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海淀永丰新房全面升级，但是价格还得跌

文摘 2024-12-10 16:23 河北

上周五海淀永丰北，保利嘉华天珺售楼处正式开放，与此同时，产品设计方案和正式户型一同释放。

永丰北新房品质迎来了全面升级。

外立面由大部分石材和铝板构成，比之前一批涂料为主的新房，提升明显。

而且小区所有户型包括最小89平的户型全部是落地窗，而且保利一以贯之的超大窗墙比，在嘉华天郡体现的也非常突出。

这里有个吊诡的故事，嘉华天珺楼面价5.96万元/平米，中海富华里楼面价5.85万元/平米。

两年时间，海淀地价几乎没涨，但是指导价涨了。

嘉华天珺指导价9万元/平米，富华里和栖海澐颂指导价分别为8.2万元和8.5万元/平米

理论上，嘉华天珺利润空间更大了，那么，品质全面升级后，最低价格会有多少呢？

一个残酷的现实是，嘉华天珺只能玩儿价格战了。

海淀最近供应了一大批新房，从位置上朱房村、功德寺包括永丰南都比永丰北的大牛坊要好。

永丰北打不过别人，保利只能在永丰北内部卷。

目前中海富华里现房销售情况并不乐观，富华里汇园取证一个多月了，现在是0成交，而富园现房，小户型卖的比较好，大户型还剩着呢。

富华里现房的成交价大约8.5-8.6万元/平米。

而永丰标杆小区，海淀幸福里，9月份成交的一套99平米的三居，中高楼层，二手房单价不到7.5万元。

保利天珺体量很大，如果有压力的话，很可能给一个突破提现的价格，因为留给保利的退路只剩下降价一条了。

保利拿地楼面价5.96万元/平米，最低7.5～8万元/平米，就能保证不赔钱。

保利天珺未来卖多少，大家可以开一下脑洞。

永丰位于海淀北部。曾经是一片农田，在海淀人眼里，这里就是一片不毛之地，2020年才第一次进入买房人的视线。

2020年首开+华润+住总+中交，溢价率约26%，楼面价53959元/平米，拿下海淀幸福里地块，后来就是遭遇了口罩，中海汇德里、幸福里润园，土地溢价率不高。

但是20022年，赶上北京新一轮上涨，中海富华里富园、汇园、栖海澐颂都是顶着最高的一枪拿下的，尤其是富华里，楼面价竟然高达5.85万元，前面咱们提到保利大牛坊地块楼面价也只有5.96万元

前几年海淀供地一直都很少，人们一提到海淀新房就有一种亢奋的情绪，但事实证明永丰北这几个新房开发商都还比较保守。

永丰北是海淀主流的刚需刚改地段，开发商的操盘策略，就给板块定了型。

从汇德里77平米的两居为主，到富华里80平米的两居，栖海澐颂81平米的两居，87平米的三居，再到如今嘉华天郡89平米三居，套数比较少，主力户型是99平米的三居。

刚需社区的配置

中海富华里，包括栖海澐颂外里面都是真石漆这一级别的，然后咱社区也没有会所，家庭成员这些配置，园林做的也比较一般。

我去年曾经写过一篇富华里和栖海澐颂对比的文章中海富华里VS海开栖海雲颂，到底该怎么选?全解读

保利依然是刚需刚改为主力的社区，但是产品力比前两年迎来了巨大升级。

嘉华天珺外立面是80%的石材和铝板构成，整体造型非常的简单清爽，而且保利的开窗比非常大，依然是保利项目最大的特色。

另外小区配置了下沉庭院和会所，有游泳池，健身房，会客厅等功能，以前的项目没有。

门头和园林档次更高。

另外保利天郡的容积率是1.7和2.0，富华里和栖海澐颂都是2.4，保利住起来更低密一些，楼间距大，洋房为主。

嘉华天珺一共六种户型，可以分成两部分理解。

89、99、118平米的三居和127平米的四居都是功能型户型，主打一个实用性和功能性。客厅面宽都在3.7~3.8m左右，比较一般。

但优势就是布局合理，收纳空间多，各个房间的面积比较合理。

134和172平米的四居，主打一个舒适享受体验

客厅面宽有了较大的升级，尤其是都是三套房设计，三个卫生间，其中134三个卫生间和172南向7m的客厅面宽都是永丰新房的唯一。

今天对保利的产品做了一个大概的了解。等过几天，样板间的配置。和照片都比较清晰之后，我们再来做一个深度的测评。

参加保利天珺看房团可以添加镇长的微信，咱们等保利上渠道后再组团儿一起去参访，大家千万别着急去售楼处，我们可以等更多的优惠。

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—End—

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