管家心目中“理想型”公寓的几个细节点，大大提升你居住的幸福感
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2024-10-25 12:43
上海
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过去，不如租房研究所的探房小组以租房者的视角几乎跑遍了上海，为大家找寻各个板块内有哪些优质项目。而在这个过程中，也通过与管家的沟通发现，普通的公寓千篇一律，而那些出租率高的公寓却都有自己的特点。好的公寓，区位、交通、配套只是前提条件，但内部花了心思的设计才是维持高出租率的主要原因。今天，我们从管家的视角来聊一聊，哪种类型公寓更好租。![]()
先从户型来说，租客在选择租房时，会首选空间开阔、采光好，居住体验好的房间。因此，房子的朝向、采光、通风等问题都是租客首要考虑的。不过，目前市场上大多数公寓产品都是改建而成，朝向等问题可操作空间实在不多。但在采光上，如何分割窗户增加采光效果，确实可以下心思的。我们以城开·莘社区为例，莘社区的户型设计十分规整，同时在采光上，也下了十足的心思。![]()
传统的公寓户型大多以“筒子型”的布局为主，室内往往只有一面窗，采光自然说不上多好。但莘社区拉宽了房间面宽，从一窗增加为两窗，窗户数量增加了一倍，但采光效果好了却不止一倍。“有阳台的房子都很好租”，这是之前看房时一个管家告诉探房小组的。一般来说，改造后的长租公寓受到先前物业条件的诸多限制，考虑房间户型、面积、朝向、租金等因素，阳台一般都属于奢侈品。这也使衣物的晾晒成为了一个问题，晾在室内会导致潮湿问题，而又不是所有的公寓都配有洗烘一体的洗衣机，公共洗衣房和洗衣机又总觉得不卫生.....因此，一个小小的阳台虽然在面积上没有实际增加多少，但是在房间的实际使用上，大大增加了租户的使用感受，不仅仅起到了晾衣“干湿分离”的作用，独立的阳台也能为房间增加更加宽敞的视野和采光。![]()
市场上大多数公寓产品为了追求更高的坪效通常会选择压缩房间的面积，这也使租客实际可使用面积相对较小，收纳空间就成了很多租客不选择长租公寓的一大痛点。普通长租公寓的室内收纳空间普遍只有一个衣柜，尤其是对于女性租客来说，收纳空间严重不足，自然会流失掉很多租客。但经过探房小组的长期调研发现，出租情况好的公寓有着一个共同点，那就是收纳空间充足，这些公寓会利用有限的空间尽可能多的制造收纳空间。![]()
其一，是对于小物件的收纳，很多公寓会在书桌对面的墙壁上配置洞洞板，一些钥匙类的小物件完全可以收纳在洞洞板上。其二，是对于大物件的收纳，除了衣柜外，很多公寓会壁柜来取代电视的配置以此来增加更多的收纳空间。![]()
现在的长租公寓产品大多是标准化、规模化的装修，每家公寓的装修风格都有不同，但都有一个共同点，那就是都已简洁干净为主。这里以自如为例，自如寓的装修风格就是以简洁干净为主，但简介并不意味着室内布置简陋，相反，室内必要的硬软装配置一应俱全，同时品质也相对更高，这也是自如价格高于同类型公寓的主要原因。不在装修上添彩，而是在配置上做溢价。![]()
而反观租房小组看过的一些非品牌公寓，酒店风、复古风、东欧风等等。虽然样板间看起来确实奢华美观，但实际居住体验却不佳。毕竟，租房住，房间布置还是要以租客为主，明亮简单的公寓装修不仅节省装修成本，也能为租客提供更加自有的布置空间。家具家电齐全，房屋干净等问题，也是租客考虑的关键因素。但对于家居的配置，租客的需求却是在精不在多，有些家居能够很大程度上吸引租客，而有些家居却是完全没必要。先来看看之前带看的管也为我们举过几个实用家居的例子：一是对洗衣机的配置。现在的公寓产品为了追求更高的坪效通常会选择压缩房间的面积，这也导致租客实际可使用面积相对较小，晾衣服是个问题。因此一些装标成本高的公寓会选择洗烘一体机的配置，而大多数公寓会选择在公区配置公共烘干机来帮助租客晾衣。二是微波炉的配置。单身独居青年的一大标签，不做饭。因此越来越多的公寓选择不配置电磁炉，只剩下一个油烟机以备不时之需。但对于青年群体来说，不做饭但却有着热饭的需求，公共厨房的公用微波炉总会给人不卫生的感觉，但如果房间内配置一个自用微波炉的话，也会给人眼前一亮的感觉。![]()
