中金研究
行业近况
本周(2024年11月4日至11月8日)中证REITs全收益指数上涨0.16%,价格指数下跌0.01%。C-REITs市场总市值收于1326亿元,环比上升2.84%,剔除新上市项目后则为环比上升0.03%。
评论
指数有所企稳,保租房板块引领反弹。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.01%,6单保租房REITs中5单收涨,其中3单涨幅超3%。经营权REITs流通市值加权总回报为+0.16%,新上市的水利项目领涨18.03%,中国交建、南京交通、河北高速3单高速REITs涨幅超1%。板块层面,各板块总回报指数涨跌幅分别为+2.13%(保租房)、+0.40%(能源)、+0.37%(消费)、+0.23%(产业园)、+0.16%(高速公路)、-1.02%(市政环保)、-1.81%(仓储物流),保租房板块领涨,消费板块连续第4周收涨。市场情绪指数本周下探低迷(<20)区间后反弹并收于30。
估值方面,我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.89%,与中证红利指数股息率(TTM)4.99%的负息差环比收窄2bps至-10bps,主要受到中证红利指数股息率下降影响。经营权REITs市值加权中债IRR为7.14%,与中债十年期国债到期收益率的利差环比收窄6bps至503bps,主要受到经营权REITs中债IRR下降影响。
部分REITs短线超跌后具备配置价值,关注投资组合均衡性。如我们在10月月报中所述,9月底开始前期涨幅较大的保租房和环保板块回调相对较多,受益于宏观预期改善以及短期数据支撑的消费板块表现较优。而近期1)城投宽庭、华润有巢两只保租房REITs在年化分派率触及4%及以上区域后有所反弹;2)首钢绿能REIT三季报业绩不及预期后本周于中债估值5%IRR附近亦有所反弹;3)水利项目上市首日收于4.06%中债估值IRR,均表明至少部分资金认可稳定性资产估值回调后的配置价值,我们推荐与消费、部分高速等相对更多受益于宏观预期改善的REITs组合,进行均衡配置。详情请参考《公募REITs月报(2024-10):市场呈现分歧,关注投资组合均衡性》。
后续关注:宏观政策情况;利率波动情况;红利/高股息市场情况。
风险
项目经营波动超预期;利率波动超预期;市场情绪波动超预期。
C-REITs一周市场回顾
图表1:保租房REITs年化可供分派率走势
注:1)除招商基金蛇口租赁住房REIT采用招募书预测的2024年可供分配金额(年化)计算分派率外,其余项目均采用过去四个季度累计可供分配金额(年化)计算分派率;2)数据截至2024年11月8日
资料来源:REITs招募书,REITs季报,Wind,中金公司研究部
图表2:市政环保REITs中债估值IRR走势
注:数据截至2024年11月8日
资料来源:中债估值,Wind,中金公司研究部
图表3:11月4日至11月8日C-REITs市场情况
注:1)2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算;24Q3YTD实际可供分派率(年化)基于各REITs2024年三季报披露的本年累计可供分配金额(为缓解期初现金影响,易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分,工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额)计算,按天数年化;年化可供分派率(近4个季度实际或管理人2024年预期)的计算中,有历史季报的REITs基于各REITs23Q4至24Q3累计可供分配金额(为缓解期初现金影响,中金山东高速REIT与易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分,工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额)计算,没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算,均按天数年化;C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算;2)未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV,已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为(期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉(如有))/发行份额,除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外,已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算;3)C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率,单个REIT的收益率则基于前复权价格计算;4)数据截至2024年11月8日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表4:C-REITs市场走势
注:1)为方便对比,我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理;2)数据截至2024年11月8日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表5:各板块REITs总回报走势
注:数据截至2024年11月8日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表6:C-REITs与股债指数走势对比
注:1)为方便对比,对各指数作起始日期标准化调整,均以2024年11月1日收盘价作为基准100;2)数据截至2024年11月8日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表7:C-REITs与股市换手率对比
注:1)数据截至2024年11月8日;2)基于自由流通份额计算
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表8:C-REITs日度成交情况
注:1)数据截至2024年11月8日
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表9:各资产类型REITs现金分派率对比
注:1)数据截至2024年11月8日;2)按市值加权
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表10:C-REITs P/NAV情况
注:1)数据截至2024年11月8日;2)按市值加权
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表11:C-REITs市值变化情况(11月8日相对11月1日)
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表12:近期部分REITs相关政策与新闻动态跟踪
注:以上动态来源于https://www.sz.gov.cn/cn/xxgk/zfxxgj/zwdt/content/post_11693161.html。
资料来源:深圳政府在线网,中金公司研究部
图表13:近期部分潜在REITs项目动态跟踪
注:以上动态来源于https://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=51470; https://www.bidcenter.com.cn/news-319906833-1.html; https://www.qianlima.com/bid-460891733.html。
资料来源:上海证券交易所,采招网,千里马招标网,中金公司研究部
图表14:产业园REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年11月8日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表15:仓储物流REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年11月8日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表16:保障性租赁住房REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年11月8日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表17:高速公路REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年11月8日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表18:市政环保和能源REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年11月8日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
图表19:消费基础设施REITs日度涨跌幅
注:1)数据截至2024年11月8日;2)采用前复权收盘价
资料来源:Wind,中金公司研究部
Source
文章来源
本文摘自:2024年11月11日已经发布的《公募REITs周报(11.4-11.8):市场缩量企稳,关注均衡配置窗口》
张星星 分析员 SAC执证编号:S0080524020008
裴佳敏 分析员 SAC执证编号:S0080523050004 SFC CE Ref:BRY581
谭钦元 分析员 SAC执证编号:S0080524020010
孙元祺 分析员 SAC执证编号:S0080521050008 SFC CE Ref:BOW951
顾袁璠 分析员 SAC执证编号:S0080523080008
张文杰 分析员 SAC执证编号:S0080520120003 SFC CE Ref:BRC259
张宇 分析员 SAC执证编号:S0080512070004 SFC CE Ref:AZB713
杨 鑫 分析员 SAC执证编号:S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA
陈健恒 分析员 SAC执证编号:S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
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