【中金·REITs】公募REITs月报（2024-10）：市场呈现分歧，关注投资组合均衡性

行业近况

截至10月31日，中国公募REITs47只上市标的总市值为1263亿元，中证REITs全收益指数本月下跌1.01%，价格指数下跌1.36%；美国、新加坡和中国香港REITs总回报指数本月分别下跌3.72%、5.40%、9.33%。

评论

市场呈现分歧，成交活跃度有所修复。9月底以来，公募REITs市场呈现分歧，叠加资金面扰动因素（如临近年底止盈需求等），前期累计涨幅较多的保障房（1-9月累计涨幅23.0%）以及环保板块（1-9月累计涨幅17.7%）本月录得较大跌幅，分别下跌4.5%和2.0%；而受益于宏观预期改善以及短期数据支撑的消费板块，为唯一录得涨幅板块，本月上涨1.5%。成交活跃度有所上升，我们测算本月市场日均换手率0.69%，环比修复0.12ppt，剔除新发项目后全市场日均成交额为4.05亿元，环比上升20%。

估值比价压力进一步缓解。我们统计10月底产权REITs市值加权远期分派率为5.02%、经营权REITs市值加权中债IRR为7.22%，与十年期国债收益率利差分别小幅环比走阔至289bps、509bps。产权REITs市值加权TTM分派率与中证红利指数TTM股息率利差仅为-3bps。250日历史分位数来看，C-REITs市值加权P/NAV本月环比下降10.8ppt至54.6%，低于沪深300指数P/E(TTM)的92.7%（环比-7.3ppt），但仍旧高于可转债市场百元溢价率的16.4%（环比+3.2ppt）分位数。

市场或仍在寻求共识，建议密切关注基本面趋势，进行板块均衡配置。2024年以来，由于宏观经济缓慢复苏，公募REITs项目中抗周期属性较强的项目（如保租房）获得更高的估值溢价，我们认为其背后是市场对于“安全资产”的追逐；而自9月底至今宏观政策预期有所改善，市场风险偏好有所升温，具备高经营弹性的项目或将重回市场配置视野。我们认为虽然当前政策最终落地效果仍有待观察，但前期估值因基本面弱预期而受到压制的部分板块，或伴随预期修正迎来重估机会。结合三季度业绩表现来看（详见已发布报告《REITs三季报：压力犹存，主动经营显分化》），我们建议短期内可重点关注：1）具备经营韧性且有进一步改善预期的部分消费和产业园项目；2）估值处于低位且货运占比较高的高速项目；3）估值调整后经营基本面确定性较高的政策性保租房项目配置机会。此外，伴随一级市场项目供给，我们建议关注一二级定价差异，择机进行打新配置。

C-REITs月度市场回顾

图表1：各REITs板块总回报指数2024年涨跌幅情况

注：数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：截至10月31日，C-REITs总市值为1,263亿元

图表3：已上市公募REITs限售解禁情况

注：1）数据截至2024年10月31日；2）蓝色为已解禁份额
资料来源：REITs基金发售公告，中金公司研究部

图表4：C-REITs市场10月收益情况

注：数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：产权类及经营权类REITs与股债收益率60日滚动相关系数

P/NAV、现金分派率与IRR

图表18：C-REITs全市场P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2024年10月31日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表22：部分近期REITs相关政策与动态

注：以上政策及文件依次来源于http://www.scio.gov.cn/live/2024/34923/index_m.html；http://jrjgj.gz.gov.cn/zcgh/content/post_9908829.html；http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5476562/index.html；http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5481008/index.html；https://www.sc.gov.cn/10462/zfwjts/2024/10/25/29b1ee8574434288b7954cab15df6032.shtml。

资料来源：国务院新闻办公室，广州市地方金融管理局，中国人民银行，四川省人民政府，中金公司研究部

境外REITs市场回顾

图表23：美国REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表24：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比

注：1）数据截至2024年10月31日，数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部

图表25：美国权益型REITs P/FFO情况

注：NAREIT最新数据截至2024年二季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表26：美国权益型REITs同店NOI同比增速

注：NAREIT最新数据截至2024年二季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表27：中国香港REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年10月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

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