土拍研究院
数据截至时间：2024.12.31
房地产政策：
中央层面：2024年初两轮政策托底市场，9.26定调政策转向，10月起力度逐步加大，盘活存量闲置土地专项债、12万亿化债，政策效果持续性强于以往。定调明年“持续用力推动房地产市场止跌回稳“ 。
地方层面：无锡地方层面全面跟进中央主基调，2024年以来，无锡当地政策，需求端方面：涉及到人才补贴、“以旧换新”、房票、首付比例及利率下调，配售型保障性住房为主等多个维度宽松优化。供给及市场端方面，涉及到开发企业成本、提升住房品质、房企创新转型。以此盘活存量房，降低购房压力，拉动楼市活力。
土地市场：
住宅市场：
④ 年度房企销售排行：2024年无锡市区房企商品住宅权益销售金额榜单中TOP3门槛突破38.45亿元，Top10门槛突破16.86亿元。其中，绿城凭借迎龙观月、溪上月、奥体潮鸣、凤鸣江南等项目的热销，位居无锡市区房企全口径金额榜第三名；建发凭借建发玺云、长安里等项目的热销，位居权益口径金额榜第三位。
中央层面：
整体政策趋势：持续发力推动房地产市场止跌回稳
无锡年度重点城建规划：
2024年度公示，涉及教育、交通、医疗、景观、文体、商业等多个民生领域，全面推进锡城发展升级。
成交量价：2024年全年长三角重点城市涉宅用地成交487宗，相比2023年减少80宗，土地占地面积1922万㎡，同比下降20%，土地成交金额5129亿元，同比下降35%。为减轻行业库存压力，近些年各城市土地市场交易规模逐年收缩。
12月长三角重点城市涉宅用地成交130宗，土地占地面积554.4万㎡，环比上涨113%，同比上涨10%，土地成交金额1186.9亿元，环比上涨58%，同比下降13%，土地市场如期迎来岁末成交“翘尾”，供应端则迎来季节性下行。
楼面价及溢价率：2024年长三角重点城市平均溢价率7.8%，相比2023年增加1.7个百分点，平均楼面价15482元/㎡，同比下降8.2%。得益于地方在供求调控得当，以及四限放松、控规调整等稳市场举措对需求端的扶持，少数核心地块持续火爆，使得全年溢价率仍能在7.8%左右维稳。
12月份长三角重点城市溢价率9.5%，环比上个月减少1.7个百分点，同比2023年增加5.6个百分点，平均楼面价12619元/㎡，环比下降28.9%，同比下降8%。月内迎来大量优质宅地的高溢价成交，上海、杭州、合肥12月均有高溢价地块拍出。
土拍新规：土拍规则方面，许多重点城市对土拍规则进行了优化，意图激活市场活力。央行也提出支持政策，鼓励收购房企存量土地以缓解其资金压力。
无锡大市土地市场分析：
统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房）
统计范围：无锡市区
从出让趋势来看，第五批次的出让量和成交金额最高。第五批次有两幅地块溢价，分别吸引三家、四家房企争夺。
从区域成交情况来看，成交楼面均价：经开区当仁不让的价值高地，其次老城区梁溪区也直追其上；成交量方面：锡山区成交体量最大，共成交13幅地块，成交面积80.73万㎡；产生溢价地块，分别为梁溪主城核心老公安地块、锡山定销房地块。
