政策速评 | 深圳公寓类居住房屋可用作保租房
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2024-10-14 13:01
上海
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最近，深圳为推进公寓类居住房屋用作社会主体出租的保障性租赁住房，加快建设筹集社会类保租房，制定了《关于公寓类居住房屋用作社会主体出租的保障性租赁住房的通知》。![]()
1. 关于存量公寓类居住房屋可以用作保障性租赁住房。近年来随着房地产市场形势发生变化，普通民宅销售去化已经很难了，更何况存量的商务公寓、公寓等公寓类居住房屋去化更是困难。此时允许存量公寓类居住房屋可以用作保租房一定程度上缓解了存量公寓的去化问题，同时也为保租房的筹集增添了渠道。并且对于房东以及购房者来说，通过房子的增值进行投资的可行性正在变低，而对于较为优质的房产资产来说，用于出租的租金回报显得更加可观。通过增强商务公寓的居住功能并适时调整商务公寓的一些调控政策，也可以给予房东以及购房者更多选择。文件指出，适用于本市行政区域内已建成使用，同时还要满足“四个”条件。房源应当具有权属证明文件，且房屋用途为商务公寓、公寓等用途；运营管理单位作为申请人的，申请认定时房源收储合同或者委托运营合同剩余期限不少于三年；已按规定经过房屋结构、消防、地质灾害安全隐患排查。权属明确、运营期限不少于三年，规模不少于十套、安全排查过关。可以说很大程度上放宽了纳保的门槛，市场上只要能够稳定运营的公寓项目，基本都可以进行纳保了。甚至于个人，买下多套商务公寓，符合一定条件，也可以转“保租房”。从市场层面上而言，随着大量保租房的入市，整个市场租金出现了一定程度的下滑。再加上近期“国家队下场买房”火热，国家队下场收购存量房作为保租房，这将进一步增加保租房的供给。在这样背景下，没有保租房光环加持的长租公寓就显的有些弱势。白领公寓往往和部分保租房产品设计有着较大的相似性，独居的户型设计和较好的装修品质。但是在品质和区域类似的情况下，保租房的优势就显现出来了。保租房意味着更低的租金，一般为同区域同品质租金的90%，同时，这也意味着可办理居住证、可提取公积金、民水民电。这些都是长租公寓无法企及的“硬性优势”，那么留给这些面对品质趋同的竞争困境的长租公寓只有两条路，要不纳保，要不降低租金，打价格战。而降低租金又进一步加剧了市场租金的下滑，多数企业选择了纳保。对于纳保对长租公寓的吸引力，我们可以从两方面来谈。纳保给予企业众多政策优惠，比如税收政策，增值税减按1.5%计算，房产税减按4%计算，再比如财政补贴等等。对于小体量的项目来说税费的优惠可能不明显，但对于上百套甚至更多的大体量项目来说，每年节省的运营成本基本都在百万起。尤其对于“二房东”项目而言，在现在底租不变，市场租金不断下探的趋势下，纳保所节省的运营成本往往能够盘活一个项目。目前长租公寓想要实现资本化退出的主要渠道是通过发行REITs实现退出。虽然今年发布的14号文已经将底层资产由保租房扩围至市场化公寓项目。但对于保租房来说，低于市场化的租金也意味着更多的租客选择，也就是项目更加稳定的运营。因此，虽然REITs发行在未来或许可以脱离“纳保”的入场券，但以保租房作为底层资产的优势还是更加明显的。以上为所长第一时间做出的独家分析，如有不竟之处还请各位海涵。还请大家多多关注不如租房研究所公众号，所长将第一时间点评政策，也帮助大家租房路上少走弯路。…往期阅读…
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