这是橙子的第435篇原创
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州租金回报高的房子，是不是更值得买
租售比更多的是和物业形态相关。这是因为不同的物业形态下，购买房子的本金折旧和持有成本是完全不同的。
我们买房，更多还是要看资产价值的升值，而不是使用权的回报。选筹的时候，不要把租金回报的权重放的太重。
最近有很多读者后台问我，说番禺应该怎么买，黄埔应该怎么买。
我们就聊聊几个热门行政区选筹的问题。
今天先统一聊聊番禺买房的问题。然后明天我们再来聊聊黄埔。
01
其实能这么咨询的读者，至少已经基本上跨过了第一个问题。
第一个问题是什么，第一个问题是选番禺或者选黄埔，对于很多刚需的客户来讲，这个问题是一定要面对的。
我发现不少读者，在做选择的时候，总希望可以找到那个万无一失，完美无缺的选择。这是不可能的。
就例如选黄埔还是选番禺，其实永远都没有一个标准答案。
选黄埔，那就看中黄埔的产业规模，和天河便利的交通。
同时如果选择老黄埔，就要接受石化的影响，落后的城市面貌。如果选科学城，就要接受科学城通勤市中心的距离，要接受商业的欠缺。
选番禺，就是看中番禺的都环境和生活氛围。但是同样也要接受番禺只有万博一小片有好的城市环境和商业，其他区域的未来想象空间不如黄埔那么大。
每一个选择背后，看似获得了什么，实际上也失去了很多。
就像我们经常说，知识城不是一个很好的选择，亚运城不是一个很好的选择，但是就我和很多在这些板块居住的粉丝们聊天，就发现有很多人对居住在这些板块的生活体验是很满足的。
就像我遇到粉丝咨询买房，他就是200万的预算，然后在南站上班，你和他说，南站板块未来没有发展，还是要尽量选择核心板块。
这个现实吗。不现实的。
粉丝为了准备结婚，就需要买一套通勤方便的房子，并且预算有限，不想给自己生活太大压力。我觉得这些需求天经地义。
我觉得我要做的，是告诉他，这个选择可以满足他的需求，但是未来可能会遇到资产成长性不是很优的情况。让他在做选择的时候，很清楚自己会得到什么，又会失去什么。
即使未来遇到了这样那样的缺点，他也不会遗憾，因为当年做选择的时候，这些未来发生的事情，他在心中已经预演过，并且已经接受了。这也是一种预期管理，一切都在预期内。
我做的这个事情叫做建议，而不是说服。其实我们写文章，一直在做的事情也是建议，永远都只给建议，而不替他人去做选择。这是我一直坚持的宗旨。
所以我们一直在讲，没有不能买的房子，只有不能买的价格。不论多好的房子，都会有一个适当的价格。
如果超过这个价格，买到了超额的溢价，那这套房即使遇到大行情，也有可能不是那么赚钱。因为这套房已经透支了你未来的增值。
不用看别人，我这里指的就是你，华润万博悦府。
我们上面为什么会东拉西扯说这么多，其实就是要为下面的话题做准备。
02
番禺在成为番禺区之前，是县级市的行政单位，直到2000年，才撤市设区。所以整个番禺，是一个地缘性很强的区域。
很多人以为番禺是一个人口年龄非常年轻，人口结构是外来人口为主的区域。
其实番禺和大家想的可能不太一样。有众多土生土长的本地居民。这个群体在番禺购房群体中占比是非常高的。
这部分人口，他们一般只会选择自己生活习惯的区域买房，即使我有3000万预算的实力，也不会因为你修了一条18号线，我就可以接受搬去珠江新城买套房的，我只会买在家附近。
这就是所谓的地缘性客户。
时至今日，这部分群体依然是番禺买房的大头，他们的购买力也是最强的，没办法，家底厚。
而如果你在万博逛街，会看到的那些街头上衣着光鲜靓丽的小哥哥小姐姐们，很遗憾，他们之中很大一部分只是这座城市的过客，是形成不了有效购买力的。
所谓的青春留下来，肉体带回去。
于是，我们的结论，这里要划重点，在番禺买房，不要在地铁的配套上，花太多的溢价去买房。
所以在番禺沿着地铁线买房，超过500万这条总价线就要谨慎了。之前的总价约束是600万，现在房价跌了，这条线变成了500万。
也就是说，价格一旦超过500万，就需要直面核心区同价格段的竞争。番禺的区位劣势，配套劣势，通勤的劣势，增量空间的劣势，甚至学位的劣势，就会被放大。
至于超过500万预算，能不能买，其实我们上面也说了，可以买，君不见长隆万博悦府销量非常好。
只是买之前你要想清楚，我花这么多钱出去，是不是就打算未来长期定居在番禺了。我的自住需求像蒸馏水一样纯净。
你说我就是喜欢万博的生活环境，就是想买张长隆的年卡，每周都带着孩子看动物看马戏，就是喜欢四海城的小酒吧。同时接受失去一定的流动性，接受升值可能稍微弱一些。
那我觉得也没问题，但在做选择的时候，心里要明白自己要什么，失去什么。
关于番禺的学校，目前来看，番禺的教育是比较弱的。并且，番禺教育的成长性，甚至不如黄埔。
这和学校挂什么牌子，由谁来办学，出什么师资的关系不大，教育这个东西要搞起来，师资家长和生源，缺一不可，并且需要很长很长的时间沉淀。
所以如果想要住在番禺，但又对教育有非常高要求的家长，还是读私立会好一些。我不是说现在几个新盘的学校不好，而是不要报以太高的预期，支付过高的溢价。
其实在番禺，300来万的预算，新房买个星河盛世锦城，万博城，二手买个佰利山，万科欧泊，雅居乐，我觉得都没问题。
还是我一直讲的，每个人每个家庭的情况不一样，只要能满足你需求的房子，就是能买的。
所以大家发现没有，我没有说番禺的哪些板块能买，哪些板块不能买。没说番禺要买只能买万博板块，其他的亚运城，祈福，南站，番禺广场这些就一定不能买。
只要价格合适，能满足自己居住需求的房子，就是好房子。
最后，很多人问我关于新房收回折扣的问题，我觉得整个番禺的新房项目，短期内是没有收回折扣的基础的，大家不用太焦虑。
长按识别，价格好友
围观我的朋友圈，不定期分享房产内容
我们以100%客户的立场，提供一站式定制买房贷款服务。
