房地产要进一步松绑调控，出台利好政策消息的小作文，先从外媒发酵，酝酿了几周之后，终于落地了！
这次调控，可谓是“史无前例”：在首付比例和贷款利率上，都做到了最大诚意，甚至是国家队亲自下场，来拯救危机四伏的地产行业。
另一方面，这次调控面临的难度也“史无前例”，生育率不断下降，经济增速放缓，工作朝不保夕。特别是房地产信仰在过去几年彻底崩塌。随着自媒体的兴起，几乎所有的博主，无论和地产行业有没有关联，都把“唱衰楼市”当做流量密码，这也影响了普通民众对于地产行业的认知和信心，基本也不谈论房地产了。
这些复杂，相左的信息，背后的真相到底是什么呢？
我们有一个关于地产行业投资交流的知识星球，也是我们感知市场对于地产态度的一个窗口。口罩后，明显感觉问地产投资问题的朋友数量在下降，但是关于刚需、改善、学区的问题，依然不乏。
住房，是每个人都必须要面临的生存消费问题，进一步衍生出购房和租房问题，其实就和人要吃饭穿衣一样日常，重要，且无法回避。这其实也是我们一直在坚持的，从最传统的投资回报、租售比等角度检视房产投资，才能得出最公允的结论。谈地产色变，将地产妖魔化的风气，希望在未来一段时间，可以休矣！
要理解这次调控，我们从三个角度来思考这次调控的走向，希望对你的房市决策有用。
为什么要这样调控
知其然，还要知其所以然。调控的目标是什么，其实是一个最最重要的问题，但是也是一个被普遍忽视的问题，对于这个问题探寻不够，会直接导致结论的偏差。
我的结论是，这次调控核心的目的是：房地产去妖魔化，让更多的人先有房，让市场先流动起来。
随着过去十几年房地产市场的暴涨，一二线城市的购房很多时候是需要置换而完成的，没有卖就没有买，但是由于地产整体行情的走弱，出售房产更困难了，因此也就压制了购买房产的需求，市场进入一个螺旋向下的循环。
所以调控的目的之一，就是让供需重新流动起来，让大家以同样的首付能够撬动更高的杠杆，追求美好的居住体验，同时月供还能继续负担。从这个角度来看，你会发现，降首付，降利率这两个政策，才真的是稳准狠，之前的政策真的就是小儿科，所以我们也没写过。
为啥要这么坚持地让大家入局楼市，让市场动起来呢？因为存款上升得太快了呀，大家有钱不花，不敢追求美好的生活，经济怎么发展呢？大家要充分认识到，我们不仅是美好生活的得益者，也是经济运行的推动力，供和需其实都在我们身上，这才是我们在经济运行中的角色。
所以，当你兜里有钱却不敢花，经济有可能陷入低迷的时候，国家就要想办法通过宏观调控的方式让你敢花、能花。这并不是一个新的逻辑，如果你看08年和15年两次调控，那个时候居民储蓄的总额或者增速，都处于一个高位。换言之，居民的钱包太鼓了，政府就要帮你去花钱，引导你去花钱。
毕竟，有借必有贷，能花才有赚嘛，钱只有流动起来，经济才能转起来。所以抛开个体的处境，抛开我们的收入预期，仅仅从宏观调控的角度，就是希望能先让水流起来，让市场活过来。理解这一点很重要，能够帮助我们去做出正确的判断。
后面楼市行情怎么走
第一，有量必有价，量涨价稳。这次政策的第一个扳机，扣动之后会带动那些想上车买房、想换房的行动起来。我们认为，随着市场的复苏，量的上升，价格也一定会渐渐止跌企稳。
所以目前真的刚需要买房、换房的人可以行动起来了，等贷款政策在各个城市落实之后，基本就可以行动入手。
第二，哑铃型成交。这次受益的，可能是上车型的低总价房源（甚至包括被唱衰了好多年的老破小）以及高端改善房产。从长期看，老破小的配置价值就在那里了。但是我们此前建议要出手的朋友等等行情，为什么呢？
观点可能过于现实了。对于一二线城市来说，一套房产，是你成为这个城市新市民的重要标志和身份认可（所以杭州购房才送这么多福利），对于单身男女而言，甚至还是你能不能优质择偶的入场券。所以，首付降低之后，不少家庭还是愿意托举子女在一二线购房的，置办首套资产。甚至很多单身小姐姐也会愿意购置婚前的第一套房。但是由于目前主流大众还是经历过降薪的毒打，上杠杆的态度也谨慎了很多，这会使得一线城市总价300-400万的房子，能够有个不错的回弹。二线城市乘以50-60%计算。
