这是橙子的第440篇原创
大家好，我是橙子。
一个在广州帮大家买到适合自己房子的朋友。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州楼市今年会很卷，海珠更是卷中卷
任何时候市场的内卷，对于买家来讲，都是一件好事情。海珠楼市不例外，广州楼市同样也不例外。
这段时间很多人都在问我骏景花园一套顶复的成交，东南向，复式三层，306m²的面积，7个房间。
这套顶复历经236天的博弈，最终以1110万成交，成交单价只有3.6万。
这个价格确实回到了18年前后的成交价。
顶复确实是目前市场比较小众的存在，更适合作为买房老手仓位配置的一部分，不适合首套房追求流通性的买家。
其实整个骏景花园的价格都回落了不少，从高峰期的5.5-6.5万，回落到现在成交价3.7-4.5万。
这似乎验证了很多人对于骏景的评价，物业差，环境破败，成为被市场抛弃的角落，陨落是一件不可避免的事情。
但我觉得恰恰相反，4万以内的单价，说明骏景花园已经到了买入的节点。
在一片废墟中，世人看到的是绝望，但我们看到的是生机。
01
我们看骏景的成交量就能说明问题。
光是贝壳上，骏景花园近90天就成交了26套，我们按照贝壳的市场占有率来推测，骏景花园90天成交应该在50套左右，基本上骏景花园每两天就能成交一套房。
其实骏景的成交常年都位居全天河成交的前三，即使在成交量冰封的去年8、9月份，只要价格到位，市场立马会有承接出现。
特别是骏景100m²上下的三房，绝对是天河刚需的硬通货。
我们可以不相信规划的大饼，但要永远相信市场的选择。
如果总价在300-500万区间想要买天河配套齐全的小区，骏景是绕不开的备选小区之一。
几乎每一组第一次看骏景花园的客户，都会向我表达对骏景康景物业和小区嘈杂环境的嫌弃。
但是几个小区看完对比之后，大部分客户都会和我说，想再看一遍骏景。
可能这就是骏景花园的魔力。
关于这股魔力，我们要先从地段说起。
骏景花园位于天河区中山大道190号，处在金融城北区的核心。
被四条道路环绕其中。分别是北侧的中山大道，南侧的黄埔大道，西侧的科新路和东侧的车陂路。
其中，中山大道和黄埔大道是绝对的城区主干道。
地铁车陂站和科韵路站的进站口分列小区的东侧和西南侧。4号线车陂站步行距离800米，5号线科韵路站步行距离900多米。
而即将开通的13号线棠下站，就在小区的北门出口处。
这条地铁线将贯通城区东西，从增城新塘，一路穿过老黄埔、天河、越秀、荔湾，再北上直到白云。
沿途经过包括珠江新城、金融城、鱼珠港在内，最核心的商业产业聚集地带。含金量很高。
开通之后，有机会把新塘的人口进一步虹吸到核心区。
对于骏景是很大的利好。
因此骏景花园的地段优越性不仅体现在处于广州金融城北区的核心，体现在便捷的公共交通，还体现在整个片区产业商业持续发展带来的增量。
骏景花园占地面积达到了6.4万㎡，不算目前正在新盘开卖的珠江天郦外，一共4期，143栋住宅。
总共8900多户，按照每户4人来算，骏景花园日常居住的人口超过了3.5万人。
如此之多的人口，加上地段和交通的放大，再加上合生康景物业特立独行的开放式管理模式，让骏景花园的底商欣欣向荣。
骏景花园4期分成东西南北四个苑。按照建设时间先后排序，分别是北苑、南苑、西苑和东御苑。
其中北苑建成时间是2000-2002年，南苑建成时间在2003-2005年，西苑建成时间是2007年，东御苑的建成时间是2010年。
别看骏景聚集人口众多，容积率却只有2.17，绿化率达到40%。
北苑和南苑在过去可以借着西苑和东苑的成交价，借势蹭到更高的评估价，从而促成了高杠杆率。使得在市场平淡期，北苑和南苑的成交价可以低于评估价一大截。
在三成首付期间，低门槛就能上车，成了骏景的一大杀手锏。
友好的金融属性，使骏景花园的北苑和南苑成为了不少首付紧张的客户，上车金融城的绝佳跳板。
除了较低的上车门槛。还有整个金融城稀缺的宅地供应。使得可以完美替代骏景花园的产品并不多。
金融城范围内，新房合景臻溋名铸和次新的兰亭盛荟在价格方面遥遥领先，并不是同样定位的产品。
其他的天朗明居、城市假日园、阳光假日园、万科云启、富力天禧花园，总是会有学位、公共交通、小区规模、商业配套等方面的瑕疵。
无法做到对骏景花园全方位的超越和替代。
02
大家对于骏景花园的争议主要集中在物业管理太差，小区不是封闭管理，也没有做到人车分流，加上外立面维护不好，看上去跟自建房一样陈旧，部分楼栋被雨水侵蚀剥落得比较厉害。
和东边的车陂村一比，甚至感觉不到和村屋有什么太大的差别，我遇到过不止一组客户问我，骏景花园是不是老破小的都问题。
我还得和客户解释一遍我们对于老破小的定义，还骏景花园以清白。
但物业管理差和楼龄老旧并不是这次价格回落的原因。
覆巢之下，焉有完卵。在整个楼市回落的潮水下，没有任何一套房，没有任何一个小区，没有任何一个板块，没有任何一座城市，可以独善其身。
骏景花园也不过是房价回落潮水下的一部分。
我们不要因为错误的归因，而否认一个事实——楼市再差，只要价格合适，核心区成熟的老小区，市场接受程度和流通性一点儿都不差。
降价之后的骏景花园，100m²的三房两卫，总价也就是400来万，1.5成首付60万，月供1万5左右。140m²左右的大四房，总价500万出头，75万首付，月供2万左右。
骏景的三房和四房的大部分户型不仅方正，赠送面积虽然没有现在的新规这么猛，但是得房率也能超过9成。
这对于追求通勤便利，生活配套丰富，居住空间宽敞，学位成绩不错，并且预算有限的刚需客户，都是理想的选择之一。
隔壁的新房珠江天郦，和骏景花园一模一样的配套，网签单价一度逼近10万。即使今年降价，除了个别朝向的个别楼层，大部分户型的单价也在8万左右。
单价6字头的骏景你当然可以嗤之以鼻，但是单价3字头的骏景真的挑不出毛病。
如今价格跌回到7年前的骏景花园，买点已经出现了。
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