01
9月11日，深圳市南山区保障性住房分配管理领导小组办公室发布通告，2024年度面向南山区企业（机构）定向配租保障性租赁住房，房源约2000套，本次申报时间持续至9月20日。
看似是一个日常的不能再日常的保租房房源的供给，但其实大有来头。
这批的保租房位于深圳的南山区，是深圳租金最高的地方，这里的平均租金高达100元/平方米/月。而此次配租的保租房最高的租金标准仅为65.4元/平方米/月，最低的租金标准可低至48元/平方米/月，直接打上“骨折”。
更便宜的租金，相对应的也就是更高的租赁申请条件。
这次深圳的两千套房源是向企业定向配租的，需要企业申请，要求：工商注册（行政许可登记）及税务登记均在南山行政区域内的企业（机构）(含前海蛇口自贸片区前海区块，含企业化管理的事业单位，不含高尔夫、房地产开发类企业）。
我们又是去查了下深圳的保租房体系，其实这类的保租房早已在政府的官方文件中了。
深圳的保租房和上海的保租房情况还是有所不同的。
深圳的保租房主体分为两种，一种是六折的政府主体的保租房，一种是9折的社会主体的爆发。
相应的，六折的保租房申请要求会严格上不少，需要符合人才引进政策，目前的话需要企业有保租房的资格，但是员工换公司之后是需要从保租房搬走的；且需要注意的是，享受了这类的保租房就无法享受公租房福利了。
说白了，政府主体的保租房是与企业挂钩的，租金更低，也更侧重企业人才住房。
02
政府主体的六折保租房算是深圳独有，其他城市没有推广的可能？
先说结论，不如租房认为，政府主体的六折保租房可能会在其他城市推广，但只会是小规模推广。
一来事关于“钱”，六折保租房不是市场化运营的，更多的是需要政府财政补贴，从算账的逻辑上是不持久的。
二来事关“保租体系”，这里政府主体的六折保租房确实能使得保租体系更为的完善。一般租赁住房的保租房体系分为低租金要求极高的公租房和要求高但是相对较高租金的社会公租房两个大类，而六折的保租房出现恰恰弥补了这中间的空缺。
三来事关“人才”，政府主体的保租房是与企业挂钩的，最直白的而言，能有效帮助企业吸引人才。
不过，我们认为这类模式存在一定的优化空间。
政府主导的保租房是与企业绑定的，当员工换公司之后，员工是需要从保租房搬走的；虽然能一定程度上减少人才的流动性，但是从个人发展角度而言，其实是很不方便的，尤其在深圳这样一个跳槽更为频繁的城市。
如果将人才流动不限制在具体公司而是限定在各个区域，既然留住人才，同时也更多的给于便利性。
03
说完深圳的六折保租房，我们来聊聊整个保租房政策。
这些年，随着保租房的不断入市，价格争议、品质争议等等也随之而来。
很多保租房，如果看做是一般化的市场租赁住房其实都还算不错，但是加上“保租”两个字后，结合这个价格，总给人一种“不接地气”得感觉，很像在电视剧里看到得穿着奢侈品挤地铁得“精致穷”人群。
保租房在品质上对标的并不是大多数人以为的“老破小”，而是次新房，从公寓品质来说，也要是相对精装的白领公寓甚至是一些服务式公寓。
所以，保租房项目的“精致”的意味着超出我们预期的定价。
而且保租房的宣传是提供给刚到城市的新青年，希望能够让外地年轻人来上海打拼时能安居乐业，但从目前的定价来看，对于很多人来说，租不租得起都得另说。
但是放宽到整个租赁市场而言，其实保租房已经在保障了每一个租房人。
以上海为例，有机构测算目前上海的租赁总量大约在300万套，而截至六月上海筹措的保租房数量是37.6万套，占比为12.5%，近乎是市面上租赁住房的六成。
而与之相对应的就是上海的租金价格变化，先前我们曾讨论会保租房对租赁市场的价格影响。
所以当低价优质的保租房入市的时候，很大一批的租客选择从民房搬到了保租房，由此影响民房的出租。
反映在数据上就是较长的去化周期，原先四五天就可以出租的房源，现在可能需要一个月才能出租。
当大量的客源流失，以“老破小”为代表的民房为了抢占有限的客源，最简单直接的方式就降价。
而保租房为了自身的出租率kpi又或是发行Reits的要求，将会进一步设法抢夺客源。
几番调整后，整个市场的租金也会慢慢降低，更不必说有些区域地方的租赁住房本身就少，保租房的出现直接为降维的打击。
04
近些年，我们有看到了各类保障性租赁住房的政策，比如国家层面上出台的1000亿贷款、REITs发行政策；地方层面上的，深圳政府主体的保租房、上海的城市建设者之家等等；
而保租房对租赁市场的影响我们也是有目共睹的。
在发展过程中，难免会有些不够完善的地方，但是在一个又一个出台的政策中，我们能看到政府的决心，而这背后指向的一直都是“租购并举”。
让子弹再飞一会儿吧……
…往期阅读…
