为了极致坪效而做的超小面积、超大体量的公寓，算是新的城市垃圾吗？
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房产
2024-09-29 13:03
上海
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大家租房，参考的指标有很多，房间大小、租金价格、地段配套。而租金便宜的房子，问题多多，总归是住的不服舒服的。而作为正在租房或曾经租房的你，会选择多花些钱住的舒服，还是省钱为主房间大小无所谓？![]()
大家有没有发现，动辄上千套房源的额大型租赁社区越来越多了。其中大部分还是以R4土地新建的保租房为主，品质一流，配套完善，随着市场的发展产品设计上也越来越好。并且大多数保租房社区都位于外环外，产业集中区域，作为城市居住配套的补充，还是不错的。所长也看到了很多市场化的大型租赁社区项目，说实话有些不尽人意。![]()
拿微领地的中环沪太路社区来说，1740套的房源，基本都以小户型一居室为主。虽然官方宣传面积在17-25㎡，但根据管家介绍，实际使用面积只有14㎡左右。
虽然微领地的产品定位，本来就是做大体量、小户型、价格低的产品。![]()
一眼望去，似乎居住所需要的必要设备，床、洗衣机、冰箱、衣柜全部都有，可以说是“麻雀虽小，五脏俱全”。但实际上，14㎡左右的房间要放下这些也意味着空间的极致压缩，几乎都被居住设备占用，留给租客的活动空间几乎可以忽略不计。并且作为“长租”公寓，其长租属性基本可以忽略不计，象征意义上的收纳空间约等于没有，甚至对于物品多的租客，当季的衣物都收纳不下。![]()
房间小归小，价格也是真的便宜，一室户价格2500-2900元/月。位置也还不错，位处中环，地铁15分钟长寿路，镇坪路，25min静安寺，30min到南京西路。说实话，中环不到3000元的一居室，真的蛮便宜的。除了刚入社会没有房子需要过渡的年轻人，实在想不出会长期在这里居住的客群了。![]()
对于小体量的长租公寓来说，更像是区域内租赁产品的补充，独立一居室的民宅数量有限，且质量参差不齐，又不想合租。但对于超大体量的租赁社区项目来说，更像是一座小城，自给自足。公共厨房、健身房、活动室、绿化等等......都是需要运营商需要考虑的。这也是为什么所长觉得，同样都是大体量的租赁社区，大部分的保租房社区其实做的都还不错。同样的大体量房源供应，但房间面积更大，收纳区更充足，功能区划分更合理。更重要的是，公区配套也更完善，标配的厨房、健身房外，自习室、活动室、影音室、运动场、绿化面积等等都在保障着租客的居住体验。但对于像微领地的大体量项目，虽然公区配套也算齐全，健身房、公共厨房都有配备，![]()
但和其他租赁社区项目，尤其在绿化上，还是有些捉襟见肘的。
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并且，不仅仅是住在“城里”的人不快乐，住在“城外”的人同样也不舒服。大体量的项目入市，对整个板块的房租甚至房价都会产生冲击。毕竟上千套的房源在那里，足以吸纳周边的大部分租赁需求了，供给增加，需求不变，区域租金自然就被打下来了。逻辑是这样的：如果附近商品房空置增加，租金上不去，意味持有成本上升，会拉低商品房的投资回报，从而打压房价。当然，还有一个冲击，周边业主要做好心理准备，就是，随着上千位的租客入住，地铁站通勤高峰期，一定会变得……更拥挤。![]()
在当今这个追求效率与利润最大化的时代，部分长租公寓运营商似乎陷入了一种畸形的竞赛——不是比谁的居住环境更舒适，而是比谁能在有限的空间内塞进更多的房间。于是，也就有了我们今天讨论的话题：房间面积被不断压缩，仿佛每一寸空间都被精密计算过，只为了多出一两个床位，提高冰冷的坪效数字。这些被“精心”设计的小房间，虽然为企业赢得了可观的利润，但对于真正居住其中的租客而言，却是一场难以言喻的折磨。狭窄的空间让人连转身都显得笨拙，更不用说拥有基本的居住舒适度了。空间成了奢侈品，自然光与新鲜空气成了稀缺资源，生活在这样的环境中，更像是被囚禁在钢筋水泥的牢笼之中。于是，换租率居高不下，成了这些公寓无法回避的尴尬现实。![]()
租客们纷纷逃离，寻找着那哪怕只是一点点宽敞与自由的栖身之所。他们开始质疑，这样的居住方式，究竟是为了生活，还是仅仅为了生存？而那些只顾着追求利润的企业，或许在短期内确实收获了丰厚的回报，但长远来看，他们失去的却是租客的信任与市场的口碑。因此，我们不禁要问：在追求利润的同时，我们是否也应该考虑一下租客的感受？毕竟，一个真正成功的长租公寓，不仅仅是一个提供住宿的地方，更是一个能够让租客感受到温暖与归属感的家。![]()
今天，不如租房并不是想和大家说租赁社区的产品不好。可以做1000套的项目，企业排出了800间房，这也意味着租客更舒适的居住环境。而本就1000套的体量，硬生生排出1500间房，压缩的不仅仅是房间面积，更是租客的居住体验。可能多排房意味着更多的收入，但同时较差的居住体验也意味着更高的换租率。在现在这个供大于求的市场环境下，唯有以租客需求为核心，打造既经济又舒适的居住环境，方能赢得市场长久的青睐与信赖。毕竟，虽然房子是租来的，但也不仅仅是四壁之内，更是心灵的港湾。…往期阅读…
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