售房人员的口头约定能作为合同内容吗？| 海辉普法

学术 2024-10-15 10:35 江苏

购买诸如商铺、住宅等不动产时，消费者往往是通过销售人员的介绍对该不动产有所了解，产生购买意向的。而实际获得的不动产很多时候并没有如销售人员口头介绍的那样。很多开发商为了规避销售人员的承诺风险，常常在合同中注明“宣传材料及销售人员口头讲解不作为合同内容”等类似的条款。那么，这样的条款内容是否就能让开发商免于违约的责任呢？

案情简介

某房地产销售人员向原告介绍了一间价格较高但可以经营餐饮的商铺（价格明显高于其他不能用于经营餐饮的商铺）。原告向销售人员确认案涉商铺可以经营餐饮店后，去现场确认了商铺内的烟道等餐饮店所需设施，并与被告签订了《商品房预售合同》。在合同的《补充协议》中有“买卖双方通过口头、书面等其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书等）所表达和提供信息都不再作为合同内容”的条款，并约定“本项目商业用房不得用于从事餐饮等服务项目”。该《补充协议》明显关系到买方利益的条款并没有使用黑色加粗字体进行提示。

原告贷款后，发现案涉商铺不能用于经营餐饮店，遂拒绝办理产权过户，并将被告诉至法院，请求解除《商品房预售合同》；解除担保、抵押合同；返还购房首付款及利息等。法院最终判决支持原告上述请求。

法律分析

上述案例中，该补充协议的条款是否可以作为合同内容？如应视为合同内容，被告出售的案涉商铺不能用于经营餐饮店是否构成违约呢？

1、《补充协议》虽然约定了“被告销售人员的口头约定不作为合同内容，且案涉商铺不能用于经营餐饮”，但是该条款系格式条款，且属于对原告先前所了解的重大合同内容变更事项，被告应当用明确醒目的字体、提示等方式，履行应尽的提示或说明义务。所以，该条款系无效条款。

2、基于上述，即“案涉商铺不能用于经营餐饮”系无效条款，被告无法按销售人员的口头要约履行合同义务，致使合同目的无法实现，已经构成了根本违约。

法条链接

《民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

END

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编辑: 范梦萍

审核: 辉泽

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