2012年，我花了几乎所有的空闲时间在上海看房子。房价相当稳定，一整年都没涨，楼市平淡如水。
我准备买套房子，我公公给我打了个电话委婉地建议我别买，然后我说好的，好的。我公公虽然是教授，却不是研究楼市的...于是，我就出手买了一套。
当年看房的时候，有2个楼盘印象挺深刻的。一个是龙阳路的古北御庭，古北原来楼盘基本在浦西，然后那年在浦东也开了一个盘，盘不大，开盘我记得叫过四五万，然后我去看的时候销售跟我说过可以让到3.5万。品牌还可以，精装修风格也挺喜欢的。但是我觉得离2号线地铁站实在太远了，这也能叫地铁房？
还有一个是浦东汤臣豪园，当年的汤臣一品天价豪宅名声很响，但是这个小区却在遥远的浦东，在当年的我看来，简直远得难以想象，价值只要2万多，但是我实在扛不住这个和市中心的距离，就作罢了。
我刚才去搜了一下古北御庭现在大概12万出头，汤臣豪园周边早已不似当年荒凉，并有学区加持，有些小户型卖到15万多了。这可是楼市萧条3年后的价格了，所以20年初的时候是什么价格？
我买的房子，回报率不如汤臣豪园，但是也涨了不少，3万出头买入，现在大概卖10万，20年的时候卖到过十多万。所以，2012年到2020年的投资回报率，还是可以的。
最近楼市进一步放开限购了，除了仅剩的几个城市之后，大部分城市都已经全面放开限购了。相比于当年收紧时候的傲娇，现在真是一点姿态都没了，就怕你们不来买房，变着法儿引诱。首房首贷的认定标准也是越退越没底线，加之现在利率还这么低，简直就差拿个大声公喊“快来买房，优惠管够”。
所以最近来找我们聊房市的朋友，主要有2个议题。一部分朋友会告诉我自己在什么时候什么价格买了房子，现在亏损（浮亏）多少，准备认赔，问我什么时候卖能少赔点。另一部分朋友跟我说，自己想买房子，觉得现在是好时机，请我再帮忙分析具体的楼盘和出手时间点。真正是两拨完全背道而驰的读者。
那就有意思了，观点如此截然不同？其实也正常，有人想买，有人想卖，交易才能达成。否则，不管只有卖的，还是只有买的，这楼市都没有办法成交。
那究竟谁对谁错？我们原来就讲过，闭着眼睛买房就能赚钱的日子早已经到头了，但是作为一个长期的抗通胀品种，房产始终会有居住和持有价值，只是会出现非常大的分化。
所以卖房的人是对的，如果持有的是老破小，房屋格局不好，设施陈旧，要是周边配套、学区、医院再不完善，也不是城市未来的重点规划区域，城市也不是人口净流入的城市，那这样的房产是一点儿也不保值的。
买房的人也是对的。如果房屋新品质高，小区环境优美，周边配套比较好，最重要的如果是周边有比较好的产业集聚，或者是人口持续涌入的新城区，那么这样的房子就会比较保值，而且还会好租、好卖。
因为，房屋终归是用来住的，哪怕像美国城镇化率如此之高的国家，住宅也一直在更新换代，房屋格局，家电设施，等等都在升级换代，哪怕连临街的隔音窗设计都在演进，所以新的品质更好的配套更齐全的房子，尤其如果地段还是优秀的话，那定然是保值的。
我最近在美国去看了一些房地产商的项目，他们在设计方面，一些公寓的顶层已经在考虑增加接收无人机送药送快递的设施，这就是新的房屋可能会更加吸引人的一个例子。
最近在楼市如此低迷的情况下，上海均价5千万的“融创外滩壹号院二期”，开盘当天立即被抢光，单日销售额近100亿元，“陆家嘴滨江凯旋门”也是开盘即售罄，单日吸金70亿元。新房价格有竞争力是一回事，新房新，设施好则是另一个因素。
因此，我觉得大伙不需要恐慌房价会走向深渊。从整体的经济环境来看，经济环境有所好转，房地产自身也有一定的复苏迹象，所以楼市这个皮球肯定能够弹起来一点儿的。
尤其，当前股市已经在呼呼地反弹，尤其是港股，已经大踏步走出行情，今天房地产股票更是走势强劲。我个人觉得，这波周期之后，不管什么房产，价格都有修复的空间。大可不必过份悲观。
只不过，只有那些品质足够好，能够满足消费者对高品质生活的追求，并具备良好的保值增值功能的房产，市场对才会给予高度评价和强烈响应，价格反弹的空间可能才会更大。比如我十多年前没有买的那两个涨幅比较大的楼盘，一个就是因为品质好，另一个则是因为张江发展了配套好了，市场就用价格给了更多肯定。
因此，我觉得资金充裕的朋友，需要开展房地产配置的，现在是下手的好时机，毕竟全国各地刺激楼市限购放开的情况下，包括贷款价格在内的购房条件无疑是非常好的。如果想要改善家庭住房，我觉得当前也是个好时机，因为贷款条件优厚，几十年贷款利率低，相当于房价折扣更低。
对于持有老破小的朋友们来说，如果资金要挪作他用，那我建议等等再出手。如果想要继续持有房产，那我觉得抛出老破小，买入品质更好的新房，也是任何时候都可以开展的优化。
房产也好，股票也好，事实上大部分的资产也都是要定期检视的，因为房产会旧，周边配套会变，城市规划和人口流动也在变，企业的经营则更为动态，市场环境瞬息万变，适销对路的产品可能再无市场。建议大家用动态的眼光来看待自家的住房，不要过份悲观，但是也要能够优化标的。
希望能够一起面对楼市新阶段，欢迎与我讨论。
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