高端改善房产，依然会很有市场。目前收入分化太快了，这两年乘风新媒体、带货的不少新贵，也需要配置资产，并不是说所有人的收入都减少了。（辣妈注：不少当红单品的出口业，生意也是非常红火）
第三，唱多的声音会更多。过去几年，我们发现，自媒体在影响着我们的方方面面，尤其是投资决策。有些自媒体的观点非常极端，却受众极多，他们说好时，拥护者马上跟随，说不好时，拥护者群起唾弃。而什么观点流量大，他们就爱采用什么观点。
这恰恰是我们这个时代最大的危险，你以为你在独立思考，其实你会更加地随大溜，如果有和主流不一样的想法，也会在自媒体风中患得患失，质疑自己。
这次国家队有了这个信心之后，我相信你看到的唱衰地产的文章、短视频都会少，很快又会鼓励你买房的，这个时候，我们又会希望你能想起这篇文章，慎重一点，根据自己的情况来。我们不会为了流量、政治正确说违心和耸动的话，带动大家的购房情绪，传递资产配置焦虑。
因为，尽管调控政策松绑了，这轮行情仍有极大的风险和不确定性。本次政策是否还能保持一惯性和定力？环境发生了较大的变化，政策的效能又有多大？大家还是要持续关注政策的风吹草动。
普通人如何应对
所有主流的投资理论，都会把房地产投资当作一个不可或缺的投资门类去讲。换言之，谈地产而色变，决定不再碰地产，这样的决策其实也是给自己的投资关上了一扇门。
但是，房地产的投资是复杂，考验耐心的，大家有空可以读读霍华德·马克思的《周期》这本书，其中对于房地产周期的论述我认为是最精彩的，也塑造了我对于房地产行业的认知。
其中，有两个重点值得再次提醒大家，一个是，无论在哪个国家，房地产的投资最终还是要看人口流向。即使是漂亮国，你投资洛杉矶还是底特律，结果是会大不相同的。另一点很重要的就是，市场会由于信心变化，产生周期波动，而地产的周期性波动可能更加明显。
因为，建造房屋需要时间，当市场地产信心不好的时候，开发商会缩减投资，而当信心恢复供需倒转的时候，发现前两年本该上市的房子现在可能还在画图，就会加剧供需不平衡，而这个周期，在他观察的美国，可达十年。是的，美国的地产周期也是非常明显。
所以，在社群中，我们反复提示那些急着投资房产的群友，要从更长远的眼光去看待房产投资这件事情，房屋买卖的动作不要高频和轻率，做好投资十年以上的准备。
除了对行业整体的认识，选筹也是非常关键的要素。选择哪个城市，哪个板块，对于你未来的资产增速，影响太大了。地产过了闭眼投资的时代，已经成为一个共识。但是从专业的角度来看，地产估值不仅需要通过现金流折现的角度来估值，也要从资产增值的角度来估值。过去十几年，大家其实都更注重后者资产增值，但是我们在星球其实也多次呼吁，随着房地产脱离普涨行情，现金流折现角度的思考会更加重要，这个观点，我们继续坚持，并希望能够帮助到大家。
同时，房产的购买，也会直接影响一个家庭的负债结构和风险承受能力，这也是为什么我们不断在强调，买卖房产有的时候不是看这个房子是不是应该出手还是出清，而是看对于你和你的家庭来说，该做什么决策。所以在我们的星球中，每个问问题的群友，我们都会很仔细地询问一遍家庭财务情况，过去几年劝退了不少买房人，也算是一件功德。而最近几个月，我们又劝退了不少准备出手的朋友，这个收益想必后续也会看到。
相信这次地产调控，应该还是会解放很多人追求美好住房品质的需求，如果大家对于房屋买卖、选筹有任何问题，也欢迎加入我们的知识星球，希望能够帮助更多人，寻求到美好的生活品质。
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