加拿大统计局（Statistics Canada）最新报告显示，2022年，多伦多地区近40%的公寓由投资者持有，其中小户型公寓的投资者比例更高。
报告指出，投资者对小型单位的偏好，加上开发商对投资者的依赖，可能是导致公寓面积缩小的原因之一。
报告称：“投资者被认为更喜欢这些单位，因为小单位每平方英尺的租金往往更高。”
此外，报告提到，在多伦多和温哥华等人口普查都市地区，开发商通常依赖投资者购买预售单位以获得项目融资。这意味着投资者的偏好可能影响市场上住房存量的类型，导致建造更多面积较小的公寓。
在过去的几十年里，多伦多地区新建公寓中小户型的比例一直在增加。报告指出，1990年代建成的公寓楼中，小户型公寓约占8%，而自2016年以来，这一比例约为38%。报告发现，2022年，2016年后建成的小型单位中约有65%为投资物业，而大型单位中44%为投资者所有（小型单位定义为小于600平方英尺，较大型单位定义为800平方英尺或以上）。
公寓的整体面积也在逐渐减小。报告显示，1990年代公寓的居住面积中位数为947平方英尺，而2016年后建成的公寓单位居住面积中位数缩减至640平方英尺。
温哥华地区的调查结果类似。2022年，34%的公寓由投资者拥有，约58%的小型单位为投资物业，而大型单位的这一比例为39%。公寓单位面积的中位数也从912平方英尺降至790平方英尺。
多伦多都市大学城市研究与土地开发中心高级研究员弗兰克·克莱顿（Frank Clayton）表示，开发商建造较小单位可能是因为这些单位的需求更大。他指出，大型公寓过于昂贵，无法吸引大多数买家。
克莱顿说：“公寓的建造成本约为每平方英尺1,000加元。因此，如果你建造一个500或400平方英尺的单位，售价需要40万或50万加元，但如果你想要一个1,000平方英尺的单位，售价则需100万加元。”
在圣克莱尔大道（St. Clair Avenue）附近，开发商正在建造一些面积较大的公寓住宅。但克莱顿表示，这些单位的售价可达200万或300万加元，主要面向从价值500万或700万加元住宅“瘦身”下来的森林山居民。
克莱顿解释说，寻找价格较低的土地有助于降低这些成本。他提到，多伦多市以前曾将工业用地重新规划为住宅用地，现在也可以再次这样做。例如，位于Stockyards和Warden Station附近的Warden Woods开发项目就是这样做的，为市场带来了更多经济适用房。
多伦多大学住房系主任大卫·胡尔昌斯基（David Hulchanski）表示，报告结果显示了住房系统依赖公寓投资者提供租赁住房的后果。胡尔昌斯基在一封电子邮件中写道，这个系统“功能失调”，导致供应不稳定和可负担性问题。
他说：“由于没有建造足够多的‘真正负担得起的’专门建造的租赁住房，我们创造了一种需求。当市场条件合适时，投资者——富有的个人、已还清抵押贷款的房主，以及全国性和全球性的投资资金——可以部分满足这种需求。”
他补充道：“但投资者只有在预期利率低、房价上涨时才会购买住房，而随着房价上涨，他们希望购买更小的住房单位，以实现利润最大化。”
他总结说：“近几十年来，政府允许住宅物业成为投资者的重要资产类别，而不是将住房发展成为可负担得起的居住地。”
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