甄稀底色，失真表象，榆溪河畔再现“神之操作”！
文摘
2023-05-26 18:54
陕西
从登记情况看，荣邦项目成为前半年的热度榜一。不过，很多人更关注的是榆溪印项目：登记人数还没有到3位数。鲜见的登记差距，引发了线上线下的广泛猜议，让榆林楼市很不淡定。在关于榆溪印的种种猜议之中，这一点得到共同肯定。因为楼盘线上的热度是可以人为营造的，而且并不是一件难事，举个例子，仅需发动营销、工程团队，项目的登记速度与数量就能实现“有节奏”的状态。榆溪印要是想实现“有节奏”的登记状态，登记情况不可能出现3天还没有到3位数的鲜见情况。随着“商品住房预售登记平台”上线的项目越来越多，榆林的购房者看出不少“门道”来：一些项目登记数量较高，但是登记结束后未核验或申请撤销的比例较大，某楼盘未核验或申请撤销的比例竟高达80%以上。出现这种情况的原因很简单，榆林楼市早已告别“无差别火爆”，进入进化与分化的市场环境，昔日普遍火爆的行情已经不复存在，为了在意向登记数据方面显得不太尴尬，不排除一些楼盘在意向登记时出现水军，营造登记火爆的市场热度，从而对购房者起到误导作用。从开发经验看，万居地产在榆林属于新锐&新秀房企，打造了榆林第一个真正意义上的全面“交房即交证”小区（宜庭万居），万居红山印项目（百亩大盘）也赢得了极大的市场热情，榆溪印项目是万居地产打造的又一个百亩大盘。从价格区间看，榆溪印整盘均价仅比去年相邻的银州府浮动约200元，且榆溪印容积率低于银州府，其实幅度并不大。从产品特色看，在连廊化成为榆林楼市“流行趋势”的当下，榆溪印全纯板式社区的标签格外醒目。
那么，榆溪印3天登记人数还没有到3位数，又是什么原因呢？或者，有哪些蹊跷之处呢？总觉得，榆溪印明明可以有热度，却在“反常规操作”，分析如下：其一，30万的认筹金，比科创高出了20万，比荣邦高出了25万，是上半年榆林市场上认筹门槛最高的项目。其二，项目属于主城区罕见的百亩大盘，并没有分期开发，而是整盘同时动工，全部房源同时面市预售，在榆林楼市可谓是空前绝后。假如认筹门槛降低一些，百亩大盘的供应量以“挤牙膏”式的节奏分期面市，热度自然而然地就产生了，这也是常见的营销策略。但是没有这么做，也就没什么热度，貌似犯了“兵家大忌”？
购房者最大的感受之一就是：售楼部的暖场活动较之前次数多了，形式更丰富了，礼品更实足了。甚至，也开始卷了。一进售楼部，冷餐、糕点是高配，饮品是标配；A盘可领米，B盘可领油，C盘可领茶具，D盘可抽奖，E盘可DIY；传单、道闸、电梯、小区灯箱、公交语音等点线面全覆盖立体式的推广力度；越来越多的项目在核心商场设立展位……而榆溪印，却一直很从容，除了冠名榆林五一房车展之外，没见过搞过什么活动与推广。甚至，榆溪印连售楼部开放都搞得很低调，以至于不少人都不知道售楼部是什么时候开放的，在哪里。在疫情频发的过去，为了避免人群大规模聚集，售楼部低调开放尚能理解，而在其他楼盘将售楼部开放当做重头戏来宣传造势的当下市场环境中，这么做确实有点令人费解。连售楼部开放这件大事上都选择低调进行，引发对这个项目好奇心的，可能就是榆阳路与滨河路十字角“有深度的品位住区”那几个大字了。其一，北高新、南西沙与滨河板块，是榆林楼市的两大价值带；古城更新与新区拓展，是提升榆林城市能级的两大主路径。关于区域价值，领航星宸、德通新时代、阳光紫郡已经表达的很清楚了，位于滨河板块C位的榆溪印无需再做“简单重复的事情”。其二，主城百亩大盘、纯板式、南北通透、户型方正、2.11的容积率，一改连廊板点成为主流的产品共性，让榆林购房者发出“为什么不向榆溪印学习”的拷问。要知道，这些硬核人居指标，在几十公里外主打生态低密的环榆远郊，至今也没有做出来。其三，从领航星宸、德通新时代、阳光紫郡的开发历程来看，推窗见景的滨河板块，并不是一块“平静”地方，这里成为榆林房企最较量产品力的“大T台”，客群相对上属于改善群体里更加纯粹的一类，这也是滨河区域并不是一个快销板块的原因所在。在摇号系统刚上线时候，各项目热衷于线上热度，认为摇号才能体现出自家楼盘的实力。而当摇号系统上线近2年之后，房企越来越理性，对于适合常态化平销的那些具有“高定”气质的产品来说，线上流程的复杂性不但拉长了成交周期，同时也增加了成本，不去刻意追求线上热度亦属正常。榆溪滨河，从来不缺话题度，在话题声中，“滨河三杰”与万民新天地先后成就。区域、价值、产品，构成房子价值的权重系数，在不同客群的心里有着不同的理解，这也是榆林楼市的进化与分化表现之一。