从成交房企来看，今年无锡已成交的50宗宅地中，绝大多数是国企、城投平台为拿地主力，但也不乏社会资本的身影，少量地块产生溢价。在二批次竞拍中，东亭皇宴华夏路西地块吸引了金地地产加入。三批次竞拍中，XDG-2024-34号地块（北庄地块）由山水城发联合蓝城摘得，楼面价15802元/㎡。四批次中，博物馆地块（XDG-2024-53号地块）由滨湖建发控股的无锡市城瑞建设以69809万元成交。据了解，该项目由滨湖建发与世纪金源集团联合竞得，将成为世纪金源集团继南长里和隐山之后，在无锡的第三个项目。五批次中，首现2宗溢价成交宅地：梁溪区小娄巷南侧地块吸引3家房企竞拍，由鸿地地产溢价8.47%竞得，23307元/㎡的成交楼面价刷新纪录；锡山区怡丰苑地块吸引4家报名，徐州金丰拿下，溢价18.49%成交。六批次成交中，民企欧保建设2.53亿元拿下钱桥街道安置用地、锦元建设4.59亿元拿下洛社老镇区1号地块，绿城中国拿下凤起和鸣南地块，该地块位于经开核心，也是今年经开区唯一参与土拍的地块。
无锡市区土地市场小结：
土地成交量、金额缩水 楼面均价下滑
在全国房地产市场深度调整、大环境遇冷的背景下，2024年无锡涉宅用地成交规模较往年有明显下滑。同比去年，土地宗数减少了15宗，降幅23%；成交面积下降68.27万㎡，跌幅24.6%；出让金下降235.1亿元，降幅40.7%。价格方面，平均楼面价10892元/㎡，跌幅12%；亩均价1092万元/亩，跌幅21%。
锡山成交量居首位，经开区仅供应一宗地
从各区域成交来看，2024年锡山区成交面积最多，出让面积80.7万㎡，成交金额118.75亿元，位居榜首。经开区成交的地块最少，仅挂牌了1宗地块，即六批次的震泽路与观顺道交叉口东北侧地块，容积率低至1.05，是经开区当前容积率最低的地块。
拿地房企变了
今年无锡已成交的50宗宅地中，绝大多数是国企、城投平台为拿地主力，但也不乏社会资本的身影，少量地块产生溢价。在二批次竞拍中，东亭皇宴华夏路西地块吸引了金地地产加入。三批次竞拍中，XDG-2024-34号地块（北庄地块）由山水城发联合蓝城摘得，楼面价15802元/㎡。四批次中，博物馆地块（XDG-2024-53号地块）由滨湖建发控股的无锡市城瑞建设以69809万元成交。据了解，该项目由滨湖建发与世纪金源集团联合竞得，将成为世纪金源集团继南长里和隐山之后，在无锡的第三个项目。五批次中，首现2宗溢价成交宅地：梁溪区小娄巷南侧地块吸引3家房企竞拍，由鸿地地产溢价8.47%竞得，23307元/㎡的成交楼面价刷新纪录；锡山区怡丰苑地块吸引4家报名，徐州金丰拿下，溢价18.49%成交。六批次成交中，民企欧保建设2.53亿元拿下钱桥街道安置用地、锦元建设4.59亿元拿下洛社老镇区1号地块，绿城中国拿下凤起和鸣南地块，该地块位于经开核心，也是今年经开区唯一参与土拍的地块。
低密、高品质地块成为新立足点
为提升土地市场热度，2024年以来无锡供地策略也出现了积极变化，低密度宅地供应比例持续上升。全年成交的50宗地块中，1.01的极致低密宅地有4宗，1.5及以下容积率地块达到28宗，占比56%。在今年土拍中，越来越多涉宅地块会在出让文件中标明该地块将打造“一级高品质住区”或“二级高品质住区”。二批次中，无锡首宗“第四代住宅”运河湾西侧A地块成功出让，该地块既属于“一级高品质住区”，也可申报景观生态住宅试点（即第四代住宅），这也是无锡首宗在出让文件中明确提出要求的地块。
无锡市区土地年度变化趋势：
从容积率变化趋势来看：
1、2024年以来无锡供地策略也出现了积极变化，低密度宅地供应比例持续上升。全年成交的50宗地块中，1.01的极致低密宅地有4宗，1.5及以下容积率地块达到28宗，占比56%；2、1.5及以下容积率地块锡山、梁溪区占比最高。
从出让规模变化趋势来看：
