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北京新房越来越“亲民”了

文摘 2024-11-25 17:03 河北

这个周末，惊闻北京二手房价涨了，吓得我赶紧打开网站，一探究竟

国家统计局10月份70个大中城市房价统计指数显示，北京11月份二手房房价环比上涨1%，并且涨幅领涨全国。

很多人看到这个数字坐不住了，北京房价领涨全国，是不是意味着这一轮房价上涨周期开始了？接下来房价上涨的风是不是要吹到其他一线城市和二线城市？

房价跌了这么久，第一次看到这么大的涨幅，确实让人激动，但是咱们也需要冷静下来，分析这个数据的原因以及真实的北京市场的情况。

①，国家统计局发布的这个数字就是官方的数据，不需要质疑，因为官方就是根据这个数据来制定接下来的政策，和对市场的预判，我们只需要知道这个结果。

②，10月房价上涨，严格来讲是环比上个月上涨，但如果对比去年10月份，房价依然下跌了8.4%，这也是很大的差距。

所以10月房价环比上涨，就是因为政策后，买房需求集中进场，政策最终能发挥多大效应还有待观察。

北京楼市确实出现了局部回暖，主要一些核心区域的次新和之前出现暴跌的学区房比如太阳公元价格就稳住了。

太阳公元南区最近成交了一套176平米的三居室，总价2580万，这个单价14.6万/平米，虽然距离2022年高点，超过15万元/平米，还有一定距离，但是最近成交的这套房源已经比之前13万多，回暖不少了。

另外像之前因为暴跌刷屏的蜂鸟家园、荣丰2008，包括德胜的学区房，最近成交量非常不错，而且价格也上涨了。

③，根据国家统计局的统计，北京10月份新房价格环比下跌了0.7%。

观察新房价格，主要是看房企的信心，从整体看，北京新房市场现在还是以降价为主，所以二手房的回暖目前还没有传导到新房市场。

而据我的了解，进入11月，北京大部分项目售楼处都冷清了，带看明显不如十月份。

所以现在一个数据的出现，很难代表整体的市场，尤其现在政策频出，市场非常敏感，买房人的情绪也非常容易波动。

我之前写过一篇文章是说，房企要给买房人让利，土地市场要给房企让利，结果一语成谶。给买房人让利，给开发商松绑

土地市场确实让利了，有的地价跌了，有的地价上限取消了，指导价也取消了，还有一些把地块变小，容积率提升。降低开发难度。

还有朝阳区放弃了地王的逻辑，把优质地块儿打爆出让，给房企底价拿地，某种程度上也降低了房企开发的成本。

土地难卖了，现在买地的都是大哥，东家要做好服务鼓励大哥进场。

现在开发商卖房也是这个逻辑，房子不好卖了，买房人成了大爷，开发商想尽办法吸引买房人买房。

北京四五批次供地出了很多宝藏地块，按照以往的逻辑，这些优质地段一定会做改善产品，迎合富人的口味，做大面积，做高溢价。

现在钱难挣了，海淀新房也开始走亲民路线了。

比如永丰南，去年有供地消息，很多人包括我的猜测会做大改善的产品，但是没想到颐海澐颂主动做小了。

96平米的三居虽然只有29套，但是主力是110和115平米的三居，南向三面宽，南北通透小高层，还有媲美圆明天颂的精装，总价1000万。

都说海淀新房难买，现在开发商走亲民路线，这性价比可比二手房高多了。

除了永丰南，永丰北的大牛坊保利天郡也是小户型路线，最小89和99平米的三居，总价800万起。

今年年初，朱辛庄新房涨到6.6万元/平米，寰宇未来把昌平南三居的总价拉到接近700万，于是人们纷纷转投二手房。

到了年尾，没想到海淀永丰三居又把房价拉到了800万以内。

之前高价买昌平南的房东们不知该作何感想？

还有最近大火的功德寺，绿城和越秀拿地，各种小道消息就不断的出来，一开始有人信誓旦旦说要做200~300平的大户型，但是现在又有消息传出，有97左右的小户型。

绿城拿到西地块，要做月华系，主力要做140~160平米，大户型200~250平米，最小100平米左右。

越秀东地块据说联合华润开发，面积段比绿城小一些，独立户型97~140平米，最大160平米。

功德寺出九十多平米的三居，真的是开发商做福利了，现在房企拿地就像接到了一个烫手山芋，如何快速的迈出是当务之急。

还有产品上的让利，之前我们说北京楼市卷产品，主要是卷阳台，现在开发商卷产品已经开始卷会所，卷架空层了。

上周五，金茂东铁营项目公布了正式案名「金茂璞逸丰宜」，六个字很拗口，但是这可能是北京新房产品划时代意义的一个项目。

璞逸丰宜早早就发布了规划图，之前已经给大家剧透过北区主要做大户型，主力户型160平米~180平米。

而且从规划图可以看出有三处下沉庭院，大的面积约500平米，小的面积约40平米，最小的有25平米，根据楼花的测算，总共约是2200平米左右的会所面积。

另外北区4#，还规划了首层架空层，这部分未来大概有1000平米的会所。

南区会所面积不如北区，有一个300平米的地上架空层。

璞逸丰宜，将是南城第一个有地上架空层的项目。

单从小区配置就秒杀丰台今年上半年的这批改善项目，更恐怖的是，金茂是底价拿下东铁营地块，楼面价只有5.75万/平米，跟指导价有5万元/平米的缝差。

和今年年初最高限价的大红门和郭公庄项目相比，金茂璞逸丰宜真的是easy模式，可以好好期待金茂重回北京的产品力了。

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—End—

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