦云,显得不适合,缦云老业主心里也会有抵触。
建发观云详细图纸如下图:
同时,建发观云的鸟瞰效果图、户型图也有初步流出的稿子,户型图不是最终稿,后面再详细解读。
对于这个楼盘到底怎么样?值不值得买?
目前释放的信息并不多,很难给出准确的答案,但是只要价格合适,基本属于推荐购买的评级,但是选择楼栋、楼层还是有大有学问。
选房背后的逻辑,我们通过摆事实,看数据,讲道理,为大家拨云见日。本文较长,建议点赞收藏。
一、看下项目值得重点关注的价值点
1.观沙岭片区,位于二环内,市府教育高地,然后是政务中心+金融中心的加持,有Q人+富人聚集的地段,地段价值第一梯队,没有问题。
观云之后,观沙岭就只剩下5个地块,5个项目了,是长沙近年来发展速度z快的小板块了,周期短,天花板高,这就是板块价值所在。
2.建发开发商不错,产品设计与交付、园林设计与交付、物业口碑都是在线的,这点不展开讲,讲多了有广告的嫌疑。
3.观沙岭因为整体容积率高,不少人是有抗性的,现在观云容积率只有2.9,有6栋房子是14-17层的小高层,147-178的面积段之前的供应量也很少,所以产品较为稀缺。
板块价值没有展开讲,具体看下之前的文章:
二、具体位置、城市资源配套、竞品和不利因素
2024年5月,建发溢价拿下市府观沙岭016#地块,溢价率5%,住宅楼面价9632,比江山境三期9085略高,低于缦云10235。
所以,观云必须跟缦云的定位错开,不然缦云就很难受,背刺老业主。
位置上,北面是待出让9#地块;南面是主干道佑母塘路,以及江山境一期150米的超高层,这应该是观云最主要的不利因素,再往南不远处是招商花园城(预计今年底开业)。
周边地块综合对比。
建发观云地块综合位置较好,位于整个观沙岭城市更新板块的中间位置,与北侧的9#地块旗鼓相当,当然也谈不上各方面最好。
前文说观云目前稀缺,是因为后续还有类似的地块,观云北侧的9#地可能稍微好一点,同样是2.9的容积率,到中小学都更近,南向没有超高层遮挡,到北侧的8号线地铁更近。
11#地块也不错,2.9的容积率,南北视野都没有遮挡,北侧的公共设施用地暂不明确;10#地甚至只有2.5的容积率,中小学学更近,不过西侧靠近二环线。这些都是明年后年的项目,而且规划也存在改变的可能性,这里不再展开。
关于学校配套。
观云东面一路之隔是长郡双语高中和麓山二小;与市实验二小(在建,预计明年9月1号开学)、南雅观沙岭中学(规划)相距也不远。
小学是二选一,麓山二小、市实验二小,等交房之后明确,麓山国际二小稍近一点;初中就是配套南雅观沙岭,这所学校不会差,但是也不会特别拔尖,品牌和管理模式并不是最好的,但是生源比较优质,预计未来是二类到一类学校之间。
如果想要顶级一类学校,可以移步旁边的长郡双语的学区房,事实上,很多人在长沙买房,都是学住分离,品质楼盘自己住,就近买一个优质学区房,当然这个方案的成本较高。
所以,观云以及后续的低容积率地块都做高端大平层,价格还有优势的话,江山境、缦云就是前浪死在沙滩上,从这个角度讲,观云的中平层定位实际上是利好江山境和缦云的。
三、项目整体规划、产品定位和户型设计
观云整体建面约12万㎡,容积率约2.9,住宅绿化率35%、建筑密度25%,住宅户数546户,车位600个,车位配比1.09,各项指标其实比较普通,关键就看板块价值和开发商的操盘能力。
项目一共规划了12栋住宅,1栋14层的小高层,5栋17层的小高层,6栋29-32F的高层,其中90-150㎡276户,150㎡+有270户,标准的中平层小区。
小区四周的楼盘都规划了商业或者社区物业用房,是偏刚需的做法。
其中,146㎡和167㎡各有3栋,全部为17层小高层(7#是14层);3栋150㎡+户型,3栋178㎡户型,高层住宅,初步示意图如下:
146㎡户型:
