本文原创作者：大法师（个人微信：dafashi11-03）
微信公众号：乌贼的大海（ID：dafashi1103)
时间行至五月，科创房企遭遇两大难题。
其一，科创过早出现“同价·营销挤兑”场景。
领航首开锚定科创价格，区域内臻悦府、锦绣城、柏悦府、凤城九号、观山悦、上和院等项目与领航毛坯价格应在伯仲之间，市场已有同价心里预期。
同时，受领航抢跑及区域供应规模双重刺激，科创房企加速营销布局，麾下项目或临展或售楼部，纷纷提前靓装绽放，楼盘营销起跑几乎同在一线。
2023年，已知计划开发科创房企15家，其中10家房企已经实现接待蓄客，计划供应房企集体前置临展拓客，区域供销生态被严重挤压。
其二，“超大赠送”，科创房企遭遇最强竞品。
2023年科创楼市可分两个时间段，领航与非领航；2023年科创楼市有两种户型构造，嘉信与非嘉信。在非领航“营销挤兑”时段，遭遇臻悦府毛坯推售，应当是科创房企最不愿意面对的竞争。
资料显示，臻悦府113㎡三室户型，赠送面积11㎡，实际使用面积124㎡；面积130㎡三室户型，赠送面积12㎡，实际使用面积142㎡；面积143㎡四室户型，赠送面积14㎡，实际使用面积157㎡。
若臻悦府毛坯推售，在同价预期之下，以臻悦府的区位及“空间扩张”光环，几乎影响科创所有同业态项目，推售节点与之相撞的房企会非常难受。
若臻悦府精装推售，则同时段竞品房企压力稍稍减弱，但市场不会明显倾向毛坯竞品，因为拥有“超大赠送”的精装房非“常规等面积”精装房可论，其与竞品换算面积差/楼层差价时，依然让人侧目。
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