降息提速，加拿大楼市或将迅速转为卖方市场，专家警告潜在风险

文摘 2024-10-24 08:25 加拿大

近日，加拿大央行正以快速步伐下调其关键利率，以应对经济疲软的现状。这一举措意在刺激消费者和企业的支出，进而推动经济复苏，然而这一过程中也存在着引发房地产需求与价格迅速上升的风险。

周三，加拿大央行宣布其关键隔夜利率再次下调50个基点，约半个百分点，将利率降至3.75%。这一行动延续了此前连续三次的降息政策，此前三次利率下调均为25个基点，且基准利率在此之前维持在5%的高位。此举标志着加拿大央行在努力寻找经济平衡点上的新尝试。

麦克唐纳-劳里埃研究所（Macdonald-Laurier Institute）高级研究员、加拿大统计局前首席经济学家菲利普·克罗斯（Philip Cross）对当前央行的处境表达了看法。

他指出："央行的立场很微妙，他们希望经济足够疲软，以至于能够压制住住房需求，但又不至于造成更深层次的经济危机。"克罗斯的观点反映出，在当前经济环境下，央行需要在控制经济复苏与避免房地产泡沫之间取得微妙的平衡。

过去一年，尽管住房需求有所放缓，但并未出现崩溃。随着本次利率下调，市场普遍关注这一政策是否足以再次刺激住房市场的活力。在经济复苏的关键时刻，如何平衡住宅需求与控制房价的上涨，成为加拿大央行的主要考验之一。

在大幅降息之前，加拿大九月份的通货膨胀率意外地降至1.6%，低于央行2%的目标。这一数据为央行提供了采取更为激进的宽松政策的空间。加拿大央行行长蒂夫·马克莱姆（Tiff Macklem）表示，随着通胀压力减轻，央行希望通过降低利率来进一步刺激消费者和企业的支出，推动经济增长。

加拿大央行在一份声明中提到，随着利率的下调，住宅投资有望实现增长，特别是在强劲的住房需求推动下，房屋销售和装修支出都可能迎来新的上升期。

对那些希望进入房地产市场的人而言，囤积已久的购房需求或将成为他们最关注的因素，因为一部分购房者可能会希望在新一轮购房潮来临之前抢占先机。

持证抵押贷款经纪人及LowestRates.ca专家利亚·兹拉特金（Leah Zlatkin）认为，这次降息很可能成为促使购房者进入市场的催化剂，特别是在多伦多这一住房市场可负担性仍然是主要问题的城市。

她指出："降息50个基点，加上即将在12月实施的抵押贷款规则调整，正在为购房者提供进入市场的有利时机。"兹拉特金还提到，由于市场上可供出售的房源充足，目前的市场环境对潜在的购房者极为有利。

从12月15日起，新的抵押贷款规则将生效，任何购买新建房屋的买家将可以将其抵押贷款的摊还期延长至30年。这一举措对房价在150万加元以下的房屋尤为有利，购房者能够支付少于20%的首付款，而此前这一门槛为100万加元。这些政策调整意味着购房者的负担将有所减轻，也为那些希望进入市场的购房者提供了更多的选择。

不过，兹拉特金提醒说，购房者若选择等待利率进一步下降，可能会导致他们面临一个竞争更激烈的市场。一旦利率下降到大多数购房者都能接受的水平，住房市场有可能会迅速升温，房价也会随之上涨。对于那些首次购房者而言，如何在利率下调中把握最佳入市时机，仍然是一项艰难的决策。

Ratesdotca的房贷和房地产专家维克多·陈（Victor Tran）则认为，许多购房者会在今年最后一次利率公布后才采取行动，因为他们担心在市场"触底"之前过早入市可能会承担更大的风险。陈还表示："我们现在很可能会看到预批准的贷款数量增加，因为买家一旦感觉到市场趋势开始转变，就会准备迅速采取行动。"这种预期推动下的市场热情，可能在未来几个月内让房地产市场再次呈现出快速升温的趋势。

目前，与加拿大银行主要利率直接挂钩的可变抵押贷款利率已降至5.05%的最低水平。兹拉特金指出，对于现有的抵押贷款持有人而言，降息为他们的月供带来了某种程度的缓解。而对于首次购房者来说，尽管利率有所下降，但由于压力测试的存在，仍可能难以获得购房资格。换言之，虽然利率降低了购房成本，但其他金融因素仍然对首次购房者形成了较高的门槛。

Royal LePage首席执行官菲尔·索珀（Phil Soper）也对当前的降息措施持乐观态度。他认为，这对整个房贷市场的消费者而言是一个利好消息。他还表示，较低的利率将为市场带来一定程度的竞争，并预示着"正常利率"的回归，这个正常利率可能在2%至3%之间。不过他也提到，由于库存水平较高，多伦多的公寓市场的复苏速度可能无法与独户住宅市场相比。首次购房者往往选择公寓作为他们进入房地产市场的起点，而这些买家可能需要进一步的利率降低才能获得抵押贷款资格。

对于公寓投资者来说，当前的租金收入还不足以完全覆盖近年来高企的按揭成本。索珀指出，公寓市场的复苏可能会被推迟，投资者可能需要更多的时间来重新计算收益率并评估是否值得继续持有这些物业。

总体来看，加拿大央行的连续降息是为了缓解经济放缓的压力，并鼓励更多的消费和投资。尤其在房地产领域，央行的政策调整意在刺激购房需求，特别是那些长期在市场边缘观望的购房者。当前政策下，购房者的购房成本有所降低，但如何把握入市时机，仍然是他们面临的最大挑战。央行的利率决策无疑会对房地产市场产生深远的影响，市场中的买家和投资者需要密切关注未来几个月的政策变化，以制定相应的决策。

降息措施尽管有助于提高购房者的热情，但仍需面对一个复杂的经济环境。通胀的走向、住房市场的供需变化以及全球经济的不确定性，都将在未来影响加拿大房地产市场的发展轨迹。无论是对首次购房者，还是对投资者而言，谨慎的评估和迅速的行动将是他们在这个不断变化的市场中成功的关键。

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