这是橙子的第441篇原创
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上篇文章：骏景花园房价回到7年前，跌出性价比
我们聊了在广州近期骏景花园的成交，也聊了骏景花园的优缺点，还聊了当下这个节点对于买骏景花园的一些建议。
广州的主城区范围内，新房的刚需项目凤毛麟角，而正是因为这种供应的不平衡，才让骏景花园这一类小区，牢牢的占住了生态位。
这也是为什么大家说骏景很破，骏景的物业管理很差，但是骏景依然能有这么好的流通性。
这就是找准生态位的重要性。
除了骏景花园，还有一个找准生态位的极佳案例，那就是近期越秀不论是在土拍市场上的操作，还是新项目的开发，都表现出越秀对于找准自己城区项目生态位的思路越来越清晰。
01
昨天，越秀以总价8.8亿元，楼面价3.2万/m²，摘得了海珠滨江中新侨地块。
项目地处在海珠西北的沿江板块，我们通常也把这里叫做滨江中。小区建成后，未来高楼层可以做到二线望江，和我很喜欢的一个小区中海名都，隔着江湾路东西对望。
块地非常袖珍，占地只有8039.86m²，容积率3.5，总建面只有2.7万m²。是海珠典型的蚊型地块。
按照这个地块数据，我估计项目大概率要往独栋高层的方向设计了。
周边的环境很复古，有一股浓浓的海珠老城味。没有什么写字楼，也没有什么高大上的商业区。
由于地块规模过小，没有配建学校的空间。那么大概率会在大元帅府小学、滨江东路小学等学校中划定一所。这些学校放在海珠，成绩也是中上，对于普通家庭来讲是够用的。
周边大部分的小区都是楼龄在15-20年的项目，即使是中海名都最新的一期，也有20年的楼龄了。
但这恰恰成为这块地的优点。这意味着项目未来开售的都时候，不会有同类的产品竞争，存量房们要不老，要不贵。
越秀单是靠着新房的属性，就能在板块内营造出优势。再考虑到新规产品新设计，以及小地块的规模，完全不用不用担心去化的问题。
现在中海名都的成交单价已经稳定在了4.5-5万/m²，越秀的这个楼面价，如果价格卖到5-6/m²，怎么算都能卖出利润空间。
当然，地块的缺点也很明显。最突出的就是小区距离地铁比较远。
如果想要坐地铁，有两种方案。一种是往南走，穿过老旧的街坊，途径一个菜市场，走一公里到2号线的市二宫站。
另外一种方案就是往北走，穿过江湾大桥，走到对面越秀坐地铁6号线团一大广场站。
两种方案我都践行过，虽然距离都有1公里以上，但是步行的体验都还不错。特别是步行穿过江湾大桥，晚上站在桥中间，往西可以看到白鹅潭CBD，往东能看到越秀和珠城的景色。
另外，地块规模小，楼盘自身配套就少，缺少园林和小区活动空间，也是项目先天的劣势。这是开发商用任何设计技巧都没有办法规避的。
由于距离附近的老宅过近，小区的低楼层视野会被遮挡。我觉得开发商有可能会做成地面的架空层，抬高小区地势，规避这个问题。
之前中海江泰里就是通过这种方式解决距离老宅过近的问题，越秀可以直接照搬这个方案。
不过高楼层北向可以看到前航道的江景，相信在定价方面，以及户型设计方面，开发商都会最大程度利用到视野景观方面的优势。
02
这块地从越秀的角度来看，有可能会有两种开发的方案。
因为项目规模很小，满坑满谷也就是200多套房。
一种就是做成改善项目，依托江景做成大面积户型，吸引周边有改善意愿的二手房业主置换。
另外一种就是控制总价，把总价控制在400-600万这个区间，做成刚需上车项目。吸引地缘刚需客户。
我预计越秀会选择第二种方案来规划项目。
如果我们按照农历年来算，那么越秀在过去一年8块宅地，有4块都在海珠，大部分都在主城区。
越秀的开发策略，从之前的项目也能略窥一二。
越秀云悦，其中88m²的产品460万起，105m²的产品580万起。
珑悦西关，68m²三房两卫318万起，最大的户型是98m²的四房户型，总价不超过500万。主力户型则是80m²的三房户型。总价控制在400万左右。
桂悦东晓，88m²三房两卫总价控制在500万左右，105m²的四房控制在600万左右。
全部都是在市中心做刚需项目，牢牢控制总价线，不超过600万这条刚需线。
这三个项目首开的去化率成绩都很漂亮。
桂悦东晓卖完这段时间，楼王收工了，目前已售80%。云悦已经卖完两栋,剩下最后一栋2栋在收筹。
这一切都源于越秀找准了项目开发的生态位。
过去主城区的产品，喜欢设计偏向改善的产品，户型不往140m²的方向设计，好像就对不起小区的定位。
这是因为开发商在核心区的拿地价普遍昂贵，为了保证利润不得不把项目往高端的方向做，通过高端项目获取高溢价。
于是房间越做越多的同时，面积也越做越大，总价越来越高。即使把单价降下来，由于面积过大，总价的门槛依然横在1000万这条线。
市场回落期间，大家都聚在这条赛道，拥挤不堪，价格战打得昏天暗地。
但现在核心区的地价普遍回落，很多开发商的思路也会开始出现调整，会发现不见得卖高总价的改善和豪宅项目才最赚钱，卖刚需产品也一样有利润。
实际上，由于过去的新房供给基本都是围绕着改善需求来设计的，核心区实际上积攒了大量的刚需买房需求没有挖掘出来。只要把总价门槛降低一些，市场上有大把的需求。
越秀就是瞄准了这部分蓝海市场。
在动物世界，不止有狮子老虎这些生态链顶端的动物，也有猫狗牛马，还有蛇鼠虫蚁。每个物种都有自己的一套生存方法，都有自己的生态位。
物种如此，商业如此，楼市更是如此。
主城区的新房，不应该只有豪宅和高端改善，更应该有大量的上车和刚需。甚至说，主城区的刚需房才是市场的主流。
刚需客户凭什么就不能拥有望江景观，刚需客户凭什么就不能享受市区的优质配套。现在市场给出了自己的答案。
而越秀做主城区的刚需盘，在这个生态位上，做到了稳、准和高效的资源利用率。自然也就得到了市场的良性反馈。
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