这是橙子的第434篇原创
大家好，我是橙子。
一个想帮大家在广州买到好房子的朋友。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：万科，怎么了？
我们聊了万科近期的一些传闻。
本来文章的尺度更大一些，后来看到有很多类似话题的内容都被删除了。所以我在发布前，删减了一些内容。
因为我写这个号的目的是希望能帮大家解决买房过程中的疑惑，给大家提供买房服务的。不是来博眼球，也不是来争对错的。
所以有读者在后台戾气很重的留言，我基本上都忽略不计，不予回复。
对于大家比较关心的问题，我更愿意通过文章的方式，统一回答大家的问题。
我发现在日常找我咨询的粉丝里，挺多人对租金还挺在意的。
一些投资需求的客户买完房子后，基本都有放租的需求，我们一般都会给客户提供挂牌的服务，也会给我们的新房东们支支招，怎么把房子尽快放租出去。
大家有兴趣可以看看这篇文章：广州的房子，变的好租了
所以对于租赁市场，我们也是专业的。毕竟不仅自己的一些房子每年要重新找租客，也能通过客户的房子放租，时刻了解租赁市场的信息。
在大家的常识里，好像一套房子到底好不好，值不值得买，租金是一个很重要的比值。就像股票的底层是分红，而房子的底层就应该是分红。
所以大家选房的时候，都会把租金当作一个选筹的因素，考虑进来。
那在广州，真的是租金更高，租售比更高的房子，就更值得买吗。
01
其实按照上面的逻辑，推导出来的结果自然是高租售比的房子，才等于优质资产。租售比高的房子，更值得买。
但这两年大家逐渐发现这个公式有一些bug。那就是那些涨幅更好的、地段更核心、产品更好的房子，租售比要比那些涨幅一般、位置偏远、配套弱的房子要更低。
而一线城市的租售比也要比二三线城市的租售比更低。
这样一比较，就发现租售比高的房子，并不是更值得买，反而变成了不值得买的房子。
举个例子，广州豪宅的标杆汇悦台，成交价6700万的房子，租金大概在5万每月，不到1%的租售比。
凯旋新世界广粤尊府均价4000万的房子，租金也就是每个月3万5每月，租售比刚刚到1%。
天河大部分的花园电梯小区，租售比也就是1%上下。
如果我们把观察范围转移到外围区域，就会发现租售比和距离核心珠江新城的距离成正比。
随便找几个例子看看。
科学城的科城山庄，一套售价350万的两房，租金大概在4500块钱左右，租售比1.5%。再远一点到新塘，东方名都售价160万的房子，租金可以达到2500块，租售比达到了1.8%。
你说我只买市中心，难道市中心就没有租售比高的房子了吗。答案是有的，我们把视线拉回市中心看看。
市中心，只有那些老破小的租售比是更高的，我们筛选几套没有电梯的老破小。
杨箕东小区一套300万的小两房，租金可以达到4300块，租售比1.72%。当然，这个租售比在老破小里有点不够看。我们再找点租售比更高的。
海珠西的康怡花苑一套150万的两房，可以租出3000块钱每个月，租售比高达2.4%。
你说还有没有租售比更高的房子。
有的，但那就要找非住宅属性的公寓了。
黄埔萝岗的大壮国际广场，一套不到40㎡的一房，成交价50万，月租金可以达到2300块钱。租售比高达5.5%。
这个租金回报都高于现在银行的理财了。
于是很多人觉得，那我买一套公寓，收收租金，20年不到回本，还能白赚一套房子，这不是一件难得的没事吗。
我只能说，这种想法是错的。
公寓不能买的原因我在之前的这篇文章里：商业物业能不能买？搞清投资逻辑，拒做韭菜，讲的很清楚了。
公寓不能碰的原因有很多，交易成本高，金融属性弱，租金下滑等等的问题。
但我们今天不聊这个，我们今天要讲的是为什么租售比高的物业，反而升值和居住属性的表现都不太好，买房尽量不碰高租售比的物业。
02
核心区次新也好，老破小也好，郊区次新也好，公寓也好，虽然归根结底都是一堆砖头的堆砌，但是价格，租金，和租售比差距很大。
其中价格和租金，和砖头们所在的地段以及产品有很大的关系。但是租售比和地段产品无关。
因为租售比是一个比值，有两条变量：年租金/房产价格=租售比。
