三问朱房村新地,如何改变北京楼市?

文摘   2024-11-27 16:14   河北  

从2023年10月朱房村正式发文腾退,一年之后,朱房村新地就要上架了,今天下午,朱房村地块预申请,一共两个居住地块同时上架,无配建

海淀拆迁效率真高,因为住户都是原地搬迁,腾出两宗平衡资金地块,做商品房,朱房村绝对是明年现象级神盘,豪宅高端改善客户盯紧了。

海淀供地从来没有这么积极过,从永丰北到永丰南,再到功德寺、朱房村,每一次都完美戳中买房人的G点。

朱房一出,海淀的买房预算基本定了。

永丰北(大牛坊)嘉华天郡:800~1000万

永丰南颐海澐颂:800~1200万

功德寺绿城/越秀:1300~1600万

朱房村:1500万~2000万+

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地块情况
从地理位置看,朱房村一定是最好的,北五环外,距离13号线/昌平线的上地站大概1.5公里,东北侧是清河神盘橡树湾,万象汇和实验二小。

官方规划显示:朱房村组团共规划7个住宅地块,建面共64万㎡,包括5个回迁安置房和2个商品房地块,安置房占比高达70%以上。
5块回迁安置房(44万㎡)容积率2.8,控高80米,25层高层;

2个商品房(20万㎡)

0029地块用地面积4.27万平方米,建面10.25万平米,容积率2.4 控高48米,16层的小高层
0030地块,用地面积3.93万平方米,建面9.5万平米。
纯居住地块,无任何配建
地块组团规划了幼儿园、小学、医疗、文化设施,其中基础教育地块确定由清华大学附属实验学校承办,九年一贯制,2026年开工,2027年6月计划完工。

关于朱房村地块,大家关心的主要有三个问题。

问题一:关于价格
朱房村起拍楼面价7.6万元/平米,比功德寺贵4000元/平米,但是不设地价上限,未来商品房也不设指导价,未来售价我估计大约13万元/平米左右。

隔壁清河橡树湾五期,目前成交均价不到12.5万元/平米,从去年的高点不到15万/平米,跌的不少,周边其他改善社区大概也在11~13万元/平米。

朱房地块,未来大概率做大户型,130平米起步,看好华润继续重仓清河。
朱房村新地一出,隔壁橡树湾业主可以为换房做准备了,这一波新房豪宅的产品迭代了,尤其是离这么近,这波新房出来,橡树湾更卖不上价了。

问题二:关于安置房影响
海淀买房人可能比较在意圈层,有人会问周边这么多的安置房,会不会影响豪宅属性?

会有影响,但是朱房村这些安置房都是新房,而且从规划的外立面和社区来看,品质比较好,容积率2.8,密度也比较适中。

安置房设计居住总户数约6100户,主要户型涵盖8个面积段:50㎡(一居)、60㎡(一居)、70㎡(两居)、80㎡(两居)、85㎡(两居)、90㎡(两居)、105㎡(三居)、120㎡(三居)

去年,我们买房群就有小伙伴分享过朱房村安置房的户型图,不比商品房差。

问题三:朱房和功德寺怎么选?
还有大家最关心的一个问题,朱房村和功德寺怎么选?这真是一个幸福的烦恼。
首先从地段上看,朱房村整体比功德寺要好一点,除了环线的因素,我觉得更重要的是朱房村是全新规划的一个居住组团,组团内有各项生活配套都比较齐全,人气比较足,也是全新的城市界面。

功德寺距离产业区更近,生活的舒适度会降低一点,另外从二手房的房价也能对比出来。

但是,功德寺地块容积率比朱房村低,楼层比较低,相对低密
功德寺周边的西山壹号院均价10万左右,最高大概12万元/平米,而橡树湾五期最高可以卖到15万元/平米以上。

当然最大的区别还是房价,朱房村是不限价商品房,大概率做豪宅,而功德寺指导价10.5万元/平米,产品上可能有差距了。

现在基本上可以确定了。

功德寺主攻刚改和中段改善,100平米起步,主力大概140~160平米。

朱房村更适合要做高端改善,海淀近两年唯一的大平层。

未完待续
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