2024年以来无锡土地出让规模，也往小而精的方向上转变。全年成交的50宗地块中，计容面积10万方以下的地块有43宗，占比86%。
县市土地分析：2024全年江阴商品住宅地块共计成交18宗，总占地面积78万㎡，成交总价92亿元，平均楼面价6697元/㎡ ；2024全年宜兴商品住宅地块共计成交19宗，总占地面积89万㎡，成交总价71亿元，平均楼面价5113元/㎡ 。
无锡大市房地差：梁溪区＞惠山区＞滨湖区＞经开区＞宜兴市＞江阴市＞锡山区＞新吴区。
量价同比：各能级城市新房成交情况：2024年长三角重点城市新房成交量同比2023年全线下跌，其中合肥、杭州、南京跌幅超三成，上海、苏州、无锡跌幅在25%左右，宁波跌幅18%，而常州跌幅6.5%，主要是其成交规模基本已接近底部，跌无可跌。房价方面，上海房价同比上涨15%，主要是新增楼盘趋向核心区中高端改善化，加之高端需求相对旺盛，出现结构性拉升房价；而其他城市房价持跌但跌幅收窄。
合杭宁成交规模跌幅超三成，上海房价涨幅居前
库存走势：截至2024年12月底，长三角重点城市商品住宅总库存为3820万㎡，环比下降2.9%，同比下降8.9%，去化周期为14.9个月，相比上个月减少0.6个月，相比去年同期增加3.2个月。
总体来看，得益于供给节制和成交改善，狭义库存延续波动下行走势，同时，从四季度开始长三角整体去化周期有增转降，不同能级城市均保持环比回落，同比增幅收窄态势，风险基本可控。
年末去化周期持续回落，风险基本可控
长三角各重点城市金额榜首位分别为：
上海中海领邸230.50亿元、南京绿城华发·金陵月华51.72亿元、杭州低碳云之城93.56亿元、苏州绿城玫瑰园45.30亿元、合肥华润望雲23.07亿元、无锡奥体潮鸣18.66亿元、常州星河丹堤10.03亿元、宁波伟星·星润名著26.04亿元。
上海榜首吸金超230亿元，杭州榜首吸金超93亿元
库存：2024年12月底，近一年商品住宅月均流速16.7万㎡/月，无锡市区狭义库存507万㎡，去化周期30.4个月；市场消化缓慢，2024全年共计六批次集中土拍成交，广义库存进一步增加。
项目排行榜：从单盘来看，2024全年奥体潮鸣以累计成交18.66亿元占据金额榜冠军、华发中央首府以累计成交6.65万㎡占据面积榜冠军。TOP10项目中，经开区金额榜上榜7席，面积榜上榜4席。
房企排行榜：2024年无锡市区房企商品住宅权益销售金额榜单中TOP3门槛突破38.45亿元，Top10门槛突破16.86亿元。其中，绿城凭借：迎龙观月、溪上月、奥体潮鸣、凤鸣江南等项目的热销，位居无锡市区房企全口径金额榜第三名；建发凭借建发玺云、长安里等项目的热销，位居权益口径金额榜第三位。
江阴新房市场分析
江阴新房市场住宅供求量价
2024全年江阴新增住宅供应48万㎡，成交量50万㎡，成交均价15908元/㎡。澄江街道、云亭街道为主力成交区域。
江阴项目排行榜
2024全年江阴主城区项目为成交金额排行榜主力，澄江街道占据4席。华润置地江湾城以7.60亿元、4.39万㎡夺得金额、面积双榜冠军。
宜兴新房市场供求量价
2024全年，宜兴住宅新增供应13.35万㎡，成交29.08万㎡，成交均价16002元/㎡。
宜兴项目排行榜
宜城板块项目为2024全年成交金额排行榜上的主力军，共有5个项目上榜。雅达阳羡溪山、宜兴和玺分别占据成交金额榜第一，第二位。
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