相反，我们再来看看管家认为哪些电器室内不需要配置：回想一下我们日常生活，是不是电视的使用率越来越低了。但是大多数公寓是一直配备有电视的，但是这些电视几乎沦为了“装饰品”，很少有租客使用。普通白领公寓尤其是没有客厅的房间，我们认为可以不必配备电视，降低成本，把这部分成本放在热水器或者洗衣机等等使用率极高的家电上，切切实实的提高住户的日常居住体验。![]()
这里的居住环境并不单单指公寓的卫生、布局等，而是对于公寓对于噪音的处理。很多公寓为了利用交通提高租金，会选址在地铁站旁，这也导致不得不面临一个问题就是紧邻主干路或者高架桥。那么交通噪音问题就无法避免。选择隔音的双层玻璃，既能增加租客的居住体验，也能以此为差异点，提高溢价。![]()
对于长租公寓来说，公区配套可以说是区别于其他租赁产品的一大特色了。而如何在配套上做出不一样的特色来提升溢价乃至提高出租率也是需要下极大心思的。是和其他公寓一样做千篇一律的公共厨房、洗衣房、活动室？还是根据公寓产品打造利用率高的公区配套？通过与众多公寓管家的沟通，我们认为这些公区配套是十分有必要的：以基础配套为例，像是健身房、快递柜、外卖柜、零食柜等基础配套利用率高，占地空间也相对较小，投入成本也不高，对于公寓来说，完全是以小博大的一个亮点。相反，像影音室、活动室、休息区等等公区对于中小体量的公寓来说，完全是画蛇添足，即便配置了这些，最终也不得不面临闲置的下场。![]()
长租公寓的主要客群是以单身、独居青年为主，而对于以租房为主的独居年轻人，携宠入住则成了除租金外的头号难题。对于租房的小伙伴而言，带着宠物，就不得不面临一个问题，要租到一个真正宠物友好的房子需要费好大力气！而养宠人群的数量庞大，宠物友好公寓可以很大程度上吸引这类客群的入住。但值得注意的是，如何区分开养宠和无宠租户，以及对于养宠租户的室内保养如何约定，则是公寓方需要仔细考量的。比如对于分隔养宠无宠人群来说，可以专门划分一层楼或部分房间用作宠物友好公寓集中入住，确保养宠人群有房可住的情况下又不会吵扰到无宠人群的休息。同时，对于养宠租户的室内保护来说，可以配置专门的防抓防咬家具，并且在租户入住时提前收取押金以便日后清洁保养。
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对于不在地铁站附近或距离地铁站有一定距离的公寓来说，如何消除距离上的劣势，提供接送班车无疑是一大公寓亮点。以新黄浦筑梦城为例，从永德路地铁站到位于育莲路66弄的新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区，骑车约需15分钟。而社区提供的接驳巴士可以让租户大大节省了往返这一段距离的时间，并且也不用担心刮风下雨这样的特殊情况，同时也极大保障了女性租客的安全。这也是新黄浦筑梦城的出租率始终保持高位的原因之一。![]()
合适的房源万里挑一，不喜欢的却比比皆是，生怕一不小心就踩了租房的坑。但如果从公寓管家的视角来看，似乎租房也并不是什么难事，总结提炼自己的需求，按照需求针对性的找房，再在找到的房源中挑选最适合自己的。只要稍微打开一点思路，心怡的房子也并不是那么难找到。…往期阅读…
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