这是橙子的第438篇原创
大家好，我是橙子。
一个已经帮300+位粉丝在广州安家，解决各种买房贷款难题的朋友。
希望和大家建立长期关系，并且都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州的冬天，泡温泉才是正经事
和大家分享了前两天和家人度假泡温泉的经历。其实大部分酒店和度假项目，都是依托地产，才能完成建设和运营的。
今天我们就继续聊聊广州楼市的话题。
我觉得今年应该算是广州楼市核心区的供应大年。这种趋势其实从23年的年底就开始了。
广州的新房在过去一段时间，随着高得房率和核心地块开始隆重登场的配合，产生了很多让我觉得很精彩的瞬间。
保利天瑞新中式的一炮而红。
中海大境精准的定价，打响海珠高端改善项目的名头，再次打动中海粉丝的心趴。
越秀包圆世界大观，月亮湖的改造展现了越秀想要在高端产品取得突破的野心。
保利燕语堂悦一统海珠西500万起总价预算的江湖，成为最先借势涨价的新盘之一。
保利中央公馆、海丝城、未来方洲共同拉开老黄埔新盘内战的帷幕。
番禺万博城的预热，展现了开发商营销上面的真功夫。
还有保利雅郡，越秀云悦，越秀桂悦东晓开盘即清盘，在核心地段开发刚需项目，发现广州楼市的蓝海。
不知道关注楼市的你们，有没有觉得精彩纷呈。
如果只看新闻，似乎有一种新房要势如破竹，一统江湖的感觉。但其实这是去年广州楼市最大的错觉。
广州去年不仅新房卖不过二手房，这种差距还在扩大。不仅广州的新房卖不过二手房，全国大部分城市的新房都卖不过二手房。
01
下面这张表格是过去两年，主要城市新房和二手房成交量的数据。
我们可以看到先不论北京、上海和广州这样原本二手房就强势的城市。
那些在23年新房强势的城市，像杭州、长沙、西安，在24年都发生了逆转。二手房的成交量远超新房。
我对这几座城市新房强势的印象来自于这几做城市的客户。
之前广州放开番禺和黄埔的限购之后，这几座城市都有客户来广州咨询投资买房的事情。他们上来问我的第一句都是“广州有没有哪个倒挂的新盘是比较值得推荐的”。
然后我就需要和他们解释一遍，广州是基本上没有新房倒挂的，不论市场好坏，广州的新房比二手房贵是主流。
结果新房如此强势的城市，在24年也出现了逆转，还是让我挺惊讶的。
特别是长沙，23年长沙一二手成交比例为1:0.7，这个时候成交还是一手占优的，二手成交量市占仅不到40%。
但到了24年，二手房已经抢占了70%的市场。一二手成交比来到1:2.4，是二手反转最厉害的一座城市。
其次是杭州，新房成交一直在下落，从高点的20万套滑到了去年的5万多套。
其实这么比较下来，广州的新房反倒是差距没有被拉开太大的那一个。
23年二手房成交占比是59%，24年“仅仅”提升了2个百分点，升至61%。
这也是在新规影响下，新房的超高得房率形成对二手房碾压行的优势，以及操盘手的极限操作，把压箱底的优质地块毫无保留的掏出来，双重助攻下，才导致新房的销售量勉强稳住。
而像上海，北京这些二手房成交为主的城市，二手成交占比同样在增加。北京从23年的70%占比，增加到24年的78%。上海更是从23年的69%占比，增加到24年的81%占比。
这意味着上海每成交10套住宅，就有8套是二手房成交。
所以我们基本上可以说，全国的二手房成交份额出现了颠覆式的扩张。
02
那么为什么二手房的成交量占比会扩张会如此夸张。
对于其他城市我不好下判断，但是对于每天泡在广州楼市的我来讲，我太清楚这里面的门道了。
根本原因还是在于价格。
过去很多一手吃香的城市，就是因为一手房和二手房之间存在倒挂，产品新、地段差不多的新房，因为限价的政策，卖的比二手房还要便宜。
现在限价没有了，市场的情绪也从激昂到低落，新房和二手房之间的价格倒挂消失了。成交占比自然也就逆转了。
虽然广州不太一样，并没有出现倒挂的情况，但是市场情绪对业主的影响显然是要大于开发商的。
二手房一房一价，房东可以自己决定价格，是纯粹的市场化定价。情绪和预期的改变，放大后体现在价格上，就出现了很多性价比极高的笋盘。
广州新房的价格当然回落了，但是二手房有些业主显然对自己更下得了狠手。
因为过去一年如果业主有心卖房，并且着急出手，基本价格都能砍的很深。
去年就我们经手成交的笋盘里，有不少相比高峰期价格砍对折的。这些笋盘的价格我们砍下来，基本上当晚就会成交。
这笔成交的价格既不会在贝壳上展现，也不会在原本的挂牌价上露出端倪。笋盘的消失静悄悄。
但是新房不太一样，新房没有那么大的信息差，开发商那里会有一个集团的底价，更加标准化。
如果说二手房要突破的是业主的心理预期，而新房要突破的是开发商的价格标准。
而准备买新房的人，也只有先把原来的二手卖掉了才有资格去买新房。
但更多还是现实因素，这两年大家手里现金都不宽裕，不把旧的房子卖掉也确实没有那么多钱去置换更好的房子。
除了价格因素外，还有一个原因，新房地段好的，定位往往都是高端改善，单价总价都不便宜。价格便宜，上车门槛低的，在地段和配套上，又会有各式各样的瑕疵。
大家都觉得广州这一两年核心区域的供应量大增，但其实真拆开来看细节，就发现天河的大部分供应都还是在边缘区域。
但凡靠近核心区域，大部分都是高端改善，总价都在1000万起。
只是广州市场的成交主力依然集中在总价300万上下。新房和二手房竞争的主战场不是在千万以上的豪宅。而是在三四百万的刚需市场上。
在这个领域，二手和新房形成泾渭分明的选择趋势。
二手房的地段好，配套更齐全，楼龄老，产品设计偏旧。新房地段和配套偏弱，但是产品设计新。
但房子是用来住的，便利和舒适是最关键的，不是像汽车和手机这样的电子产品需要追新，产品本身只是一套房子品质的一小部分。
除此之外，二手的确定性更高。
房子里外好不好看、周边买菜购物去哪里、你的邻居都是谁，看一次房就能确定个七七八八。
在大环境不确定性高的时候，大家只能迅速抓住确定的当下，这是出于一种防御性的机制。
在这些原因的综合推动下，二手成交数据就集中堆上去了。
24年广州拍地只有过去一年的三分之一，新房供应减少是板上钉钉的事情，再加上新房交付后，就变成二手的存量库存。
可想而知，25年的广州市场，二手成交依然会是市场的主角。
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