经常出租？加拿大卖房或需缴13%税，Airbnb房主被“盯上”了

文摘 2024-10-25 09:38 加拿大

加拿大税务法院在最近的一项裁决明确表示，房主如果频繁通过Airbnb或其他短租平台出租房产，在出售房屋时需要支付13%的HST（商品和服务税/协调销售税）。

该税款将计入房屋的出售总价，因此可能达到数万甚至数十万加元的金额。虽然一般来说，出售之前被用作住宅用途的房产免征 HST，但税务法院在3月份的判决中裁定，对于曾被多次短期出租的房产，出售时需缴纳HST。

这一裁决可能对短租房东产生深远影响，因为它清晰地说明了加拿大税务局在类似情况下可以收取这笔税款的依据。多伦多 Zinati Kay 律师事务所的房地产律师约翰•齐纳提（John Zinati）表示，房主在持续使用短租平台出租房产时应极为谨慎。

他解释说，如果业主以$100万加元的价格出售单位，就可能需要支付13万加元的税款。这项税收适用于任何类型的房产，无论是通过Airbnb、VRBO还是其他平台进行短期出租的公寓、联排别墅和独立住宅。

该裁决源于渥太华一名公寓业主的案例。该业主在最初通过超过60天的长期租约出租该单元近9年后，于2017年决定将其房产挂到Airbnb上进行短租，并在出售前的14个月内持续进行短期出租。

2018年4月房产出售时，他没有缴纳HST。然而，加拿大税务局评估认为，由于该房产的用途由住宅转变为商业，应在出售时征收HST。法院在今年3月的裁决中支持这一评估，指出该房产短期出租时类似于酒店经营方式，房主承担了水电费等开支，因此不能豁免HST。

齐纳提进一步指出，偶尔将房产出租一个周末并不属于此项税收的适用范围，而是要看是否有持续性的短期出租。在本案中，房主在出售前连续14个月进行短期出租，因此需要缴税。

在多伦多市，短期出租被定义为租期少于连续28天的房屋租赁。

根据加拿大税务局的说法，法院提供了对有争议问题的独立审查，并通过判决澄清了法律。在有关GST/HST和度假房产销售方面的更多信息，公众可以访问加拿大税务局的网站。

Barrett Tax Law的创始人戴尔•巴雷特（Dale Barrett）表示，这项裁决并没有改变现行法律，但可能会让一些人感到意外。

巴雷特认为，这一判决的作用在于为公众提供法律教育，让人们认识到HST的适用范围和规则。

他补充说，裁决也反映了加拿大税务局在房地产税收上的强化趋势，包括最近关于资本利得税和转让销售税的加强措施，目的是减少税收“漏税”现象。

巴雷特还指出，今后房主必须了解出租房产时的“90%门槛”，这关系到在出售房产时是否需要缴纳HST。虽然90% 的具体定义尚不明确，但如果房产短期出租的比例占到90%，可能就需要缴税。这一比例的计算方法尚需在未来的案例中进一步明确。

对于考虑短租的房主，巴雷特建议一定要谨慎操作。如果计划出售房产，最好咨询熟悉相关法律的专家，以避免不必要的税务问题。

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