这是橙子的第430篇原创
大家好，我是橙子。
一个在广州帮大家买到适合自己房子的朋友。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州买房的不可能三角
讲了一件事情，就是买房的时候，除了要考虑自住的体验，还要考虑一个点，那就是自己的这套房未来放在二手市场上，好不好卖。
说白了，就是未来的接盘侠喜不喜欢自己的这套房。
那就要求我们不能只有买家思维，还要在买房的时候，就具有卖家思维。买家思维和卖家思维截然不同，买新房在意的点，不见得卖家就重视。
但是殊途同归，万变不离其宗。
买房的三条因素，通勤，配套，户型，不论是自住还是二手接盘，这三个点里，但凡能占据两个，你的房子就不愁卖不掉。
我们就书接上文，详细聊聊。
01
我们先说通勤。通勤因素里，最最核心的就是地铁，所以我们着重聊聊地铁。
广州的地铁线，其实和北京上海相比，还有有点不同的。
大家如果打开广州的地铁线路图，就会发现，广州的地铁线路图，是放射状的。市中心的地铁网络并没有那么密，甚至还有大片的中空地带。
像广州中轴线的西南侧，天河珠江新城以西，到越秀，再到海珠中这一片。以及中山大道从老黄埔一直到天河公园这一段，又或者整个天河东。都是没有地铁线路覆盖的。
这些区域是货真价实的核心区范围，不说地铁线路稀疏，甚至有些区域完全没有地铁的覆盖。
外围的地铁线路倒是不少，像八爪鱼一样向外延申。
不像北京、上海那样，城市核心区的地铁网络是非常密集的。
根本原因在于广州三级财政，政府的财政紧张。财政紧张就依赖卖地。所以广州早些年的做法，就是拉一条地铁到外围，然后就开始大张旗鼓的卖外围地铁站附近的宅地。
所以，广州接下来几条连接核心区的地铁线，像11号线环线，13号线二期等等，对于城区房产的提升价值会非常明显。
原因就在于，地铁成线和地铁成网的威力天差地别。
地铁只是几条孤零零的路线，那没有坐地铁习惯的路人，就不会主动去坐地铁。
不论是自己的起始点坐地铁不方便，还是目的地坐地铁不方便，都会大大影响乘客选择地铁的优先度。有时候不少人甚至不知道目的地有地铁。
但地铁如果能纵横交错，做到去哪里都有地铁的这种密度，就会把周边原本不是地铁乘客的人群，迅速吸纳进来。
因为根本不需要专门去查询能不能坐地铁，只要你进站，7转8转，通过换乘也一定能到达目的地。
所以这就是为什么几个一线城市的地铁站都是人山人海，而一些三四线城市修了地铁后，载客率就一直提不上来。
这里举一个极大的反例，就是我的家乡兰州。当年硬生生修了一条地铁，因为没形成地铁网，通达性不够，乘坐率非常低，常年在亏损和巨亏边徘徊。
我们说的地铁房，一般指市区500米以内步行可达地铁站点的房子，远郊板块的这个距离的标准，可以放宽到1000米。
再远就超过步行范围了，必须靠共享单车或公交巴士周转，便利性大打折扣。
相关基础配套建设迎来了日新月异的发展和改善，导致板块竞争力提升，吸引了大量新增人口流入，这就会产生源源不断的需求。
地铁就是那个给你房子所在板块，提供源源不断买房需求的，最关键的基础配套建设之一。
02
未来的买家选择你的房子，必然有什么不得不选择的原因。配套就至关重要。
配套里面分门别类，种类繁多，包括商业配套、教育配套、交通配套、医疗配套在内的各种配套。
但在现实生活里，配套也并不是越多越好。有些配套华而不实倒是没什么，像高尔夫球场，游艇会之类的。
这些至少看着赏心悦目，无非就是不用罢了。唯一的缺点就是买新房的时候得加钱。有点像奢侈皮的包，为梦想窒息。
还有一类，就纯粹是负效应了。这一类有高铁站，会展中心，游乐园等等。使用频率不高就算了，自家门口的路网还会被这类大型设施切的支离破碎，影响交通，影响居住环境。
今天我们着重说配套里的学校。
因为学校是非常非常重要的那个，让未来买家不得不选择你房子的原因。
你需要，别人也需要。虽然都说生育率下降，但是大部分在这个城市的年轻购买力都要生孩子，有了孩子都希望有一个好学区。