所以当地段产品优质时，房产价格的提升幅度要比年租金大，所以就会出现好地段的好房子，租售比反而更低的状况。
租售比更多的是和物业形态相关。这是因为不同的物业形态下，购买房子的本金折旧和持有成本是完全不同的。
一个本金在不断增值、持有成本低廉的物业，他的租金期待可以少一些。这就是核心地段的好房子。
一个本金在不断贬值或者持有成本高昂的物业，他的租金期待必须多一些。这就是远郊次新和城区老破小。
一个买入后本金即归零，无法卖出的，只能靠收租回本的，他的租金期待必须多很多，多很多，才值得你购入。这就是公寓。
然后有人说，凭什么你说我的老破小、公寓这些物业本金在不断贬值，别急，我们这个号最喜欢的一件事情就是把帐算明白，下面会告诉你计算的方法。
一般在商业规则里，20年回本是底线。一项资产，我投入资金的回报，一般也默认为需要20年回本。这个是前提。
我们都知道，银行是房子永远的接盘侠，有时候相比于房子的售价，我更关心的是这套房在银行眼里值多少钱。
当然，这两个价格是相关联的，互相影响，这是另外一个话题，我们先按下不表。
其实大部分人和我一样，都是很少卖房的。我印象我家6套房，一共只卖过2套。所以我们更多的是找银行评估抵押来优化债务。
退一万步讲，即便房子卖不出去，你至少可以抵押给银行换钱。银行的抵押率就是房子本金的保底价。
广州大部分二手房现在在银行那里，按揭可以抵押85成，如果你的房子在白名单里，则你的抵押贷款可以做到8成，如果非白名单，一般只能做到7成。
因为按揭只能在产权转换的时候做一次，所以这里我们把抵押贷款的抵押率作为计算的标准。
抵押贷款抵押率是80%，就意味着如果全款买入这套房，本金直接就打了8折。
那么租金就应该是20%/20=1%的租售比。
这里还有复利，租金的升值，一套房的物业费，房屋和装修的折旧，没有算进来。我只是告诉大家计算的方法，估一个值，来判断趋势。
我们知道白名单里的优质房产，1%的租售比是合理且可以接受的。
然后我们再看普通住宅，如果抵押率只能达到70%，那这套房的租售比，30%/20=1.5%是比较合理的。
这其实也解释了为什么天河的租售比低，因为天河的很多房子在白名单里。预期的资金回报在1%是比较合理的。
但是再往外围走，非白名单小区的租金预期就要提高到1.5%了。
然后再说到老破小，特别是那些不是框架结构，砖混结构的老破小，很多银行的抵押率只能做到60%，甚至50%。
那我们对这些老破小的租金预期就是40%&50%/20=2-2.5%。
然后我们再看光鲜亮丽的公寓。
公寓的问题就不是抵押率的问题了，一套公寓的业主，在卖出的时候，需要承担的税种有增值税、印花税、土地增值税、个人所得税。
如果一套发票价100万的公寓，你以150万的价格转手，需要缴纳的税费大概为：
增值税：（150万-100万）÷（1+5%）×5.65%=29662
印花税：150万×0.05%=750
土地增值税：（150万-100万）×30%=150000
个人所得税：（150万-100万）×20%=100000
一共需要缴纳税费27.8万元。
这里面还没有算上中介费，和买家3%的契税成本。
而且公寓在过去基本上只能在买卖的时候，做一比10年5成的按揭贷款。
之后不论商业地产的价值增长到什么程度，你是没有办法去做转贷的，也就是还清之后按照增长后的评估价做抵押。
这就是为什么即使公寓有高达5%以上的租售比，我也不建议客户去买。
这世上的大道理，万物守恒是其中的一条。看上去都是能占的便宜，真去了，才发现是个大陷阱。
一项物业，到底值不值得买，不需要太多花里胡哨的公式，我们就看精明的银行对这项物业的态度就知道了。
什么时候银行对公寓的抵押率上升到和住宅一样，都是70%，甚至80%，利率也不用上浮，那什么时候公寓的价格也会强劲反弹的。
只不过，此等好事，可遇不可求，大家还是在自己预算范围内买套地段、配套、产品兼备的产品，最稳最踏实。
长按识别，价格好友
围观我的朋友圈，不定期分享房产内容
我们以100%客户的立场，提供一站式定制买房贷款服务。
