揭秘广州买房的合理边界，万万不可跨界买房
大家好，我是橙子。
一个在广州帮大家买到适合自己房子的朋友。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
有时候这世界上不讲道理的事情还真的挺多。
往往越是重大的选择，沉默成本越高的选择，越缺乏做对选择的经验。
例如高考填写志愿，重要程度不亚于考试成绩。但是大部分同学没有类似的经验，而且填报志愿就一回，也没什么让你积累经验的机会。
又例如婚姻，大部分人走入婚姻的二人，都是第一次。毕竟总不能没事干，多结几次婚玩玩，积累经验，这成本可就太重了。
买房这件事也是同样的，明明对于家庭来讲，不论是居住生活还是家庭资产配置，买房决策都是最重要的那一档。
选择的成本非常高。
但同时，买房又是一件低频的事情，大部分人买房都没有太多的经验。
所以选筹就格外的都重要。
今天我们就把广州买房的合理边界划出来，这样大家只要在这个范围内来选择，就不会出现太大的纰漏。
不论是自住，还是置换，进可攻，退可守，都能保证腾挪的空间。
1
要聊广州买房的合理范围，就要从广州的中心开始说起。
广州的发展，除了从西往东流的珠江和中轴线两条条明线外，还有两条环城道路的暗线。
这两条环线是内环线和环城高速。
两条环线代表着广州市中心的1.0和2.0版本，随着广州市中心版本的迭代，广州的市中心也一直缓缓向东移动。
1988年到2000年，广州的中心从公元前向东移动到东山口，中心迁移的直线距离是3.1公里。
2000年到2012年，广州的中心从东山口继续向东迁移到珠江新城中轴线，这次直线迁移的距离是2.6公里。
市中心的移动，并非完全由政府的意志决定，人口的引入和迁移才是推动城市移动的真正的引擎。
1988年广州的常住人口数据是577万，到2000年则是700万。12年，新增人口123万。平均一年增长10万。
而到2010年，广州的常住人口为1270万。8年时间，增加了570万。这8年时间里，平均每年增加70多万。
当然了，到2020年的时候，广州常住人口达到了1867万人。10年时间增加了将近600万人，每年平均增加60万人。
我们发现了，人口的增速变快了，但是市中心东移的距离却变慢了。
人口增长速度是之前的5-6倍，但是向东移动的距离却从3.1公里，降速到了2.6公里。
这意味着随着城市的发展，人口正在变得愈来愈聚集，人口密度越来越高。
房产开发的规模，已经可以满足人口增长的居住需求。即使人口增加，居民也只需要移动不多的距离，就足够满足居住了。
也就是说，即使广州未来人口进一步增加到2000，甚至增加到2500万人口，整个城市的中心，也不需要向东或者向南移动太多距离。
至多沿着珠江向东移动2公里左右，就足够提供500万新增人口的居住空间了。
好了，我们前面之所以铺垫这么多，就是想引出一个地方，天河公园。
我们看下面的这张图。
珠江新城东区再往东移动2公里，这个位置就到了员村。
员村的北侧1公里就是天河公园了。
广州的新中心大概就是在以天河公园和员村这条新的中轴线上。
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好了，知道了广州未来的中心点，那我们就要沿着这条中心向外拓展。
我们依然要看人口。按照《广州2035总体规划》来看，广州常驻人口计划在2035年达到2000万人。
但实际上在第七次人口普查的结果显示，广州在2022年末的常驻人口数量已经达到了1873万人。
规划远远低估了广州对人的吸引力，低估了广州人口的流入和增加。
我认为在2035年，人口超过2500万是一个比较合理的目标。
但是，规划对于城市发展的整体框架依然是奏效的。
在2018年发的《广州市国土空间总体规划 (2018~2035年)》里也提到了，广州的主城区范围。
“荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区九龙镇以南地区及番禺区广明高速以北地区。”
中心四区大家没有什么疑问，我们看剩下的这三个地点的位置。
他们几何的交集点就在天河公园。
按照粗略算法，⼀平⽅公⾥⼀万⼈口，那么⼴州常住⼈口来推断，扣除⽩云⼭、⽕炉⼭以及珠江流域这些山山水水所占据的⾯积将近50公里，那么我们城市的合理范围大概就是中心区往外围延伸20公里左右。
我们以天河公园为圆心，向外拓展20公里。
我们基本上得出广州的合理范围大致为：
东部延续到笔村。
南部延续到番禺⼤夫⼭外延线。
东南部可以到天麓湖外延线。
西南可以覆盖南海三⼭，桂城千灯湖。
北部延续到⽩云江⾼、龙归附。
至于南沙、增城、花都，都远在城市的合理范围之外。
所以我们买房，不论预算高低，都尽量在上面这个范围内来选择。
当然，⼈口不是均匀分布，即使是在这个范围内，也不是闭着眼睛就能随便买的。
毕竟买一套房有太多的因素需要考虑了。
区位，交通，配套，城市规划，开发商，物业管理，小区规模，景观绿化，建筑设计，户型设计，交房标准。
还有区域、道路规划，附近地标、地铁、公交，自驾通勤，学校，菜市场，便利店，银行，公园，开发商资质，小区户数，规模，电梯梯户比，车位，入户大堂，外立面，户型亮点等等。
但不论如何，在这个合理范围内选房，选错的概率就会大大降低。
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