中金研究
行业近况
本周（2024年10月21日至10月25日）中证REITs全收益指数和价格指数均下跌0.60%。C-REITs市场总市值收于1253亿元，环比上升0.75%，剔除新上市项目后则为环比下降0.42%。
评论
本周市场延续小幅调整。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.61%，新上市的蛇口租赁住房REIT领涨6.60%，华润商业REIT、广开REIT涨超1%，和达高科REIT领跌4.53%。经营权REITs流通市值加权总回报为-0.44%，首钢绿能REIT领跌2.05%。板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为 +0.31%（消费）、-0.36%（高速公路）、-0.47%（能源）、-0.47%（仓储物流）、-0.87%（产业园）、-1.07%（保租房）、-1.12%（环保），消费板块指数连续两周领涨。成交方面，周内日均成交额、日均换手率分别为3.92亿元、0.64%，均与上周持平。市场情绪指数本周均运行于20至40区间。
估值方面，我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.90%，与中证红利指数股息率（TTM）4.94%的息差由正转负，主要受到中证红利指数股息率上升影响。经营权REITs市值加权中债IRR为7.21%，与中债十年期国债到期收益率的利差环比走阔7bps至506bps，主要受到经营权REITs中债IRR上升影响。
公募FOF基金三季报REITs持仓市值首超1亿元，多只REITs获得净流入。截至三季度末，公募FOF基金持仓REITs规模约为1.17亿元，环比增长60%，总计超一千万元的持仓标的分别为中国交建、沪杭甬、首创水务、东吴苏园。有REITs持仓的公募FOF产品数量维持在45只，基金公司数量维持在9家，汇添富、华夏、中欧3大基金市占率达93.3%，其中汇添富持仓结构有所调整但持仓市值稳步上升，华夏和中欧也延续加仓趋势。获得边际净买入的REITs主要包括中国交建、沪杭甬、盐田港、普洛斯，我们认为这可能代表对YTD二级市场相对弱势板块的逆周期布局。
风险
项目经营波动超预期；利率波动超预期；市场情绪波动超预期。
公募FOF基金REITs持仓情况24Q3更新
图表1：公募FOF基金REITs持仓市值
注：数据截至2024年9月30日
资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部
图表2：有REITs持仓的公募FOF基金产品数量
注：数据截至2024年9月30日
资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部
图表3：公募FOF基金REITs持仓规模与市占率-分基金公司
注：数据截至2024年9月30日
资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部
图表4：公募FOF基金REITs持仓规模与市占率-分标的
注：数据截至2024年9月30日
资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部
图表5：各基金公司公募FOF产品REITs持仓份额数量变化
注：数据截至2024年9月30日
资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部
图表6：各REITs标的被公募FOF基金公司持有的份额数量变化
注：数据截至2024年9月30日
资料来源：公募FOF基金季报，Wind，中金公司研究部
C-REITs一周市场回顾
图表7：10月21日至10月25日C-REITs市场情况
注：1）2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算；24Q3YTD实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年三季报披露的本年累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，按天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q4至24Q3累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，中金山东高速REIT与易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于前复权价格计算；4）数据截至2024年10月25日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：C-REITs市场走势
注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2024年10月25日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：各板块REITs总回报走势
注：数据截至2024年10月25日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：C-REITs与股债指数走势对比
注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2024年10月18日收盘价作为基准100；2）数据截至2024年10月25日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表11：C-REITs与股市换手率对比
注：1）数据截至2024年10月25日；2）基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：C-REITs日度成交情况
注：1）数据截至2024年10月25日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：各资产类型REITs现金分派率对比
注：1）数据截至2024年10月25日；2）按市值加权；3）已上市的两单环保REITs无管理人2024年可供分配金额预测值，故没有2024年年度管理人预期可供分派率
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：C-REITs P/NAV情况
注：1）数据截至2024年10月18日；2）采用前复权收盘价
资料注：1）数据截至2024年10月25日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部来源：Wind，中金公司研究部
图表15：C-REITs市值变化情况（10月25日相对10月18日）
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表16：近期部分潜在REITs项目动态跟踪
注：以上动态来源于http://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000031；http://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000040；https://gyl.dgjtjt.com.cn/fzbgg/23106.jhtml。
资料来源：深圳证券交易所，东莞市交投集团供应链服务平台，中金公司研究部
图表17：产业园REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年10月25日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表18：仓储物流REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年10月25日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表19：保障性租赁住房REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年10月25日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表20：高速公路REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年10月25日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表21：环保和能源REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年10月25日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表22：消费基础设施REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年10月25日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
Source
文章来源
本文摘自：2024年10月28日已经发布的《公募REITs周报（10.21-10.25）：市场延续调整，公募FOF持仓市值破亿元》
张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008
裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010
孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
顾袁璠 分析员 SAC执证编号：S0080523080008
张文杰 分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
张宇 分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
杨 鑫 分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA
陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
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