微信公众号：乌贼的大海（ID：dafashi1103)
在上一期的文章中，小编没有太多解释，直接给了一个结论，即科创门户区是当前唯一拥有补涨动力的区域，同时强调明珠城可能会诱发科创市场波动，并提醒购房者注意围猎上和里与万城汇……
文章发出后，发现网友对补涨两个词很敏感，时不时私信询问。于是思量一二，决定利用返程时间，再写个姊妹篇细推一下内中逻辑，具体见下。
□科创门户区指哪里？为什么会看好这个区域！
科创门户区，南北以科创五路、科创三路为界限，东向与高新北区连接，西至怀远二路周边空地。
最开始的时候，小编并不看好科创门户区，心态就像当初初遇2019年的港务区一样，觉得地方政府根本兑现不了期望的建筑场景，不能动心期待…
后来，直到两件事的发生，让小编看到了一丝不一样的闪光。两件事分别是:①凤城九号优化外立面事件②第四代住宅-锦越泰·上和里横空出世。
两大项目，前者守住了门户区建筑外立面的下限，后者拔高了门户区住宅层级的天花板，使得周边空地很难再以普通对待，整条草海则路街景开始正向变化。
至于，区域内遗留的三大排与汽修相关，其刚好处在榆鄂高铁过城沿线，属于必拆对象，兑现绿地公园是大概率事件……若能早些时日建成该过渡区域，可对科创发展起到不可估量的推动，超过学校。
□为何明珠城会冲击市场？为何门户区有补涨动能？
关于这个判断，小编大概讲三点。
第一，当前的科创，最根本的问题不是价格问题，而是去年供应量过载，市场购买力被掏空。在购买力不济情况下，明珠城携近3000套房源侯场…
第二，科创有一个非常有意思的政策BUG，即门户区项目与其他片区项目没有明显的价格差异。举个简单的例子，淮宁府售价在8500元/平米左右，而明珠城大概率也在这个价位附近。而逻辑上，这两个区位，起码应该有超过1000元/㎡的价格差…
所以，当明珠城放量出现在这个价位附近时，整个怀远三路项目都会被干趴。（去年淮宁府表现普通，今年状态好转，时不时走量爆单，根本驱动在于门户区项目陆续售罄，来自门户区的地理压制消失。）
第三，科创门户区应该对标的是高新南区西部三成区域（也就是南区的头部），南区的中段红盘-紫郡天玺整盘均价11600元/平米，最高探至1.3万/㎡，而科创门户区因为限价、供应过载及棚改旧貌等因素影响，价格却在8000元/㎡-9000元/㎡区间徘徊，二者相差3000元-5000/㎡，拥有避险补涨动能。
注:南区走的是学校引流拓荒的方式，科创行的是先人口后学校的路数，前者会遇到生源不足的窘境，后者会在短期内出现非常强烈的“社会诉求”。
本文仅代表作者个人观点，不构成投资建议！
码字不易，“点赞·在看”
