承租人装饰装修房屋，租赁到期后可以要求补偿费用吗？| 海辉普法

学术 2024-09-27 13:16 江苏

在房屋租赁的过程中，为了提升生活品质，打造一个温暖舒适的生活环境，部分承租人会按照自己的喜好和品位对租赁房屋进行或大或小的装修。但是租赁合同到期后，这些装饰装修物该如何处理呢？是否可以要求出租人承担部分残值费用？

一、案情简介

2015年，陈先生将自己的一套房租给了杨先生，双方签订了为期5年的房屋租赁合同。杨先生在征得陈先生同意后，陆续对租赁房屋进行了装修，包括安装热水器、玻璃门、地毯、一楼门面吊顶，并将承租房屋的铁门更换为卷闸门等。2020年合同到期后，双方协商又续租了一年。租赁期间，杨先生提出以房屋装修费用抵扣租金，陈先生不同意，双方就装饰装修费用发生了争执。一年合同到期后，双方不再续租。

2022年1月，杨先生将陈先生告上法庭，要求陈先生支付自己安装卷闸门、热水器、一楼门面吊顶等装饰装修的费用及利息总计1.74万元。理由是装修房屋的房主是陈先生，陈先生作为受益人，应当承担装饰装修费用。陈先生则不愿意承担，认为杨先生对房屋装饰装修是为了自己的业务，他可以将装饰装修的部分拆除带走。

二、法律分析

1.未经出租人同意进行装饰装修的处理

根据《民法典》715条规定，承租人经过出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物；未经出租人同意擅自装修的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。承租人在未取得出租人同意的情形下，擅自对房屋进行装修装饰，违反了承租人对租赁物应当妥善保管的义务，构成对房屋所有权人的侵害，其不但应自行承担装饰装修费用，而且出租人有权请求承租人恢复原状或赔偿损失。

2.经出租人同意进行装饰装修的处理

情况比较复杂的是，经过出租人同意后进行的装饰装修，费用该如何承担呢？

对租赁房屋进行装饰装修，均是将动产附着于不动产。依据装饰装修物与房屋结合形成的继续性与固定性，以及装饰装修物是否丧失独立的价值为标准，可以将装饰装修物分为附合和未形成附合两类。

（1）形成附合物。是指装饰装修物已与房屋结合在一起，非经毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，例如对租赁房屋铺设地板砖、吊顶等。依照世界各国和我国的有关添附理论，动产和不动产附合后发生物权法上的效果，即动产所有权被不动产吸纳，动产所有权消灭，不动产所有权人即时取得动产所有权。那么不动产所有权人（出租人）是否要对动产所有权人（承租人）进行补偿呢？

根据2020年12月通过的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第10条规定，除非当事人另有约定，经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求补偿附合装饰装修费用的，法院不予支持。

此规定的法理依据在于，很多租赁合同中的装饰装修是承租人针对特定用途和个人喜好进行的，所以，这些装饰装修物虽然仍可以使用，客观上也具有一定的价值，但却不一定符合出租人的规划和标准，甚至还会造成出租人收回房屋后重新处分的负担。因此，出租人不一定对附着的动产获得收益。那么承租人是否有损失呢？在租赁到期的情形下，承租人也不会受有损失。因为在其确定租赁期限准备装饰装修时，已经考虑了装饰装修物的利用价值和成本摊销问题。因此，租赁期间届满时，出租人不必补偿承租人的附合装饰装修费用。

（2）未形成附合物。是指装饰装修物与房屋未完全结合，尚未达到不可分离状态。依照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，不能产生所有权变动的法律后果，其所有权仍属于承租人。依据《解释》第8条规定，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，对于尚未形成附合的装饰装修物，承租人可以拆除取回。但因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

结合本案，法院审理后认为，原告杨先生安装的卷闸门、玻璃门、地毯、热水器等物品，与房屋尚未形成附合，拆除搬走不会对房屋产生危害，可依法拆除搬走，但若因拆除造成房屋损毁的，原告应当恢复原状。而一楼门面吊顶，与房屋原装修形成了附合，不方便拆除，房主陈先生也不必负担费用。法院依法驳回了原告的诉讼请求。

三、律师建议

1.承租人若要对租赁房屋进行装修装饰，需要事先征得出租人同意，以避免给自己带来不必要的损失。

2.出租人同意装饰装修的，一般由承租人自行承担费用。如果承租人希望出租人负担相关装饰装修费用，双方应当进行明确的书面约定，以避免日后不必要的纠纷。

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编辑: 范梦萍

审核: 辉泽

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