万科加码高端公寓业务，释放了什么信号？
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2024-09-24 12:41
上海
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最近，上市房企都在披露各自的上半年业绩报告，作为头部房企旗下的长租公寓业务，同时也是租赁行业当之无愧的头部，泊寓的表现也十分亮眼。截至6月底，泊寓在全国29个城市共运营管理租赁住房24.2万间，累计开业18.3万间，集中式长租公寓的管理规模全国第一，此外，泊寓积极响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等23个城市共纳保155个项目，涉及房源11.2万间。而不仅仅是泊寓的表现亮眼，万科在高端公寓公寓业务上也在发力。![]()
最近，在泊寓的公众号推文中看到，万科旗下高端长租公寓品牌——富瑞斯目前已开业3家门店。分别是紧邻深圳福田CBD的富瑞斯·福田店，位于世界级文化总部深圳华侨城的富瑞斯·南山店以及位于成都双塔地标的交子荟·国际公寓。同时，富瑞斯在济南CBD、苏州高新区、深圳太子湾等城市核心区域的门店也即将开业。![]()
早在7年前，万科投资11.73亿元从首开手中竞得深圳福田富瑞斯公寓及相关资产，并且继续以“富瑞斯”品牌命名运营。2021年，位于成都金融双子塔的交子荟·国际公寓开业；次年，位于深圳华侨城的富瑞斯·南山店启幕。但近期传出消息，富瑞斯在济南CBD、苏州高新区、深圳太子湾等城市核心区域的门店也即将开业。![]()
提起万科的长租公寓品牌，最深入人心的就是泊寓，也是行业内当之无愧的规模TOP1。而万科不仅仅只有泊寓，自2016年万科推出泊寓品牌进入长租领域后，经过近8年的发展，已经形成了三大系列6条产品线。其中，基本全面覆盖了长租公寓行业中蓝领公寓、白领公寓以及服务式公寓内的所有产品。而对于高端服务式公寓来说，除了富瑞斯品牌外，其实还有“@HOME 爱住”品牌，以15%自持用地为载体，打造的中高端租赁产品。![]()
毕竟，从目前租赁住房市场来看，无论高端或是低端产品，经营压力都十分庞大，其投资回报周期也都十分漫长。并且，从目前万科的长租公寓业务经营重心来看，白领公寓仍然是其主要重心，资本市场也传来消息，万科有意以“泊寓”为标的申请发行REITs，预计募资规模约10亿元。这样来看，富瑞斯的出现更多的是丰富“泊寓”长租公寓产品线。毕竟，以白领公寓为主的中低端产品市场接受度更高，并且可以通过发行REITs实现推出，而高端服务式公寓则可以覆盖更多的客群，提高品牌影响力的同时也能尝试与地方国资合作，搭上人才安居的便车。过去，高端公寓赛道，出现更多的还是外资企业的身影，博枫、领盛、铁狮门、雅诗阁等等外资专注于投资高端公寓资产，也纷纷推出自身的长租公寓品牌。而近几年，内资也逐渐加大了对高端公寓的投资幅度，招商伊敦旗下的壹棠、保利和寓旗下的N+，华住城家旗下的瑞贝庭等等。其实，从大宗交易就可以看出，资本端对于公寓类资产，尤其是高端公寓的关注。最近两年，保租房大量入市，对租赁市场产生了较大的影响。和普通白领公寓相比，更低的价格，更高的品质以及更加安心的保障实实在在的分流了一大波需求。这也使白领公寓业务的运营受到了极大冲击。在这种影响下，企业要么选择“对抗”，降价、产品升级、服务升级等争抢市场，比如很多公寓运营商近两年不断升级产品，以更优质的居住体验吸引租客；要么“打不过就加入”，选择纳保降低成本，比如泊寓的疯狂“纳保”，财报数据显示，截至2024年6月底，泊寓在全国29个城市共运营管理租赁住房24.2万间，累计开业18.3万间，其中纳保155个项目，涉及房源11.2万间。而中高端产品则与白领公寓和保租房不同，虽然少数但支付能力更强的客源，面积大但坪效更高的排房，更加灵活的租期，都意味着中高端公寓产品与目前市场主流产品形成了较大的错位，企业竞争压力也相对更小。![]()
自“十四五”以来，随着租购并举的不断推进，国家对于租赁住房行业也愈加重视。过去两年，市场政策虽然以保租房为主，但在金融支持上，高端公寓业务可以说受益颇深。过去随着租赁住房投融建管退的投资闭环打通，以保租房项目为主的重资产公寓项目可以实现资本化的推出。而高端公寓则是近两年资本方持续关注的火热投资标的。但随着今年租赁住房REITs底层资产的全面扩围，中高端公寓产品也多了一条推出渠道，甚至以其更高的资产价值以及收益回报，会比很多保租房资产发行REITs更加轻松。![]()
过去，高端公寓以及服务式公寓更多的是面向商旅出差人士以及外资高管客群为主。但随着经济大环境的下行，外资企业开始出现撤出中国市场的现象，那么过去的客群数量开始不能满足高端公寓的运营需求。因此，大多数中高端服务式公寓都在转变自己的运营策略。不仅仅是服务式公寓，甚至白领公寓等越来越多的公寓运营商开始推出长短租结合的模式。当前很多有着服务式公寓需求的租户相较于稳定的房源和租期，其实更加看重居住的体验感，追求丰富多元的生活状态。因此灵活的租期以及高品质的居住服务体验，也可以更好的满足这类客群的租住需求。![]()
相较于外资品牌，国内长租公寓运营商对于高端产品的经验仍然较少。过去高端服务式公寓主要服务于外企高管以及国内高净值人群，他们对价格的敏感度较低，优质的服务是主要考虑因素。但随着需求的转变，国内对于服务买单的租户越来越多，高端公寓的赛道的蛋糕自然也就变得更大。所以，如何通过服务制胜“出圈”，打造真正有代表性的国产高端公寓，国内的公寓运营商们似乎还有一段路要走.......…往期阅读…
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