这是橙子的第439篇原创
大家好，我是橙子。
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上篇文章：广州楼市最大的错觉
我们聊了目前各个城市房产成交新房和二手房的占比，其中二手房的成交占比远超新房，并且还有进一步拉大差距的趋势。
一方面是价格因素，二手房业主作为个体，对市场的反应要快于新房的开发商。另外一方面，在大环境不确定性高的时候，大家只能迅速抓住确定的当下，这是出于一种防御性的机制。
当然，不仅二手房之间的价格在内卷，新房之间同样在内卷，并且内卷的内涵更加丰富。从卷价格，一路卷园林，卷设计，卷户型，卷营销。
其实内卷这个事情，涵盖了两个层面。
一个层面就是数量。
人海战术，竞争无休无止。像前几年的增城、花都、番禺、黄埔，外围区域的楼市供给如汪洋一般，滔滔不绝。新盘不仅多，还全部都是动辄几千上万套房的大盘。
光是一个亚运城，一个祈福新邨，就能来一场跨越十年的约定，开发周期遥遥无期，让整个板块长期处在新房和二手房互相倾轧的局面下。
另一个层面则是质量。
内卷不能只看数量，还要看是不是同一类型的产品。如果只是某一种产品类别的供应量激增，那其他类别的产品不见得会受到影响。
就像很多人讲天河25年的新房市场会非常内卷，有30多个项目同时在售。
但如果拆开来细看，就会发现天河的新房供应大部分集中在广园快速以北的区域。真正的核心区其实并没有多少供应，更不用说新房的战场集中在改善，对刚需二手的影响并不大。
实际上真正内卷的是25年的海珠区。
看上去25年海珠的供应量似乎并不算很大，在售楼盘也没有特别多，但海珠的供应都属于地段类似，产品定位接近的新盘项目。各个都是短兵相接，刺刀见红。
如果说天河的竞争是错位竞争，那海珠的竞争就是肉搏战。
01
海珠的刚需和刚改项目都集中在海珠西。
今年会卷入竞争的新盘项目有中建天钰，绿城海珠客运站项目，中交的三滘立交项目，越秀熙悦江湾，以及越秀大干围地块项目。
这些盘清一色的都是容积率高，花园小的超高层建筑。
容积率最低的绿城地块，也有3.8。剩下的几个项目容积率是一个比一个高。
中交地块容积率4.0，大干围地块容积率4.2，三滘立交地块的容积率更是达到了5.0，按照规划要做45层以上的超高层。
熙悦江湾容积率更是高达7.5，这个容积率估计要做超过50层以上的住宅了。
我对超高层倒是没什么偏见，但是目前的市场上，对超高层介意的客户群体还是不少的。
再加上已经在售的保利燕语堂悦，中旅天宸府，以及期房卖成现房的中海江泰里。
这里我还没把西派樾府和江湾和樾算进来。毕竟这两个项目都是大面积段产品，和上面的项目定位不太一样。
但即便如此，海珠西就这么大点区域，5个新盘项目和3个在售新盘项目。已经构成了炮火连天的战场格局。
大家别忘了，海珠西还有一堆次新二手房的业主整装待发。毕竟现在拿证就能卖房，未满二的5.3%增值税也不见得就能拦住业主的卖房欲望。
在海珠西各个项目地段配套都非常相似的情况下，价格和学校成为了一个项目成败的关键。
竞争激烈，不意味着没有胜负。这些项目里，保利燕语堂会的优势会更大一些。
燕语堂悦在去年就是以学校的优势在成交上力压了江泰里、星汇海珠湾、中海观皓府一堆刚需项目。
而在25年的挑战者中，除了绿城项目有学校配建，并且有媒体报道很有可能是五中附属小学办学。其他项目的学校都有比较大的不确定性。
如果学校没有优势，那就要靠性价比来取胜。
去年中海江泰里和中旅天辰府靠着下半年的降价促销，也抢到了不少客户。
地段是先天因素，没办法卷。那开发商就卷产品，卷户型，卷交标，使出浑身解数，如果发现还是没辙，那就只能卷价格了。
海珠25年的内卷不仅会持续，还有扩大的可能。这里要看南泰批发市场和工业大道这两块宅地，是上半年还是下半年入市。
如果是下半年，那存量项目还能喘口气，如果上半年就入市，互卷还会进一步激烈化。
总的来说，海珠西的行情，新房就看保利燕语堂悦，燕语堂悦也是不多见的涨价项目。二手还是看以品质为代表的光大花园和以学位为代表的翠城花园。
02
海珠的高端改善内部局势明朗很多。
关注点主要集中在保利琶洲南项目，项目名称据传叫做保利天奕。基本确定会在今年3月首推，4月开放展示区。
而这个项目的一些细节也基本确定。
保利把三个地块合并成了一个大地块统一开发。全南向板楼设计，2梯2户的梯户比。
首推02地块，首推区一共三个面积段，120m²、140m²和190m²，都是四房设计。新规超120%左右的实用率。
考虑到三个地块合并之后，占地6.6万方的规模，2.5的容积率，纯板楼，非超高层。
我们都不用考虑太多产品的设计情况，光是看这些参数，都能断定这个项目会比中海大境和珑璟台在市场上的优势更大。
这种优势不是营销层面的话术优势，而是直接摆数据，无法反驳和质疑的优势。
按照4万多的拿低价，如果这个项目的单价在8万左右，起步门槛就是1000万左右。
这就意味着海珠高端改善的最优选有了新的选择。去年没有买大境的买家，今年可以等保利琶洲南项目开盘后，好好挑一挑了。
但这也不是意味着保利琶洲南这个项目就稳了。毕竟中海大境从配套和周边成熟度的角度来看，是要略胜一筹的。
更不用说保利琶洲南项目还要拿到市场上，和整个广州的高端改善项目来竞争。
海珠高端改善和豪宅，虽然内部的竞争压力没有刚需和刚改那么大，但是要面临到外部的竞争压力会更大。
今年广州的核心区，1000万起步的高端改善市场，会迎来更丰富的产品，和更加惨烈的竞争。
从一个高端改善需求的买家来看，他要纠结到底是选配套更成数的大境，还是产品舒适性更强的保利琶洲南，还是再等一等绢麻场以及金融城东区的项目。
毕竟这一两年，选择等一等的买家，都被证明做出了正确的选择。
我预计在这样的激烈竞争下，开发商更愿意采用务实的策略，用一个合理的价格，保证首开的去化效果至关重要。
在如今这样一个房产持有成本大大降低的背景下，能用一个合理的价格买到地段和产品都更好的项目。对于买家来讲，互卷的市场当然是一件好事情。
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