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800万买海淀新房,选择大牛坊还是永丰南?
文摘
2024-11-18 17:00
河北
从现在起到明年上半年,北京楼市将进入海淀时间。
大牛坊嘉华天郡,永丰南,还有功德寺两个地块,降轮番轰炸京城楼市,御翠园现在凭借降价制造抢房热潮,真正的王炸是海淀。
(图片源于大麦说京房)
我们海淀买房群即日成立,直接跟海淀项目高层对接,镇长直接分享项目第一手情况。并且做出选房攻略,还有机会获得房企的独家优惠。
扫描下方二维码,备注海淀,更容易验证通过。
今年六月海开底价拿下永丰南,等了小半年,最近终于有产品的消息流出,案名为
“颐海澐颂
”,延续了“颂”系爆款密码。
项目定位据说比栖海澐颂高,品质对标“圆明天颂”。
同时一张户型配比的截图,也流传开来,最小95平米三居,总计只有29套,按照指导价9.3万元/平米计算,总价883万元,预计开盘不会顶着价卖,大约850万就能拿下。
但毕竟只有29套,真的要拼手速,能全款的全款,不能的也要准备至少五成首付。
颐海澐颂最大也只有169平米,总价1500万左右。
主力户型是110平米三居和123四居,按9万计算,990万至1107万。
颐海澐颂只是刚需刚改定位,品质上对标圆明天颂不可能,但是海开的产品还是令人期待的,
项目是6~15层的洋房和小高,高层是两梯两户,洋房一梯两户。
精装是一线品牌,外立面大概率是石材,得房率也比较高。
保利七月份底价拿下海淀大牛坊地块,比海开我晚,但入市节奏要快很多。
保利大牛坊项目定位top级的“天”字系,案名为
“嘉华天郡
”,户型是89㎡-99㎡-126㎡-131㎡-170㎡三居四居,洋房+小高层组合。
项目预计在10月中旬开放售楼处,11-12月份开盘。
目前两个展厅已经开放:世纪金源F1层和超极合生汇B2层。
嘉华天郡指导价9万元,总价801~1500万,永丰南颐海澐颂和大牛坊嘉华天郡户型面积段相撞,总价段也撞了
。
海淀新房时隔两年再次贴脸开大。
俗话说螳螂捕蝉,黄雀在后,永丰南北激烈厮杀的同时,功德寺地块挂出之后,已经吸引了 10家房企报名
海开+城建
中海
华润
保利
绿城
越秀
大华
厦门国贸
新领域
中铁建
中铁
不管是国企还是民企,有余力的都来了,11月5日,功德寺土拍,拼运气的时候到了。
海淀新房如今也不再稳坐钓鱼台了,比如翠湖的西山观复,开盘小半年了,目前网签只有个位数,前段时间推出特价房低到了7.2万元/平米。
现在这市场谁也不能掉以轻心。
今天就是帮买房人做一个前瞻性的PK,大牛坊嘉华天郡和永丰南颐海澐颂,到底该怎么买?因为两个项目都没有正式的户型产品规划出的。
所以只能从外部的参数对比。
价格上嘉华天郡有优势。
嘉华天郡指导价9万元/平米,颐海澐颂9.3万元/平米,两个项目都不大可能顶着指导价卖,从楼面价来看,嘉华天郡不到6万/平米,而颐海澐颂由于配建两个商业用地,计算楼面价比较复杂,口径并不一致。
嘉华天郡是明牌,价格上可以对标富华里的现房8.5万元/平米左右,极限情况下甚至可以到8万/平米以下。
颐海澐颂的降价空间就不一定有这么大。
地段上互有优势。
嘉华天郡位于永丰北,跟润园、汇德里、富华里和栖海澐颂不远
嘉华天郡周边被大牛房安置房和共产房包围,人口密度比较大,环境相对比较嘈杂。
(图源北京嗨房)
优势是距离海淀大悦城比较近,生活上会方便很多。
学校有中关村三小,不过距离地铁站会远一点,到最近的永丰站大约两公里以上。
颐海澐颂
位于永丰南组团,优势是距离西北旺比较近,地铁16号线永丰南站就在地块边上,小区有自配的商业体,目前看空地比较多,但是西侧的两个大地块规划为安置房用地。
(图源大麦说京房)
永丰南最大的痛点就是西侧这个大型的垃圾填埋场,影响一定是有的。
永丰南组团规划的建华实验学校。也是北京最知名的民办学校,实力也比较强。
从交通上
,之前听有住在附近的粉丝说,其实永丰北进城还是比较方便的,走玉河路直接上京新高速,永丰南虽然靠近城里,但是永丰路往南走,路上会比较堵。
再看周边的环境
,永丰北规划了故宫北院,周边还有崔家窑湿地公园和南玉河湿地公园,整个绿化系统非常丰富多样。
而永丰南周边主要规划的产业用地和安置房用地,规划的公园绿地比较少。
最后再从产品层面来PK
嘉华天郡容积率更低,兵营式排布户型面宽和园林更有优势。
东地块容积率 2.0,一共15栋住宅,总高6-15层。有下沉庭院。
西地块,容积率只有1.7,一共9栋楼,总高8-11层。
颐海澐颂容积率2.2,包含两个地块,0058地块是6栋住宅,0072地块是9栋住宅。
限高45米,规划了6-15层的洋房和小高设计,层高大概是2.95米了。
如果单从地块讲永丰南可以秒杀大牛坊,但是其实综合对比来看,其实两者的差距并不大。最后的关键可能还是价格
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