基本都是2T2户纯板楼,四开间朝南,南向面宽约15米,采光面非常优秀;南向父母房带卫生间,功能性拉满;房间的飘窗几乎做满,主卧、主卫大面积飘窗、厨房+公卫也有,三面可敲除凸窗,扩展空间,得房率更高。
主要问题与缦云162㎡类似,厨房有点小,比较狭长,餐厅空间也显得小气;两户两户共用电梯厅,隐私性较弱;北向次卧偏小,门口就是卫生间。
150㎡户型
2T2户纯板楼,四开间朝南,南向面宽约16.4米,采光面更加优秀,两个电梯是对开,通过梯控做到一梯一户,隐私性不错。整个空间尺度更大气,特别是厨房餐厅的布局,同时主卧带L型落地窗,采光视野好。
房间的飘窗几乎做满,主卧、主卫大面积飘窗、厨房+公卫也有,三面可敲除凸窗,扩展空间,得房率更高。需要注意的是,该户型朝向都是东南向。
主要问题是没有北向生活阳台,南北通透不充分,空气对流的话需要通过厨房,厨房的气味容易影响到客厅。
178㎡户型
2T2户纯板楼,四开间朝南,南向面宽约18米,采光面超级大,两个电梯是对开,通过梯控做到一梯一户,隐私性不错。
整个空间尺度更大气,基本是150户型的放大升级版,特别是主卧有独立的不步入式衣帽间,带L型落地窗,采光视野好。该户型集中在1.2.3栋,南向看园林景观,视野不错,特别是2#栋是楼王栋。
主要问题是没有北向生活阳台,南北通透不充分,空气对流的话需要通过厨房,厨房的气味容易影响到客厅。
前文说到了,项目最大的不利因素来源于南向佑母塘路的噪音,以及江山境150米的超高层。
江山境的超高层与观云第一排9#、10#、11#、12#、13#栋住宅的距离在86米左右,采光和私照影响较大,所以做成了147平-150平相对较小的户型,这5栋最好选择10层以上的楼层。
167㎡户型优选6#、7#,不临马路,较为安静,但是楼间距只有35.2米,所以低楼层采光和日照会受到一定的影响。
178㎡优选2#栋,南向正对超大的中心园林景观,南向没有消防登高面,楼间距大约有80米,堪称楼王栋。
以上均为考虑价格因素,具体怎么选,还要结合价格才能下最终结论。
总之,项目地段非常优质,二环内,市府政务中心与金融中心交汇,教育资源强势,而且是观沙岭片区第一个容积率较低的项目,第一个零公摊项目,总价在300万以内,所以关注度较高,会比较好卖。
建发观云,显然不是头部学区房,为了快速去化,不仅仅是把面积段做小了,而且据说是整盘卖毛坯,这样一来,好处是单价低,肯定比江山境、缦云的单价要低,总价也会更低,预计上车门槛总价在250W左右,自然就会更好卖了。
缺点也比较明显,板块宜居程度不高,短期内没有地铁,单价性价比不高,后期不排除还有同类型,甚至更优秀的产品出现,这是潜在的风险点。
将总价控制到更低,带来的问题就是,整盘的定位降低了,入门改善的产品,未来二手房的溢价能力也随之降低。
此外,毛坯房的居家体验并不好,很多年之后还会有人家在搞装修,敲敲打打的,对公区的损害也相对较大。
单价方面,如果是1.7-1.8的毛坯,至少比江山境三期带装修的143平户型差不多,单价性价比其实并不高。
估计不少人在对比建发观云与绿城玉海棠,这里简单说一下,后期会出一期玉海棠的测评。
建发观云的板块价值更高,二环内稀缺性更高,学区的优势更大,开发商品牌口碑也不错,当然价格会更贵。
玉海棠的优势在于,洋湖片区更加宜居,环境好,配套齐全,地铁近、有品质公园,他们都是不错的楼盘,侧重点不同,选择不至于太困难。
下次,我们结合最终户型、价格、示范区、装修标准等再谈谈这个楼盘,敬请期待!
以上,非广告,仅代表一家之言,主打客观靠谱。如有侵权,请及时联系18508498895。
宁可不买,也不要买错!
我们团队在深耕长沙楼市十多年,见证了长沙楼市起起落落,服务了上万组客户,写了一本330页的《长沙楼市百科》,对学区房有深入研究,作为大家买房的基础资料,务必人手一份,扫码添加老左免费领取!
找老左团队买房,一对一定制置业方案,而且能拿到更多的折扣优惠,突破底价。新房不收费,二手房有正规门店支撑,靠谱!