未经出租人同意，承租人擅自转租，转租合同有效吗？| 海辉普法

学术 2024-09-19 14:05 江苏

转租行为在生活中较为常见。转租是指承租人在租赁他人之物后，将租赁物的部分或全部再次出租给第三人（也称次承租人），第三人向承租人支付租金的行为，这里的承租人就是通常所说的“二房东”。这样，在同一租赁物上就形成了两个租赁合同，出租人和承租人之间的原租赁合同，以及承租人和第三人之间的新租赁合同。那么，在未经出租人同意的情形下，承租人订立的转租合同是否有效呢？

一、案情简介

市民梁某打算在城区租赁一间店铺经营凉茶，2021年10月的一天，梁某看中某商铺，并通过商铺门口的招租广告认识了启某，之后又通过启某认识了该商铺当时的承租人苏某。大意的梁某一直以为启某是该商铺的房主，苏某是同意转租的承租人，而启某、苏某也未向梁某告知实情。经过一番洽谈，梁某与苏某、启某达成租赁协议：梁某接手该店铺用作凉茶店经营，租期8个月，每月租金2000元，押金6000元。梁某付清费用后，启某、苏某遂将商铺钥匙交付给了梁某，梁某开始对商铺进行装修。

没过两周，该商铺房主龙某得知转租行为后，要求梁某停止装修、立即撤离，后又更换该商铺门锁。这时，梁某才得知启某、苏某并非房屋所有权人，根本无权转租，故多次要求苏某、启某退还租金和押金，但均遭拒绝。无奈之下，梁某向法院提起诉讼，请求法院判决确认该租赁合同无效，两被告退还租金、押金合计22000元。

二、法律分析

承租人承租租赁物后，是否可以转租呢？根据《民法典》716条规定，经过出租人同意，承租人可以将租赁物租给第三人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。但承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。据此，转租可以分为合法转租与非法转租。

1.合法转租

合法转租与非法转租的主要区别在于承租人的转租行为是否经过出租人同意。经过出租人同意的转租行为，是合法转租。这里的同意既可以是事前同意，也可以是事后追认。此外，出租人的默示同意也是事后追认的一种形式。对此，根据《民法典》第718条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

合法转租行为建立在出租人同意的基础上，承租人的转租行为不违反和出租人的约定，在尊重民事主体意思自治的前提下，承租人与第三人的转租合同合法有效。

2.非法转租

非法转租，是指承租人在转租时，没有经过出租人的同意。此时转租行为的效力如何呢？

根据《民法典》143条规定，只要双方当事人具有相应民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，民事法律行为就应该是有效的。据此，只要房屋转租合同符合上述要件，就应认定转租合同有效。但是承租人因为没有经过出租人的同意，这一转租行为已经违反了和出租人关于租赁物用途的约定，有可能损害出租人的利益。那么，出租人应该如何维护自己的合法权益呢？

根据《民法典》716条第2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这里，根据合同相对性原理，出租人解除的合同只能是其和承租人订立的原租赁合同。合同解除后，合同权利义务关系终止，出租人收回租赁物。由于转租合同中，租赁物的交付是建立在原租赁合同的基础上，此时，承租人会陷入履行不能的境地，第三人或次承租人订立合同的目的不能得到实现，有权要求解除合同，并追究违约方的责任。因此，擅自转租的事实不影响转租合同的效力，但承租人有可能承担违约责任。

针对本案而言，法院根据原、被告的微信聊天记录、转账凭证、租赁合同及当事人陈述，确认苏某、启某与梁某之间确实存在转租事实，但该转租行为未能得到房主龙某的追认。在房主拒绝转租的情况下，苏某、启某应对梁某承担违约责任，退还收取梁某的租金、押金合计22000元。

三、律师建议

1.承租人在签订租赁合同时，应注意审查房屋的权属情况，如果出租人并非房屋所有权人，须了解所有权人对转租行为是否知情。

2.出租人为防止转租行为带来的纠纷，应在租赁合同中事先明确约定转租事宜，并对合同的履行做好监管工作，一旦发现承租人有非法转租行为，需及时提出异议。

3.即使出租人同意转租，承租人在转租时需要注意转租期限不能超过原租赁期限，否则转租合同虽然有效，但超出部分对出租人不具有约束力，届满时出租人有权要求收回房屋。

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编辑: 范梦萍

审核: 辉泽

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