周大福入股安住此间，投资者看中的是什么？
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2024-10-21 12:08
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长租领域收购新闻仍旧不断，多家资本纷纷下场继续加码长租公寓。![]()
近日，有消息称，由华住集团与光大安石联合成立的投资平台“安住此间”获得香港周大福企业的重要投资，此次投资将助力安住此间在一线城市的酒店和长租公寓市场进一步发展。2023年，周大福企业携手启城投资组建观博启城，并与轻松寓核心创始人团队共同携手发起成立保障性租赁住房资产管理平台，城璟租住。值得一提的是，城璟租住集团的重资产资管模式，和目前市面上现存的大部分资管模式存在本质上的区别。对于目前主流资管模式来说，更多主要集中在投资机构买楼，运营商负责运营的轻资产托管模式。但城璟租住突破了传统模式，既承担基金管理人的角色，同时又承担运营管理方，甚至还一定程度上承载着资方的角色。对于重资产模式来说，投资者更希望通过发行公募REITs的形式来打通投资的商业闭环。![]()
结合由全球顶尖投资机构凯雷投资旗下的啟城投资在不动产投资、股权融资及基金管理的专业经验，以及轻松寓在宿舍型租赁住房领域的丰富运营经验及客户资源，城璟租住集团具备在宿舍型租赁住房领域提供项目拓展、投融资、装修改造、资产管理、基金管理及后续退出等全产业链服务的能力。另外，在赛道选择上，城璟租住从宿舍型租赁住房细分领域切入市场，基于宿舍型租赁住房的To B模式。但不同的是，宿舍型保障性租赁住房，尤其是重资产宿舍型保障性租赁住房社区，城璟租住可以说是行业第一家。在长租公寓领域，目前白领型长租公寓为市场主流产品，针对蓝领的宿舍型公寓市场的关注度仍较小，宿舍型保障性租赁住房市场仍是相对空白，这部分刚需被社会及资本所忽略。事实上，相较于白领公寓，宿舍型公寓无论从稳定性、坪效、收益回报等方面都展现出其优势所在，结合轻松寓过往优异的经营业绩表现。不仅如此，宿舍型公寓项目适配于“蓝领文化”，服务于非高端收入客户群体，满足广大企业及员工的住宿需求。![]()
关于安住此间，其实也是不如租房的老朋友了，在2023年的中国租赁住房运营商百强峰会上，安住此间基金投资总监蔡逸宁也曾受邀前来参会，并且也作为主持人主持了大会的圆桌论坛环节。安住此间是华住集团、光大安石与GIC联手，联合成立的投资平台，共同发起设立泛居住地产投资基金，专项投资于中国境内的酒店及公寓等居住类不动产物业。安住此间将采用基金模式，先通过物业的收购来持有资产，之后对物业重新定位和改造翻新，然后通过华住的品牌输出和高效运营，提高盈利能力。其中，华住集团作为股东之一，在全国400多座城市，运营4,400多家酒店，酒店项目大多委托华住运营，公寓项目则由华住旗下的城家来运营。据了解，周大福此次入股安住此间，是接手光大安石全部退出，GIC退出了一小部分的股权，华住集团持股保持不变。![]()
最近两年，长租领域收购、大宗交易新闻不断，多家资本纷纷下场或者加码长租公寓。过去，租赁住房虽受国家高度重视，但本质是薄利行业，运营企业面临融资难、回报周期长、管理认定难、租金回报率低等各种问题，企业往往参与意愿不强。但近两年，随着租购并举的不断推进，国家和地方不断针对长租行业所面临的问题陆续推出解决政策，行业监管、供给、金融政策不断完善。第二点，保租房REITs的上市和持续推进给投资人带来了明晰的退出路径。2022年，长租公寓“投融建管退”闭环模式正式落地，4只保租房公募REITs发行上市，发行前拟认购份额数量均超100倍，有3只上市首日全部触及30%涨停，足可见市场的认可程度。截至目前，已有5单保租房REITs正式发行，市场的热烈反向也给长租企业以及投资人了积极反馈。并且，今年发行的14号文也提出，租赁住房REITs的底层资产由保租房扩围到整体符合要求的市场化公寓，并且进一步降低了投资回报率的要求，这也给更多的长租公寓运营商带来了推出渠道。![]()
第三点，以长租公寓为代表的存量资产运营将是一个潜在的巨大市场。众所周知，房地产如今进入了存量时代，“大资管”模式正在成为房地产市场的主流。而长租公寓恰好是“大资管”模式下，存量资产运营的有效方式。存量时代背景下，“非居改居”是增加保障性租赁住房供给的重要方式。2022年以来，上海、长沙、海南、北京、厦门等多个城市更是陆续出台“非居改保”政策；也就是说，在当前长租公寓市场上，不仅可以实现“非居改居”，而且可以实现“非居改保”，这为投资者提供了更多“非居改居”的方向。这意味着原来对商业用地上的建筑进行改造的长租项目，经过保租房认定，可以不再使用商业水电计费，租客可减少一半成本。![]()
市场普遍认为，我国住房租赁需求规模仍有增长空间，特别是伴随人口流动性的回升将带来租赁需求的回暖。在资本市场助力下，央国企乃至房企未来或将成为保租房公募REITs的生力军，促进租赁住房拥有自我造血能力。但打铁还需自身硬，无论大环境如何的变化，长租公寓最核心的指标还是要落实到具体项目的运营。国内外资本纷纷进场或加码，租赁住房有效供应增多，出租率持续下降对租金增长有一定冲击，预计下半年租金将持续走低。市场供给增多，出租率下降，租户个性化居住需求增加，对项目运营提出更高要求。归根结底，精细化运营才是一个项目、一个品牌成功的关键。…往期阅读…
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