这是橙子的第436篇原创
大家好，我是橙子。
一个想帮大家在广州买到好房子的朋友。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：番禺当下买房，选筹从何下手？
我们聊了番禺应该怎么买房选筹，那和番禺对应的，就是老黄埔。
这两个板块经常被买房客户放在购物车里比较。
过去老黄埔缺少高端的供应，随着珠江春的入市，算是把老黄埔缺的这一角给补上了。当然也把老黄埔的内卷，推向了一个新高度。
其实这么多新盘的入市，对于具体的楼盘来讲，肯定不是一个好消息。因为竞争从来都是买家和买家竞争，开发商和开发商竞争。
但对于老黄埔整个板块来讲，众人拾柴火焰高，把老黄埔市场烧热，吸引更多市场的关注。
而对于买家来讲，开发商相争，正是坐收渔翁之利，捡漏的时候。
01
我算了算，黄埔今年目前开卖的新盘项目有10个，这10个项目有：
今年新开盘的保利中央公馆，未来方洲，中建海丝城，珠江村旧改的珠江春。
有已经开盘一段时间的黄埔中央城，星航TOD，富颐华庭，黄埔新城，从珺和府改名的中鼎书院上城，以及剩些尾货的万科城市之光。
明年如果不出意外，这份名单还会增加6个新盘项目：
海丝城的望江组团，未来方洲的渡头地块，最近刚拿地的将军山项目，双岗停地块，裕丰围旧改，以及鱼珠旧城。
这意味着老黄埔明年会有十几个新盘项目先混战大乱斗，再捉对厮杀。不仅如此，老黄埔还要面对外部板块的竞争。
黄村奥体板块的保利天汇，天河润府，珠江花城，智慧城板块的城投天禧，以及番禺特别是万博板块范围内的一众新盘。
犹记得几年前，老黄埔万科城市之光，富颐华庭和中鼎珺和府三足鼎立，众多买家趋之若鹜，抢房的情景。
这不得不让人感叹，时过境迁，物是人非，局势变化之快。
对于有购房需求的人群来讲，选择多肯定是好事，但是选择太多，兜兜转转，也容易陷入选择的困境。
毕竟每个项目，都有自身的长短板，不可能做到完美无缺。
而唯一能一统天下的优点，自然是买到就是赚到，只是当下的市场环境，想要资产升值更需要耐心，买房更多是一件满足居住需求的事情。
所以，做选择，更多还是从自身的需求出发。
因为不管你对未来市场的走势是怎么判断的，有一个现实是，不论是多还是少，对于房子的需求是永远存在的。
比如一对年轻人准备结婚，就是想有个家，把日子稳定下来，就是这么简单朴素的理由，不需要长篇大论的分析。
孩子马上到了读书的年龄，想在力所能及的范围内，给孩子提供一个尽量好的学习环境，让孩子能稳定的在小区交到好朋友。
又或者已经住了20年的老房子，抑制了十几年的改善需求，在政策的刺激下，终于找到了可以释放的出口，自己和家庭辛苦这么多年，值得住一套更好的房子。
需求是存在且一直存在的，衣食住行就是普通人逃不掉的基础需求。所以，把家庭和个人需求当做选择的锚点，分清主次，懂得取舍，才是最稳妥的方式。
02
虽然千人千面，不同人不同家庭的需求千差万别，但即便如此，也并非没有选择的标准。
我们首先要清楚老黄埔的价格体系。
老黄埔的价格体系，基本上是以鱼珠第二CBD也就是靠近天河的区域为峰值，然后随着向东的距离递减。
我们在老黄埔选房，一般建议向东不要超过文冲地铁站，这是因为广州向东虽然是大势所趋，但是一旦过了文冲，势能大幅度减弱，要等待建设成熟的周期太久。
没必要为了守株待兔，提前布局，让自己呆在洞口饥肠辘辘。
海丝城所在的双岗，基本上在文冲和双沙之间，略微偏离老黄埔的核心区。
从新房来看，我们由西向东一路顺势而下。
海丝城以西的，中鼎君和府4万左右的单价，保利中央公馆4-4.5万/㎡。以东的星航TOD大概3.2万/㎡起，然后最远的黄埔新城，特价单位2.3万/㎡左右。
二手方面，紧挨天河的保利学府里的南向三房4万出头的单价，中鼎君和名城差不多也在这个价格。万科城市之光因为更新，成交也不多，现在还是在4.2-4.5万/㎡的价格区间。
所以任何一个项目的价格，都可以嵌在这套价格体系里。如果高于这个价格体系，则有明显的溢价。如果低于这个价格体系，则可以认为笋盘。
其次，在老黄埔买新房，一定要买新规产品。当然，这条规则不仅使用老黄埔，还试用于科学城，知识城，番禺，白云，荔湾这些外围区域的新房。
大家可以想一下，目前市场上那些非新规的产品。像黄埔、番禺、芳村、白云一些期房卖成现房的楼盘，为什么价格会降的这么狠。
就是因为这些板块，都有非常多的新规新房供应。现在对于新规的宣传铺天盖地，不光是开发商在宣传，政府也在推波助澜。
而这些区域的新房基本都是在300来万这个价格段。这部分购房群体，本身购房的判断就非常容易受到市场上营销的影响，是非常在意得房率的。
那如果现在买房就要考虑到，未来他们的购房偏好。这涉及到你手里房子的流通性。
除了上面这两点大方向外，剩下就是匹配自己的需求。
比如尽量选择有地铁和周边配套成熟，并且环境整洁漂亮的项目。
在老黄埔，环境漂亮的权重可以高一些。这是因为老黄埔的环境多少还带点重工业遗留下的风格，并且短期不见得就能完全改善。
好环境的项目属于比较稀缺的。噪声和粉尘的干扰，对一个楼盘未来的价值影响明显。
相反，对于地铁反而不需要特别苛刻，一定要追求地铁上盖。只要能在步行1公里以内抵达地铁站的小区，我觉得都可以接受。
至于其他的，像商业配套，学校，在老黄埔反而不是最重要的。
商业配套很好理解，老黄埔日常生活配套很齐全，大型商业体只要地铁几个站，或者开车5公里以内，都是很方便的，这个对房价的影响并不大。
而学校方面，目前老黄埔的新房项目，几乎各个都是名校办学。
教育是一种稀缺资源，考试的本质是排名。并不会因为全部号称名校，第一名的名额就变成十个，升学的名额也不会因此变多。
可能把精力从名牌学校，更多的转移到家庭教育和补习班，最终的效果更好。
所以不用在学校上花太多的溢价，只要确定学校生源纯粹，有名校教育集团管理教学就够了。
相比于学校的名号，大家买房的时候更与应该打听清楚小区对应的学位够不够，如果统筹分流到哪些学校。
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