![]()
![]()
这周末北京楼市最大的新闻，就是规自委发布了《北京市高品质住宅设计导则》试行版。![]()
今年上半年，全国“好房子”在北京试点，昌平龙湖观萃第一个吃螃蟹，年底，亦庄河西X24新入市的地块，也要做“好房子”。这份《设计导则》发布后，2025年北京新房预计全部按照“好房子”标准来，北京新房产品力将进入全新时代。好巧不巧，上周我们两篇文章，都是说北京新房“好房子”化的产品趋势，你看房主还是有先见之明的。好了，不卖关子，直接上重点，通读全文后，我人工总结出《建设高品质住宅》的三点变化。![]()
![]()
![]()
鼓励住宅底层适度建设架空层，风雨连廊，不计建筑高度。不计入容积率。全生命周期住宅的设计理念，户型弹性可变，此外，还规定社区周边环境，良好的建筑立面，室内的空间舒适度和绿色节能，精细的设计和安装，科学的运维管理等。有人说，「这份文件出台，只是规范了“高品质住房”细节，对市场影响不大，」这可就大错特错了。跟大家说一个海淀最近发生的事儿，最近有海淀业主跟北京规自委投诉了，不能让海淀这批新房建阳台，因为会影响二手房的房价。《北京市高品质住宅设计导则》出台，不亚于930新政的影响，从此北京新房进入了全新的时代，意味着以前的老房子没有市场，或者折价。![]()
![]()
就像海淀群众担心的那样，如果这批新房加阳台、架空层、风雨连廊，那么对于前两年的买房人就是一个打击。增加阳台，意味着户型得房率提高，套内单价降低，而按照北京限行的标准，一般阳台会按照一半的面积计价，相当于白白赠送十几平米的使用空间。架空层，一般位于首层，这部分可以用来做会所、健身房、儿童游乐区，等公共服务设施，让社区生活多元化。风雨连廊的设计主要是增加了园林的使用场景，人们多了休息的空间，也更方便生活。![]()
房价不变，房子的园林更好了，小区提供的服务多了，人们当然更倾向于买新房。所以这份《设计导则》一出，对于那些二手次新改善房是一个大利空，房龄15年以内的改善业主，可以尽早换房了。当然北京楼市分裂很严重，各区不一定都按这个标准来。这份《设计导则》约束不了东西城和海淀的新房，因为这三个区新房供应本来就不大，没有去化压力，所以根本没有动力去建设高品质住宅。丰台和顺义，阳台、架空层、风雨连廊未来都是标配，丰台最近的金茂璞逸丰宜架空层也通过报规了。朝阳以北京宸园、璞园PARK为代表，阳台赠送成了标配，得房率90%以上，接下来朝阳新房会丰台化，架空层、风雨连廊也不会少。大兴，房山，通州，门头沟，能加就都加上，房子卖出去就不错。![]()
![]()
北京从上周开始政策层面，从降低买房门槛到鼓励换房，迎来了180度大转弯。最近北京楼市政策转向降低税费负担，先是提高了契税起征标准，二套减税，上周上海北京接连取消了普宅/非普政策。意味着满2年上市交易的二手房免收增值税，计算契税140㎡成了最重要的核定标准。![]()
新的税收政策，就是为了鼓励大家卖掉二手房去换新房。这次，《北京高品质住宅设计导则》出台，也是为了加快新房的产品升级，鼓励二手房业主，抓紧卖掉老房子去换新房。![]()
最后我想跟大家说，买新房尽量买物业费高的，从今天起买新房重视物业，重视开发商。架空层、风雨连廊考验着一个房企的良心，架空层意味着社区多出来的面积，做好加工房企增加建安成本，如果简单的做成车位，那就是一项新的增收。所以北京明令禁止，架空层不允许做停车位，但不排除房企用作它用，尤其是架空层考验的是房企的运营能力。运营不好影响低楼层的生活，也会让整个社区看上去相当混乱，但如果运营得当，那就是小区独特的亮点，呈现的是全新的生活方式。现在想想高层当时说的那句话吧“房地产供求关系迎来重大变化。”我们不缺少住的房子，我们缺少好房子，不光是有房住，住的大，中国人的生活方式也要迎来改善。北京买房，先咨询镇长：zhenzhang2020
因为媒体+房企出身，所以很多楼盘，可以买房直找真高管，而不是中介对接的基层人员。
![]()
项目咨询可以添加镇长微信：zhenzhang2020，领取《买入分析报告》给你最实在的买房建议。无论百万千万亿元，买房卖房，是投资行为，也是社会行为。要功利，也要开心。
我们真诚善意，诸位房友温暖愉悦。北京买房子3群，可能是北京楼市足够温暖的真实购房群，![]()