这就是很多客户置换房子的源动力。
二手房交易是一种典型的对手交易。意思就是大部分二手房交易，一宗买的生意背后都对应着一宗卖的生意。
一个客户，在市场中既扮演者买家的角色，往往又扮演者卖家的角色。
卖家卖房的原因可能是孩子的小学或者初中毕业了，买家买这套房的动力则是他的孩子要读小学或者初中了。
可以说，这种类型的买家和卖家，几乎可以算我们这一两年遇到过最多的客户群体了。
现在市场冷淡，当然万籁俱寂。但是只要在市场有温度的时候，学区房是非常容易出现剧烈涨幅的。
曾经的越秀，天河北，如今的天河公园，都是基于学区这种强烈的需求。
现在的操盘手和开发商也深谙家长们对学区的需求，名校难得，需要天时地利人和才能促成。
但是挂个名校的校名还不是很简单。找几家名校教育集团，拉几个名校校长和老师，购买力这不就来了。
这里提醒大家一下，购买学区房的逻辑和其他住宅的逻辑不同，一定要记住一条规律，不看单价，只看总价。
切忌从单价去推算总价，原因在于学区的溢价是固定的，不会跟着面积大小变化。
举个例子，一张学票价值100万，如果摊到20㎡的老破小上，那每平方的学票溢价就是5万块钱。房子我们算本身是3万/㎡，那总价就是8万/㎡。
一旦没有了学区的光环加持，这套房子就会回到他本来3万/㎡，总价60万的价格上来。这也是为什么我不推荐大家买只有学票，没有居住价值的房子，风险太大。
而越大越新越豪华的小区，它的学票溢价就没有那么明显，假如学区溢价100万，摊到100㎡上，一方也就是1万块钱的溢价。
这样既有学票带来的流动性，又不会因为学区政策的变化，带来房子价值太大的波动。
是一种比较稳妥的买房策略。
至于那些挂牌名校，多了“挂牌”二字，可就不算名校了。数学里，A就是A，A+或A-都不是A，多一个字都不行，何况这里多了俩呢。
03
最后一个因素，是户型。
我们上面已经说了，二手房是对手交易的特点。市场上的买家同时又拥有卖家的身份。
所以套用到户型上来，就是卖家的动力源于卖掉手里的刚需盘，买一套有改善属性的房子。卖房的驱动力来自高端的改善盘，而买房的源动力来自于刚需楼盘。
我们把600万作为改善和刚需的一条分界线，广州目前的交易里，600万以上的成交占比大概是10%。也就是刚需和改善是一九开。如果放到核心区，大概这个比例是二八开。
看起来这个比例不高，但是目前核心区的新房和次新房，成交的平均面积都在120㎡以上了。
整体市场的买房驱动力从刚需转向改善，再从改善转向高端改善和豪宅，是大趋势。
所以，如果预算足够的情况下，刚需买房还是尽量买到三房的户型。
一套房，当然不可能一步到位，需求总是在变化。但是如果可以，还是减少未来因为房间不够住，导致要换房的可能性。
因为每次置换一回，都要脱一层皮。就不说中间的各种交易成本，承担的各种税费，中介费，就说中间耗费的精力，都是一笔不小的成本。
市面上的三房，大致可以分成两种。
一种是刚需上车版本的三房，一般都在100㎡以内，说是三房，但有一个房间比较小，更像是2+1的户型。
另外一种就是标准的大三房，至少在110㎡以上。
如果是长期自住，请购买110㎡以上的标准大三房甚至四房，居住的舒适感，户型设计略属于细枝末节，真正的核心还是在于面积要够大，房子的层高够高，又大又高才是硬道理。
如果是投资，或临时过渡，就买套90㎡左右的2+1房，这种房子在二手房市场上的需求最大，流通性是最好的。
不过这种小三房的问题就是主卧搞个衣柜，转身都要畏畏缩缩，书房放不下一张标准尺寸的床，只能定制。
开发商当然深谙个中玄机，样板间的家具都额外定制小一圈的。精心雕琢的户型设计图，都属于看上去很美。
但我不觉得这种房子不能买，毕竟不是人人都生在罗马，预算紧张用时间换空间，留好未来置换的流通性，是一个进可攻退可守的选择。
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